Possession, sale y foreclosure v. ejecución hipotecaria. Los derechos del acreedor hipotecario en el Derecho inglés y la protección de los deudores en tiempos de crisis
| Autor | Zurita Martín, Isabel |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Cádiz |
| Páginas | 2735-2795 |
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Como bien es conocido por todos, entre los efectos que el llamado crash de 2010 ha desencadenado en nuestro país, la tragedia de las familias que, como consecuencia del impago de las hipotecas sobre sus viviendas, se han visto privadas de su hogar es uno de los que más ha trascendido en la sociedad española. El constante incremento del número de desahucios desde 2011 ha venido siendo noticia de portada en la prensa en los últimos años, hasta el punto de llevar a gobiernos y legisladores a tomar medidas excepcionales para la protección de los deudores hipotecarios sin recursos. La presión social ha sido sustentada desde distintos ámbitos, políticos y no políticos, llevando la situación española a los titulares de la prensa internacional.
Así, desde el demoledor y polémico reportaje sobre la crisis en España publicado en septiembre de 2012 por el New York Times, que mostraba entre una galería de fotos en blanco y negro cómo varias personas buscaban comida en contenedores de basura, varios medios de comunicación extranjeros se han hecho eco del problema de los desahucios en nuestro país. En noviembre de 2012 el mismo periódico publicó el reportaje titulado «Waves of evictions leads to homeless crisis in Spain», que, también junto a una galería fotográfica de familias desahuciadas, hacía referencia a los suicidios que se han producido por esta causa y destacaba que en España no existe un sistema de refugios de emergencia para las familias que pierden su casa. El diario señala asimismo que en España los titulares de una hipoteca son personalmente responsables de la totalidad de la deuda, y que a ella se añaden los intereses de demora y las costas judiciales. Junto a este diario estadounidense, en Europa medios como los periódicos ingleses The Times o The Guardian o el francés Le Monde han recogido en sus páginas el drama de los suicidios por desalojo o la «explosión» de desahucios en nuestro país. Ya en diciembre de 2011, The Times grabó un video destinado a su página web reflejando una concentración de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca que logró paralizar el desahucio de una familia, comentando el reportero que, aunque en el Reino Unido la situación no es buena, en España el país se hunde. «El sistema hipotecario español -argumenta- es alucinante. Allí pierdes la casa, pero no arrastras la deuda. Lo de aquí es durísimo...».
La lectura de estos reportajes no puede provocarnos más que reacciones encontradas. Evidente es, sin duda, que muchas previsiones han fallado y fallan en el sistema hipotecario español para haberse producido la lamentable situación en la que nos encontramos; pero cierto es también que no se puede hablar gratuitamente de aquello que se desconoce. El drama de los desahucios en España y, particu-
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larmente, la visión que del mismo se desprende de la prensa internacional, nos llena de interrogantes. Alentados por estas noticias, e inmersos en su desesperada situación, muchos ciudadanos llegan a pensar que solo en España se producen desahucios, cuando nada hay más lejos de la realidad. Pero, ¿se han producido en España más que en ningún otro país en los últimos años? Y si la respuesta es afirmativa, ¿por qué ha sucedido así? Desde luego no es porque el sistema hipotecario español sea «alucinante», ni porque el deudor quede personalmente obligado después de perder su vivienda, pues en la misma situación puede encontrarse el deudor hipotecario inglés; la hipoteca, con las características propias de un derecho real de garantía, se reconoce en todos los ordenamientos jurídicos, no brillando el common law precisamente por la protección que brinda a los deudores hipotecarios que no cumplen con su obligación de pago. ¿Por qué los desahucios en el Reino Unido no han sido, entonces, portada de los periódicos internacionales?
Partiendo de estas premisas y de los interrogantes que nos hemos planteado, el objetivo de este trabajo se centra en realizar un estudio comparativo entre el sistema hipotecario español e inglés, prestando particular atención a los derechos que este otorga al acreedor hipotecario. Al hilo de esta cuestión, se reflexionará sobre los efectos que la crisis financiera ha provocado en ambos países, a fin de valorar las medidas que en España se han ido tomando para paliar la situación de los deudores hipotecarios y calibrar la posibilidad de introducir en nuestro país las instituciones que en el Reino Unido hayan evitado problemas sociales aún no resueltos aquí felizmente.
Resulta extremadamente complicado explicar en unas pocas líneas los caracteres básicos de la hipoteca en el Derecho inglés (referente a Inglaterra y Gales), y es que puede decirse que la primera nota distintiva de este sistema hipotecario no es otra que la de su complejidad. Esta complejidad se deriva tanto de su enrevesada estructuración -pues se trata de un sistema compuesto por un sinfín de figuras de naturaleza jurídica difusa1, en cuya construcción intervienen el common law, la equity y los statutes2-, como de la imposible adecuación de sus conceptos al ordenamiento jurídico español, propio del civil law; por estas razones, es de todo punto inadecuado intentar traducir al castellano muchos de los términos que dan nombre a diferentes instituciones de derechos reales que no coinciden con las que reconoce nuestro ordenamiento.
Teniendo en cuenta estas circunstancias, y dadas las características y objetivo de este trabajo -que obviamente no puede tratarse de un estudio exhaustivo del Derecho hipotecario inglés, además de pretender centrarse en los poderes que este otorga al acreedor-, abordaremos muy brevemente las líneas generales de aquel Derecho tan solo como antesala necesaria del tratamiento y comprensión
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de las prerrogativas que el mismo concede al acreedor hipotecario, respetando la terminología inglesa en todos aquellos supuestos de difícil o imposible adecuación de cada institución al Derecho español. En todo caso, aunque la labor de exponer de forma clara y concisa las líneas maestras del sistema hipotecario inglés resulta tarea harto complicada, esperamos que ello ayude al mejor entendimiento de las facultades del acreedor inglés frente al español y, por ende, de la protección del deudor hipotecario en tiempos de crisis.
El Land Law es una materia que hunde profundas raíces en la historia, al remontarse sus orígenes a las reformas feudales impuestas en Inglaterra por Guillermo el Conquistador después de 1066. Partiendo de que muchos de los conceptos y principios de los derechos reales provienen de los cambios sociales y económicos que comenzaron en aquellos tiempos, puede decirse que desde entonces hasta la actualidad la primera ola de grandes reformas legislativas tuvo lugar por medio de la Law of Property Act 1925 (LPA 1925) y la Land Registration Act 1925 (LRA 1925). Esta última reguló el sistema del registro de la propiedad -originariamente creado por la Land Registry Act 1862-, en el que se recoge el tipo de propiedad y cualquier otro derecho que afecte a la misma, y que ha sido recientemente sustituida por la Land Registration Act 2002 (LRA 2002)3. El propósito de esta reforma no era otro, obviamente, que otorgar seguridad y estabilidad al título de propiedad y a los derechos que al mismo afectan, introduciendo la distinción entre propiedad registrada y no registrada (registered land o, más exactamente, land of registered title y unregistered land).
Aunque, actualmente, la gran mayoría de los títulos se encuentran registrados (sobre un 85%), en Inglaterra y Gales siguen conviviendo dos sistemas jurídicos de transmisión de los derechos reales, en función de la existencia o no de inscripción registral. En cualquier caso, sostiene la doctrina que no debe perderse de vista que el sistema de registered land es el sistema llamado a gobernar el régimen del land law en el presente siglo y en adelante, habiéndose convertido ya con mucho en el sistema predominante, frente a la menguante importancia, legal y práctica, de la unregistered land4. Siendo esto así, nuestro interés se va a centrar en el sistema de títulos registrados, sin perjuicio de que llamemos la atención cuando proceda sobre aspectos relevantes del sistema no registral en el ámbito hipotecario, en tanto sean radicalmente opuestos al sistema español.
Intentando simplificar los conceptos, los derechos reales pueden dividirse en dos grandes categorías: estates e interests, representando los primeros la «propiedad plena»5-en tanto conceden el uso y control de la finca-, siempre teniendo en cuenta que en Inglaterra y Gales no existe propiedad privada de la tierra pues, teóricamente, el suelo inglés pertenece por entero a la Corona6; y
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los segundos los derechos reales limitados -por los que una persona disfruta de ciertos derechos sobre una propiedad ajena-, entre los que se encuentran las servidumbres (easements), los convenios restrictivos sobre el uso de la propiedad (restrictive covenants), el derecho de opción (option) y la hipoteca (mortgage).
En realidad, el término estate no puede estrictamente traducirse por propiedad plena -en el sentido que esta expresión tiene...
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