STS 1362/2007, 17 de Diciembre de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía 209/95 promovidos a instancia de Don Luis Manuel, (apoderado de Doña Amanda ), contra las entidades IBERCRESA S.L., PATERÍA CASABLANCA S.L y BANCO SANPAOLO, sobre orden de prelación del crédito existente sobre el precio aplazado de una compraventa. Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: «dicte en su día la correspondiente sentencia por la que, dando lugar a la demanda, declare: Que la finca registral que es la matriz, inscrita al tomo NUM000, folio NUM001, Finca NUM002 y de la que se han desglosado diversas fincas registrales, Fincas NUM003 a NUM004, están afectas a la Carga de afección de pago aplazado y por un importe de dos efectos bancarios por un importe nominal de DIECIOCHO MILLONES DE PESETAS. Que la afección de pago registral tiene prelación de preferencia sobre el préstamo hipotecario efectuado por el BANC CATALÁ DE CREDIT, actualmente BANCO SANPAOLO. Que sean condenados solidariamente al pago de la mentada afección de pago por el principal de dieciocho millones de pesetas y los intereses legales desde el vencimiento de las cambiales y los legales incrementados en dos puntos desde la sentencia. Y asimismo al pago de las costas procesales por la evidente temeridad procesal».

Admitida a trámite la demanda, el BANCO SANPAOLO S.L. compareció en forma, y en su contestación, con carácter previo, planteó la excepción de falta de legitimación activa de la actora, para a continuación oponerse también al fondo de la demanda, alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos, suplicando finalmente al Juzgado: «dictar sentencia en la que se desestimen todas y cada una de las pretensiones del actor, absolviendo de las mismas a mi representada, con expresa imposición de costas al citado actor».

Mediante Providencia de fecha 11 de marzo de 1996 se declaró la rebeldía de los restantes demandados, PATERÍA CASABLANCA S.L. y IBERCRESA S.L.

El Juzgado dictó sentencia el 14 de octubre de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador S. Elías en nombre y representación de Dº Luis Manuel contra PATERÍA CASABLANCA SL., IBERCRESA SL y BANCO SANPAOLO, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones aducidas en el suplico de la misma, no habiendo lugar a las declaraciones en ella solicitadas, y todo ello, con expresa condena al pago de las costas causadas a la parte actora».

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos y, sustanciado éste con el número de rollo 217/98, la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección Tercera, dictó sentencia con fecha 27 de junio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de octubre de 1996, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia».

El Procurador Don Álvaro Ignacio García Gómez, en representación de la parte actora y apelante, Doña Amanda, formalizó ante esta Sala Primera recurso de casación que funda en un CUATRO motivos, con el siguiente tenor literal:

PRIMERO.- Al amparo del artículo 1692.3º de la LEC, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción del artículo 359 de idéntico Cuerpo Legal al omitirse en la Sentencia cualquier tipo de pronunciamiento acerca de la mala fe con la que han actuado los demandados, según esta parte ha manifestado a lo largo del procedimiento y así consta en su escrito de demanda. Dándose, por tanto, en la Sentencia una falta de congruencia al no recoger este extremo.

SEGUNDO.- Al amparo del artículo 1692-4º de la L.E.C . por infracción de los artículos 10 y 11 de la ley Hipotecaria en relación con el artículo 51-7º del Reglamento Hipotecario y el artículo 24 de la Constitución, toda vez que el aplazamiento de pago garantizado con las dos letras de cambio a las que se hace referencia, entendemos que si tiene el carácter de condición resolutoria puesto que consta que para su cancelación bastará la presentación, por parte de la sociedad compradora, de una acta notarial en la que se acredite que obran en su poder las dos letras de cambio mencionadas. No tendría sentido el hecho de hacer constar las condiciones necesarias para su cancelación registral si no nos encontrásemos ante un aplazamiento de pago garantizado con condición resolutoria.

TERCERO.- Al amparo del artículo 1692-4º de la L.E.C . por infracción del artículo 1924-3º a) del Código Civil al haber una clara prelación en el crédito garantizado con el aplazamiento de pago en relación con la hipoteca, la cual se concedió a sabiendas de ese aplazamiento de pago ya que constaba tanto en la escritura pública como en el Registro de la Propiedad, y nunca fue satisfecho y que por tanto éste debía tenerse en cuenta.

CUARTO.- Al amparo del artículo 1692-4º de la L.E.C . por infracción del artículo 1258 del Código Civil en el que se estipula que los contratos no sólo obligan a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley

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Admitido el recurso formulado, sin que haya lugar a evacuar traslado para impugnación ante la incomparecencia de las partes recurridas, y no siendo preciso tampoco la celebración de vista, se señaló para votación y fallo el día 12 de diciembre de 2007, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

A través del presente recurso, Doña Amanda impugna la sentencia dictada en apelación por la Audiencia de Tarragona, confirmatoria de la recaída en primera instancia, que desestimó la demanda interpuesta en su nombre e interés por su apoderado, Don Luis Manuel, en la que, en síntesis, interesaba se declarase la afección real de la finca vendida al pago del precio aplazado; la preferencia de dicho crédito por el precio aplazado con respecto al crédito garantizado por hipoteca posterior sobre la misma finca; y se condenara solidariamente a la entidad compradora (IBERCRESA S.A.), a la adquirente posterior de parte de la finca (PATERÍA CASABLANCA S.L.), y a la entidad de crédito (BANCO SANPAOLO), a cuyo favor se había constituido la garantía hipotecaria, a pagar la suma adeudada (18.000.000 pesetas), más intereses y costas. Fundaba tales pretensiones en los siguientes hechos:

1. en fecha 23 de junio de 1992 la madre de la recurrente, Doña Erica, por medio del citado representante Sr. Luis Manuel, vendió a la entidad IBERCRESA S.A., la finca registral nº NUM002, inscrita al tomo NUM000, folio NUM001, del Registro de la Propiedad número 1 de Tarragona, por un precio de veintiún millones de pesetas, acordándose aplazar el pago de dieciocho millones -cantidad que se adeuda a la demandante-, mediante dos letras de cambio (una por importe de dos millones y la otra por importe de dieciséis millones de pesetas); b) para la cancelación de la mención registral de precio aplazado se estipuló que fuera suficiente que la entidad compradora presentase acta notarial en que constase obrar en su poder las citadas letras;

3. la adquirente, IBERCRESA S.L, efectuó, en la misma fecha, la declaración de obra nueva así como la división horizontal de la finca y constituyó hipoteca a favor del BANC CATALÁ DE CREDIT, en cuyos derechos y obligaciones, por absorción de aquél, se subrogó posteriormente el BANCO SANPAOLO, (sustituido procesalmente, por la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo). Parte de dicha finca fue luego vendida a la también demandada PATERIA CASABLANCA S.L.

En resumen, no habiéndose pagado a la actora la parte del precio de la venta que resultó aplazado, pretende hacer valer su crédito, comprensivo del principal más los intereses, dirigiéndose contra los actuales propietarios registrales de la finca vendida y contra el banco acreedor del préstamo hipotecario, alegando que la finca se encuentra gravada con la carga derivada de ese crédito anterior, correspondiente al precio aplazado de la compraventa, que es preferente al crédito garantizado hipotecario.

A través del ordinal 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el primer motivo del recurso cita como infringido el artículo 359 del mismo cuerpo legal, denunciando la incongruencia de la sentencia "al omitirse cualquier tipo de pronunciamiento acerca de la mala fe con la que han actuado los demandados".

El planteamiento de la parte recurrente, tildando de incongruente una sentencia que confirmó el pronunciamiento absolutorio decretado en la instancia, resulta contrario a la doctrina constante de esta Sala referente a que "no hay incongruencia en las sentencias absolutorias, salvo que para ello se haya variado la causa petendi de la demanda, o se haya acogido una excepción no alegada, salvo que no lo pueda ser de oficio por el tribunal sentenciador", (Sentencias de 27 de octubre de 2006, 26 de abril y 10 de julio de 2007

, entre muchas otras), excepciones que no concurren en el caso de autos. Así mismo, debe significarse que las sentencias absolutorias, como la que se recurre, "al resolver todas las cuestiones propuestas y debatidas" (Sentencia de 12 de noviembre de 2002, con cita de la de 20 de marzo de 2001 ), sin alterar la causa de pedir y por razones estrictamente de fondo, son siempre congruentes, congruencia que no se ve afectada por el hecho de que la sentencia omita un pronunciamiento expreso sobre la pretendida mala fe de los demandados, pues tal aspecto es una mera alegación de parte, desvinculada del objeto del pleito que delimita la respuesta judicial, y esta Sala ha señalado en innumerables ocasiones que la exigencia de congruencia "no pasa por dar cumplida respuesta a cada una de las alegaciones expuestas por los litigantes en los escritos rectores, sino que ha de limitarse a la estricta correspondencia entre el fallo y las pretensiones que conforman el objeto del pleito sometido a debate" (Sentencia de 23 de julio de 2007 ), así como que las sentencias absolutorias no dejan de ser congruentes "aunque no contengan detallados los pedimentos de la demanda que se rechazan, los cuales se integran en la total decisión y, por ello, no necesitan declaración expresa y pormenorizada del fallo" (Sentencia 3 de marzo de 2004, con cita de la de 7 de febrero de 1995 ).

Por todo ello el motivo fenece.

A continuación procede a abordar el segundo de los motivos, no sólo por respetar el orden en que fueron planteadas las cuestiones en el escrito de interposición, sino también porque en él se suscita la cuestión nuclear de todo el recurso, determinando su resultado la respuesta a los restantes motivos del presente recurso.

Por el cauce del cuarto ordinal del artículo 1692 de la LEC, citando como infringidos los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 51. 7º del Reglamento Hipotecario y con el 24 de la Constitución, insiste la parte recurrente en que el aplazamiento del pago de una parte del precio de venta, mencionado registralmente en la inscripción de la venta, se encuentra garantizado mediante condición resolutoria, con el efecto de resultar oponible a los demandados, aunque sean el tercer adquirente de parte de los bienes enajenados y el acreedor hipotecario. Partiendo de su propia interpretación de los términos del contrato, al margen del sentido acogido por la Sentencia impugnada, pretende la recurrente convencer a esta Sala de que la cláusula segunda de la escritura de venta contiene una condición resolutoria expresa para el caso de incumplir la compradora su obligación de satisfacer el precio aplazado, y de que, en tal tesitura, la simple expresión registral del aplazamiento del pago (de 18 de los 21 millones de pesetas en que se fijó el precio de compraventa), en cumplimiento de la exigencia impuesta por el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que obliga a constatar el precio que resulte del título y, además, "la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago", lleva consigo una carga real afecta a los bienes vendidos, que, garantiza a la vendedora el cobro del crédito que ostenta por el importe del precio más los intereses, con prioridad frente a los terceros que hayan accedido después al registro (en este caso, adquirentes y acreedor hipotecario), a los que se privaría de la protección propia de la fe pública registral.

La respuesta casacional pasa por examinar lo que las partes convinieron en torno al aplazamiento de pago, al objeto de dilucidar si se cumplen las exigencias del artículo 11 de la ley hipotecaria, debiendo a tal efecto señalarse que la estipulación segunda de la escritura de venta, de fecha 23 de junio de 1992, tiene el siguiente tenor literal:

Es precio de esta venta, la cantidad de VEINTIUN MILLONES DE PESETAS, de los cuales el representante de la vendedora recibe en este acto de la Sociedad compradora, la cantidad de TRES MILLONES DE PESETAS, en dinero metálico, a mi presencia, y en billetes del Banco de España, sirviendo la presente de carta de pago.

Las restantes DIECIOCHO MILLONES DE PESETAS, serán satisfechas por la Sociedad compradora, a la vendedora, en un solo plazo pagadero con fecha 23 de agosto de 1992, mediante dos letras, una de clase 5ª, por 2.000.000.- pesetas, y otra de clase 2ª, por importe de 16.000.000,- pesetas.

En garantía de dicho precio aplazado, la parte compradora acepta tales letras de cambio, la primera de clase 5ª, serie 0A, nº 9388437 y la segunda de clase 2ª, serie 0A, nº 435116, por importe y vencimientos antes indicados.

Para la cancelación en su día de la mención registral del precio aplazado, bastará la presentación, por parte de la Sociedad compradora, de un acta notarial, en la que se acredite obrar en su poder las dos letras anteriormente reseñadas

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Pues bien, el artículo 11 de la Ley Hipotecaria niega que la expresión del aplazamiento de pago, que viene impuesta por el artículo precedente, surta por sí misma efectos en perjuicio de terceros, "a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita".

Para la Audiencia, realizada la labor de hermenéutica contractual que le corresponde, y que, en todo caso, ni tan siquiera ha sido cuestionada debidamente en casación, como ilógica o arbitraria, tales circunstancias, no concurren, pues ni el precio de venta se garantizó con una garantía hipotecaria a favor del vendedor, ni la estipulación segunda de la escritura de venta contiene, para caso de incumplimiento del comprador de su obligación de atender el pago del precio aplazado, una condición resolutoria expresa, por lo cual, la simple expresión del aplazamiento no exime de protección registral a terceros, en los términos del artículo 11 de la Ley y 59 del Reglamento Hipotecario. A mayor abundamiento, no puede ignorarse que la afección real prevista en tales artículos opera tan sólo para el caso de resolución, pero no otorga privilegio frente a terceros cuando, como aquí ocurre, la acción ejercitada en la demanda no fue la resolutoria por incumplimiento, como se afirma en el escrito de interposición de este recurso, sino la de cumplimiento, dirigida precisamente a cobrar el precio que resta por percibir.

En consecuencia, dado que se ejercitó acción de reclamación del precio de la renta, y que, en cualquier caso, de instarse la resolución, el crédito del vendedor no estaba garantizado al menos en alguna de las dos formas que prevé el citado artículo 11 LH (mediante hipoteca, o a través de condición resolutoria explícita), del tenor literal de dicho precepto se ha de concluir, en línea con los razonamientos expuestos por la Audiencia, que:

1. la mera constancia registral del aplazamiento, al carecer de valor de mención en sentido técnico (tal y como apuntó la Resolución de la DGRN de 30 de abril de 1958) sólo es útil para poner de relieve el hecho en sí de que el precio no estaba satisfecho en su integridad; teniendo en cuenta que, por virtud de título y modo, la propiedad de la finca pasó a la adquirente, el pago del precio era sólo una obligación personal impuesta por el contrato, conservando la parte vendedora la correlativa acción personal (no real) contra la compradora para exigir esa parte aplazada que se adeuda (Sentencia de 25 de abril de 1975 );

2. ante un eventual incumplimiento del comprador, como de hecho ocurrió, la resolución no resulta automática, al no establecerse como tal en el contrato, sin perjuicio de que el vendedor pueda optar por resolverlo ex artículos 1504 y 1124 C.C .;

3. cuando como aquí ocurre, el vendedor opta por reclamar el precio, ejercita una acción personal para cobrar un crédito ordinario, que, en este caso concreto, sólo cuenta con la garantía cambiaria (se aceptaron sendas letras por el importe adeudado), pero que, en ningún caso le otorga una posición de privilegio; en consecuencia, no puede dirigirse contra los terceros que hayan accedido al registro, y cuyo título trae causa del título del comprador, al conservar esos terceros la protección que dispensa, con carácter general, la fe pública registral, (como expresamente salvaguarda el último inciso del citado artículo 1124 CC ), una vez se constata que concurren en su titularidad todos los requisitos en que aquella se sustenta, inclusive la buena fe de la adquisición, que no cabe poner en duda por el simple hecho de que se haya tenido conocimiento del citado aplazamiento, habida cuenta que el articulo 37. 4º de la Ley Hipotecaria dispone que "El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude".

Por todo ello, el motivo perece.

Como se anticipó, el rechazo del motivo precedente condiciona el resultado de los restantes.

Así ocurre con el tercer motivo, en que se denuncia la infracción del artículo 1924.3º a) del Código Civil, partiendo de que el crédito reclamado tiene el carácter privilegiado a que alude el supuesto de hecho de dicho precepto, lo que no acontece por las razones expuestas ut supra.

Y se desestima también el cuarto y último motivo en la medida que, no sólo cita un precepto genérico como el artículo 1258 del Código Civil, que esta Sala ha entendido inhábil, en sí mismo, para sostener la impugnación (entre las más recientes, Sentencias 23 de febrero, 22 de Junio, 2 de marzo y 10 de octubre de 2006, y 23 de marzo de 2007 ); sino que, además, toma como punto de partida la mala fe de los demandados, a su juicio determinante de la complicidad en la defraudación de su derecho de crédito, obviando que la sentencia nada dice sobre esa supuesta mala fe, ni califica de fraudulenta la conducta de los demandados, cuando la existencia de fraude es una cuestión de hecho (STS 19-06-2001 ) que de ser apreciada, debió serlo en la instancia. A mayor abundamiento, respecto a la posibilidad de atacar en casación el tema de la buena o mala fe, la Sentencia 24 de septiembre de 2001, con cita de la de 14 de octubre de 1996, afirma que "la declaración de buena o mala fe ha de atacarse en casación por error de derecho en la valoración de la prueba y con invocación de las normas valorativas de prueba que se estimen infringidas", lo que no se ha hecho, debiendo por ello permanecer incólume la declaración fáctica de la sentencia que no puede ser revisada por la Sala mediante un nuevo examen.

Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, y su constitución