El precontrato
| Autor | Héctor Daniel Marín Narros |
| Páginas | 69-187 |
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La doctrina es unánime al señalar que el ordenamiento no regula un concepto general y abstracto de precontrato206, sino manifestaciones concretas respecto a los contratos de compraventa, de prenda e hipoteca en los artículos 1.451 y 1.862 del Código Civil, respectivamente207. Aunque se ad-
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mite unánimemente que el precontrato puede utilizarse para cualquier tipo de contrato208.
Los preceptos mencionados suponen una regulación de los supuestos de promesa bilateral de compraventa, de prenda e hipoteca. Aunque hay que reseñar que no todos los autores coinciden en señalar el carácter bilateral de la promesa estipulada en el artículo 1.451 del Código Civil209. En concreto, el artículo 1.451 dice:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de obligaciones y contratos en el presente Libro
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El citado precepto ha sido objeto de continuo debate y de diversas conclusiones por parte de la doctrina y la jurisprudencia210. La doctrina ha criticado reiteradamente este artículo. Fundamentalmente por las siguientes causas211:
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No está claro si la alusión es a promesas unilaterales o bilaterales, puesto que en el primer apartado utiliza el término «promesa de vender o comprar», y en el segundo «promesa de compra y venta»212.
b) Es confusa la remisión a las reglas generales de las obligaciones y los contratos. Aunque parte de la doctrina entiende esta remisión como una prueba de la distinción del legislador entre la promesa y la propia compraventa213.
c) Es imprecisa la descripción de sus efectos, ya que dar derecho a «reclamar recíprocamente el contrato», puede entenderse que se refiere al contrato definitivo de compraventa o al contrato de promesa de compraventa. En el caso de que se considerara que se alude al contrato final de compraventa, habría una equiparación de efectos entre éste y el precontrato. En este estudio214se defiende la entidad independiente del precontrato con sus propios efectos, y por consiguiente, se sostiene que el citado precepto se refiere a reclamar el contrato de promesa de compraventa y no el contrato final de compraventa.
Por lo tanto, puede decirse que el artículo 1.451 del Código Civil solo regula un supuesto específico, del cual no está claro ni su ámbito de aplicación, ni su regulación aplicable, ni sus efectos. Esto ha generado diferentes interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales, como se expondrá en los correspondientes apartados de este trabajo.
Por su parte, el precepto 1.862 del CC dispone:
La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen
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Del tenor literal del precepto, se puede percibir una indeterminación respecto a los efectos de la promesa por el empleo del término «acción per-
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sonal». No obstante, debido a que tanto la prenda como la hipoteca deben, o conviene, que se otorguen en escritura pública para que se entiendan legalmente constituidas o produzcan efectos frente a terceros215, la doctrina de forma unánime considera que la «acción personal» alude a la posibilidad de instar la constitución de la correspondiente garantía en escritura pública para que produzca todos sus efectos216.
Otra manifestación normativa del precontrato se encuentra en la Ley 516 de la Compilación Navarra, que dice217:
La promesa de concluir un contrato futuro obliga a quien la hace siempre que se hayan determinado los elementos esenciales del contrato cuya aceptación se promete.
El convenio consensual preparatorio de un contrato futuro, aunque no reúna todos los requisitos exigidos para la celebración del contrato previsto, obliga a las dos partes.
La obligación de contratar que resulta de estas promesas se regirá por las reglas aplicables al precontrato prometido. Los elementos accidentales del contrato no previstos en la promesa se determinarán conforme al uso, la costumbre y la Ley, y en su defecto, por el Juez
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Esta regulación es mucho más clara y precisa que la del Código Civil. En primer lugar, porque es una regulación general aplicable a todo tipo de contratos. Por lo que normativamente se determina su ámbito de aplicación.
En segundo lugar, la regulación de la Compilación Navarra es más clara porque regula las promesas unilaterales en el primer apartado y las bilaterales
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en el segundo218, despejando las dudas que surgen al respecto en el artículo
1.451 del Código Civil.
En tercer lugar, la Compilación Navarra es más precisa porque el precepto establece claramente la normativa aplicable a la promesa. Además, recoge un sistema de integración del contrato muy completo, que parece evitar que las partes queden desvinculadas, amparándose en la imprecisión de deter-minados aspectos del contrato proyectado.
Finalmente, esta regulación es más clara y precisa que la del Código Civil porque establece claramente los efectos de la promesa: la obligación de celebrar el contrato previsto219. Efecto nuevamente concordante con el propuesto en este análisis220. Por ello, este artículo parece responder satisfactoriamente a todas las críticas doctrinales vertidas sobre el artículo 1.451 del Código Civil.
Es curioso constatar que, a pesar de atribuirse a la doctrina alemana la creación del concepto de precontrato o «vorvertrag», no hay ninguna definición ni regulación general del precontrato en el Código Civil alemán (B.G.B.)221. No obstante, parte de la doctrina222suele identificar como regulación de un supuesto específico de precontrato la contenida en el parágrafo 610, referente al mutuo, que estipula lo siguiente223:
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Quien promete la entrega de un mutuo puede, en la duda, revocar la promesa si en las relaciones patrimoniales de la otra parte se produce un empeoramiento notable por el cual corra peligro la pretensión a la restitución
224.
Aunque la consideración de que este parágrafo alude a un caso de precontrato no es compartido por toda la doctrina alemana. Así, hay algunos autores que niegan la existencia del precontrato225, y por ende, que la citada regulación sea un supuesto concreto del mismo.
Otros autores niegan expresamente la posibilidad de que la promesa de mutuo sea un precontrato, porque su objeto no es la conclusión de un contrato. Entre estos autores se encuentra Von Thur, que también considera que no pueden existir precontratos de contratos reales, de venta y arrendamiento por la misma razón226. De forma similar, Flume niega el sentido de la distinción del precontrato respecto al contrato definitivo, excepto en los casos en los que los presupuestos de contratación o el contenido de la reglamentación contractual sean diferentes. A este respecto señala que con frecuencia no han de imponérsele los mismos requisitos sobre los dos aspectos mencionados, siendo necesario para la validez del precontrato que el contenido del contrato principal esté suficientemente determinado. Lo mismo comenta este autor respecto al cumplimiento de las formalidades por parte del precontrato. Aunque Flume se muestra partidario de exigir los mismos presupuestos respecto a estos dos elementos227.
Por lo tanto, puede concluirse que no hay un concepto normativo alemán del precontrato, sino una regulación parcial de los efectos para el supuesto de promesa de entrega de un mutuo. Sin embargo, si hay un concepto doctrinal, por el cual «se denomina contrato preliminar («pactum de contrahendo») al contrato por el cual alguien se obliga a celebrar un contrato de efectos
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personales»228. Conforme a dicho concepto, el precontrato sería un contrato en sí mismo cuyo objeto es la celebración de un contrato posterior229. Concepto que es concordante con el expuesto en este libro230. En consonancia con dicho concepto, la doctrina requiere que el precontrato cumpla con los mismos requisitos formales que el contrato definitivo231.
No obstante, a estos efectos es importante recordar el principio espiritualista, el cual no impide que las partes quieran vincular la eficacia del contrato al cumplimiento de determinadas formalidades232. Por consiguiente, las formalidades del contrato definitivo y del precontrato podrían diverger por voluntad de las partes.
En Derecho francés se suelen tratar dos tipos de acuerdos precontractuales (avant-contrats233): los pactos de preferencia (pactes de préférence) y la promesa...
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