Precontrato. Concepto y efectos

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

El objeto de un precontrato es la celebración de un contrato en el futuro. Se analiza a continuación el concepto de la figura y los precontratos más comunes.

Contenido
  • 1 Concepto de precontrato
  • 2 Tesis sobre el precontrato
  • 3 Supuestos de precontrato
  • 4 Elementos del precontrato
    • 4.1 Efectos del precontrato
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de precontrato

Entre la fase de los tratos preliminares y la del contrato ya perfeccionado se sitúa la figura del precontrato, que suele definirse como el contrato cuyo objeto es celebrar en el futuro un contrato y se cita como ejemplo más típico la promesa de venta; en la promesa no hay aún venta, ni se ha comprado aún ni se ha vendido, pero las partes se han obligado a concluir la venta en un futuro.

Veamos las tesis al respecto.

Tesis sobre el precontrato

1.- Doctrina.-

La figura del precontrato ha sido debatida.

La tesis clásica define al precontrato como aquella convención que obliga a un contrato futuro, es decir, obliga a prestar un consentimiento futuro; este concepto haría inútil hablar de precontrato, pues ya hay contrato con una prestación fijada sobre cuál es el deber de prestar el consentimiento a un contrato futuro; dicho de otra forma: con esta antigua concepción del precontrato, éste obligaba a obligarse, lo que carece de sentido, pues el consentimiento, si es libre, es incoercible.

En otra concepción, el precontrato sería aquel acuerdo de voluntades que obliga a las partes a desenvolver las líneas básicas del futuro contrato; pero si dichas bases no están determinadas, no se comprende para qué sirve el precontrato si no hay acuerdo en el desarrollo previsto.

Una tercera tesis habla de que precontrato es aquel contrato en que se ambas partes (o una de ellas) tienen (o tiene) la facultad de exigir en un momento posterior su entrada en vigor; mientras no entra en vigor, no hay obligación alguna; el ejemplo típico sería la opción de compra si contemplamos la posición del dueño que concede la opción, pues para él es una promesa unilateral de venta y el optante tiene la facultad de poner en marcha la venta ya configurada (cosa, precio, condiciones, etc.).

2.- Jurisprudencia:

La jurisprudencia más moderna se inclina por la concepción contractual; ya la STS 680/1996, 29 de julio de 1996 [j 1] afirmó que la jurisprudencia mayoritaria atribuye al precontrato efectos idénticos a los del contrato definitivo, obligando directamente a las partes al igual que éste; tal doctrina es válida para cualquier precontrato, no impidiéndolo la redacción del artículo 1451 del Código Civil, cuyas diferenciaciones de régimen entre contrato preliminar y contrato definitivo de compraventa no obstan a lo dicho; la jurisprudencia española dominante se ha inspirado en la concepción de que el precontrato es la fase inicial de un contrato de formación sucesiva con unidad funcional y voluntad única, dejando esta etapa preparatoria ya vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos.

La STS 751/1998, 24 de julio de 1998 [j 2] dice que la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o «pactum de contrahendo», es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".

Recuerda la STS 913/2021, 23 de Diciembre de 2021 [j 3] su doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro.

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan.

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, "teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo".

(iv) "la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado."

(v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 [j 4] en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos."

Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos. Y ello tienen importancia cuando hablamos de la prescripción de las acciones derivadas de situaciones anómalas; en los tratos preliminares - por ejemplo, mala fe, abuso del derecho, - si hubiere responsabilidad esta sería extra contractual - "la culpa in contrahendo, al faltar relación contractual, se nos ofrece como aquiliana, puesto que no puede negarse que exista una violación del principio neminem laedere"- pues bien en este caso el plazo de prescripción de la acción es de un año (art. 1968.2 CC; en cambio en el precontrato el plazo de la prescripción es propio de las acciones nacidas de la responsabilidad contractual, que comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante, y es general que regla el art. 1964 CC.

3. Efectos prácticos:

Lo que parece a efectos prácticos más relevante es:

a) Que el precontrato es un contrato autónomo y diferenciado de los tratos preliminares y del contrato definitivo.

b) Que tiene como rasgos distintivos:

i) Contener los elementos esenciales del contrato definitivo.

ii) Prefigurar la relación contractual definitiva.

iii) Tener una cierta indeterminación en sus elementos.

iv) Recoger una voluntad de vincularse contractualmente.

Supuestos de precontrato

Se ha dicho que el concepto de precontrato tiene escasa utilidad ya...

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