Las consecuencias de la ampliación del plazo en un préstamo hipotecario que admite recarga: la hipoteca recargable y el plazo
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profesora Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 660-678 |
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Un préstamo hipotecario puede sufrir diversas modificaciones, novaciones modificativas, que tienen en común... Es lo que se llama novaciones modificativas, que tienen en común no extinguir la anterior obligación garantizada -el préstamo-, sino solo variarlo en aspectos importantes del mismo. Algunas de las modificaciones que puede sufrir el préstamo hipotecario son: variación del tipo de interés, aumento del principal, ampliación del plazo..., etc. Las especiales características del préstamo hipotecario -obligación más derecho real de garantía- hacen que sea importante analizar las consecuencias que las novaciones de la obligación pueden provocar en cuanto a la garantía inscrita que la asegura.
En este trabajo vamos a tratar de examinar dos de estas novaciones (principal y plazo), sus relaciones y sus consecuencias en el plano real; en definitiva, analizar las estrechas relaciones entre la posibilidad de recarga de un préstamo hipotecario (aumentando el principal) y la ampliación del plazo de dicho préstamo hipotecario. Es importante analizar qué ocurre cuando coinciden ambos aumentos, ocasionando, como luego veremos, que no sea posible considerar la posibilidad de recarga en sentido estricto.
Además, veremos las consecuencias que tiene la sola ampliación del plazo del préstamo hipotecario, separada de un aumento de principal.
En definitiva, nos paramos a pensar cómo se relacionan y qué consecuencias tiene en un préstamo hipotecario tanto su aumento de principal como su ampliación de plazo, como novaciones modificativas que son. Para ello veremos, en primer lugar, qué es la hipoteca recargable (aquella en la que hay un aumento de principal), y después analizaremos la ampliación de plazo, finalizando con las relaciones entre ambos.
La hipoteca recargable es aquella que admite recarga; es decir, aquella en la que señalado un máximo de responsabilidad hipotecaria y amortizado parte del préstamo garantizado, puede concederse por la misma entidad una ampliación de dicho préstamo, sin que esto suponga una nueva obligación para la que haya de constituirse una nueva hipoteca de rango inferior a la que garantizaba el primer tramo de principal prestado; siempre y cuando dicha ampliación quepa en el máximo de responsabilidad inicialmente pactado, sin tener que alterarlo o modificarlo.
Las ventajas de este tipo de hipotecas se aprecian fácilmente, pues suponen que los acreedores hipotecarios se reservan el rango inicial que tenían en el primer tramo de préstamo garantizado, para seguir asegurando esa nueva ampliación de capital. No se puede olvidar que hasta la admisión de esta nueva modalidad hipotecaria, la ampliación de préstamo hipotecario conllevaba siempre una nueva hipoteca o tramo de hipoteca de rango posterior.
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Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Modernización del Mercado Hipotecario recoge por primera vez en nuestro ordenamiento la admisión de estas hipotecas.
Su existencia se deduce del nuevo artículo 4 de la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (LSMPH) y de la Disposición Transitoria única, párrafo 3.º de la Ley1, sin que se les dedique un precepto normativo concreto y expreso, ni se recojan con tal denominación en el articulado de la norma, siendo su denominación una convención doctrinal, por su semejanza con la hipoteca francesa del mismo nombre, y su contenido una consecuencia de la interpretación legal.
En la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007 se pone de manifiesto la necesidad de flexibilizar el mercado hipotecario con nuevas figuras que faciliten la concesión de créditos, y actualizar la legislación en un sector de importante actividad económica.
En concreto se afirma que: «el mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente. Debe recordarse que el reciente periodo de extraordinaria aceleración de la actividad ha coincidido con una notable estabilidad en la regulación del mercado hipotecario. Las normas básicas del marco jurídico relativas a la transparencia, los mecanismos de movilización de préstamos y la subrogación y novación no se han alterado, de forma sustancial, en los últimos años».
Fueron razones de creciente actividad financiera las que impulsaron el desarrollo de esta Ley, coincidiendo con un periodo económico expansivo en el que el crédito territorial era base fundamental del mismo, lo que condujo a flexibilizar algunos de los rígidos corsés hipotecarios existentes hasta entonces, para mejorar y conseguir más negocio basado en financiación garantizada con hipoteca. Esta es la justificación de esta Ley y de las nuevas figuras hipotecarias que en ella aparecían (la hipoteca flotante y la posibilidad de recarga). Figuras basadas en una economía viva, con gran actividad financiera y bancaria que facilitaba el crédito territorial.
Al admitirse la ampliación de préstamo hipotecario como novación modificativa, permaneciendo la misma garantía hipotecaria, sin alteración o pérdida de su rango, pudiendo ello no implicar incremento de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada -tal y como se establece con carácter general en el párrafo 3.º-, se dio carta de naturaleza a la posibilidad de la recarga de esa responsabilidad hipotecaria. Esto es así puesto que, con anterioridad a esta Ley, el aumento de capital significaba aumento o ampliación de la propia hipoteca. Hoy, y según se deduce de la Ley, solo cuando haya que ampliar responsabilidad -luego cabe que no haya que hacerlo, y eso solo es posible si se ha amortizado previamente parte, y después se recarga-, habrá que contar con el consentimiento de los terceros intermedios afectados; en consecuencia, mientras no se altere la responsabilidad, eso no es necesario, y por tanto, entendemos que eso quiere decir que cabe esa recarga2.
Se ha cuestionado por parte de la doctrina3la admisión legal de este tipo de hipotecas, pues: a) no existe precepto específico que las regule -a diferencia de lo que ocurre con las flotantes-, ya que con la publicación de la Ley 41/2007 no se ha modificado ningún precepto ni del Código Civil ni de la Ley Hipotecaria para
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recogerlas, y b) son distintas de las hipotecas recargables propiamente dichas -las del sistema francés-, pues su régimen no puede adaptarse al español4, y c) según Valero (2009), la Ley 41/2007, lejos de admitir este tipo de hipotecas, confirma el criterio anterior de la DGRN: la ampliación del capital supone una novación modificativa del préstamo hipotecario y de la hipoteca inscrita, manteniéndose el rango en cuanto al capital preexistente y, si existen terceros, debería suponer la constitución de una nueva hipoteca con su propio rango por la cifra total de ampliación del capital, del incremento. Por eso, concluyen que no se entiende su encaje en el sistema español.
Sin embargo, entendemos que su admisión puede defenderse a partir de la Ley 41/2007, que admite la ampliación del préstamo hipotecario como novación modificativa (art. 4 LSMPH, sobre todo en su párrafo 3.º), y de la Disposición Transitoria única que sostiene la irretroactividad de esa configuración. Además, no puede olvidarse que este tipo de hipoteca se encontraba presente en el espíritu de la reforma de la Ley 41/2007, que buscaba un mercado hipotecario más flexible con la admisión de dos nuevas hipotecas: la flotante y la recargable, siempre en el pensamiento de los impulsores de esta ley (Asociación Hipotecaria Española, entidades financieras y crediticias, fundamentalmente). Por otra parte, el hecho de que no haya sido necesario modificar la Ley Hipotecaria ni el Código Civil, no es óbice para su admisión, pues nada impide que se puedan crear nuevas figuras contractuales, sin necesidad de una reforma expresa de la ley, ni tampoco para los derechos reales, pues su numerus apertus limitado y la nueva creación de los mismos ya es una realidad en nuestro ordenamiento5. Por otra parte, no podemos compartir la tesis de que la Ley 41/2007 esté confirmando el anterior criterio de la DGRN, ya que con lo dispuesto en la ley se está admitiendo un supuesto distinto del que se contemplaba por el Centro Directivo. En las resoluciones previas a la ley se admitía que la ampliación de principal era una novación modificativa, pero esa ampliación conllevaba una ampliación de la propia hipoteca, dando lugar a la existencia de dos tramos diferenciados de hipoteca que, de hecho, funcionaban como dos hipotecas diferentes de distinto rango, sin que fuera posible ampliar capital aunque «cupiera» dentro de la cifra inicial de responsabilidad hipotecaria. Sin embargo, con la redacción actual de la Ley, podemos entender que es posible ampliar capital sin ampliar hipoteca (responsabilidad hipotecaria), manteniendo el rango de la inicial, siempre que previamente se haya amortizado parte de ese préstamo, es decir, «la recarga». El hecho de que la hipoteca que se admite difiera en aspectos sustanciales de la hipoteca recargable francesa, no es óbice para...
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