¿Se da la prescripción ordinaria contra el titular registral?

AutorJosé Azpiazu Ruiz
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas729-737

Page 729

Nos ha sugerido este tema, que hoy llevamos a la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, la lectura de un jugoso e interesante artículo publicado en el número de junio de la Revista General de Derecho, debido a la pluma de nuestro querido amigo el culto y laborioso Notario de Onteniente, D. Pedro Sois García, sobre una redacción abreviada del artículo 36 de la ley Hipotecaria.

Digamos de paso que buena falta hacía que alguien con preparación y paciencia pusiese mano a la obra de desentrañar y aclarar la doctrina de tan farragoso artículo.

Y a fe que Sois lo ha conseguido, apartando lo accidental y episódico, llegando a la medula y reduciendo a una simple expresión esquemática toda la ampulosa y abigarrada construcción.

Es lástima que una palabra deslizada al socaire, y como sin darle importancia, nos haga pensar que también Sois forma parte de esos nuevos y notables hipotecaristas que se inclinan por la afirmativa en cuanto al interrogante que constituye el enunciado de este trabajo.

Hemos llegado a esta conclusión a través de las siguientes palabras de su artículo, que transcribimos:

Artículo 36. La prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, del dominio o de los derechos reales, se dará siempre frente a titulares de derechos inscritos en el Registro.

Por excepción, los terceros, con arreglo al artículo 34, que aun obrando con la debida diligencia desconocieren al momento de perfeccionar su adquisición que la finca o derecho estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente,Page 730 no serán perjudicados por una prescripción adquisitiva ordinaria, consumada o por consumar, antes del año siguiente a la adquisición, si dentro de este primer año citado interrumpen la posesión en forma adecuada...

Pues bien-decimos nosotros, completando el pensamiento de Sois-: luego a sensu contrario, si esos terceros del artículo 34 no obrasen con la debida diligencia, o conociesen al momento de perfeccionar su adquisición que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente, serán perjudicados por una prescripción adquisitiva ordinaria, consumada o por consumar, antes del año siguiente a la adquisición.'..

Sentadas aquellas premisas, necesariamente hemos de llegar a esta conclusión.

Y ahora volvemos a decir nosotros: ¿es esto cierto?... ¿Es que puede sostenerse la afirmación de que contra el titular registral que no sea tercero con arreglo al artículo 34 produce efectos perniciosos la prescripción ordinaria?...

Nosotros nos atrevemos a decir que no.

Ya sabemos que tenemos en la acera de enfrente nada menos que a Sanz. a Roca y, por lo visto, también a Sois. Y, así y. todo, no hemos dudado en coger de nuevo la pluma para defender nuestra tesis, ya esbozada en nuestro artículo «La prescripción y el Registro», publicado en el número 204 de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, contra estos verdaderos colosos del Derecho hipotecario actual.

¿Para convencerlos? No; nos damos cuenta de la mísera eficacia de nuestra deslavazada dialéctica y no dejamos volar sin rumbo nuestro pensamiento en alas de un éxito que reputamos imposible. Somos esclavos de la realidad y la realidad será que, después de la polémica, ellos se quedarán con su tesis y nosotros con la nuestra. Máxime tratándose de adversarios tan preparados, tan reflexivos y tan inteligentes, que han tenido que pesar y medir sus palabras antes de lanzarlas a la publicidad. Es seguro que sus convicciones están sólidamente formadas y no han de tambalearse porque las combata cualquier plumífero de tres al cuarto.

¿Para hacer prosélitos y quitarles la clientela? Tampoco. Que nunca el viejo violín del ciego de la esquina pudo competir con el «stradivarius» de los virtuosos.Page 731

Entonces, ¿por qué? Pues simplemente porque quede constancia de que hubo una vez un Registrador enamorado de su profesión que no admitió, sin discutirlo, todo lo que se dijo por los consagrados que en alguna manera fuese contra la tesis registral.

Yo esperaba, callado, que otros compañeros con más preparación y cultura viniesen en mi auxilio a discutir con los grandes, pero no ha sido así. ¡Qué le vamos a hacer! Tendré yo, con mis pobres y viejas .armas, que volver a la palestra.

Y con el fin de que haya un poco de orden en la discusión, vamos a hacer un poco de historia, vamos luego a exponer la tesis adversaria y recitar después nuestras endebles razones. A este plan se ha de sujetar nuestro trabajo.

Empecemos. Los primeros tratadistas que incidentalmente hablan del problema son los señores Galindo y Escosura, que ya dijeron en el tomo II, pág. 529, lo que sigue:

Luego, respecto a tercero, no hay prescripción que le perjudique sino la que...

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