Posición del usufructuario durante la fase de seguridad de la hipoteca
| Autor | Isabel Zurita Martín |
| Páginas | 39-190 |
La constitución del derecho real de hipoteca hace nacer una serie de derechos para el acreedor a cuyo favor se estableció la garantía hipotecaria. Como es sabido, esta garantía se desarrolla especialmente en dos fases bien diferenciadas. La primera -fase de seguridad- se orienta fundamentalmente a conceder al acreedor las facultades tendentes a la conservación del bien que garantiza su derecho, lo que se concreta en la acción de devastación; la segunda -fase de ejecución-, de carácter eventual, pues sólo se despliega en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, consiste en la realizaciónPage 40 del valor del bien con la finalidad de saldar la obligación debida.
En principio, nada impide que el propietario del bien hipotecado constituya un nuevo derecho real sobre la misma finca, ya sea éste otra hipoteca o, para el caso que nos ocupa, un derecho de usufructo. Ahora bien, esta constitución posterior no debe enturbiar los derechos que corresponden al acreedor hipotecario. Piénsese que, en el caso del usufructo, la mayor parte de las obligaciones que atañen al propietario en virtud de la garantía hipotecaria van a recaer en el usufructuario, desde el momento en que va a ser él quien ostente el uso y disfrute de la finca, quedando en el propietario hipotecante tan sólo la propiedad "desnuda". Pero, ¿cuáles son esas obligaciones?, y ¿frente a quién puede hacer valer sus derechos el acreedor hipotecario?
El propietario hipotecante está obligado frente al acreedor a conservar la finca hipotecada. El incumplimiento de esta obligación facultaría al acreedor hipotecario para ejercitar la denominada acción de deterioro o devastación, recogida en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria, según el cual: "Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia ponien-Page 41do el inmueble en administración judicial". A estos efectos, el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario recoge, como supuesto concreto que daría derecho a ejercitar la acción de devastación, el arrendamiento del inmueble en circunstancias gravosas para el acreedor hipotecario.
El ejercicio de la acción de devastación ha de contar con una serie de presupuestos sobre cuya extensión discute la doctrina. Estos presupuestos son, en síntesis, tres: el deterioro de la finca, la disminución de su valor y el dolo, culpa o voluntad del dueño.
Como primer requisito, el artículo 117 exige que se produzca un deterioro de la finca que haga temer la insuficiencia de la garantía establecida. Este menoscabo plantea dos cuestiones interesantes discutidas por distintos autores, a saber: si es admisible el deterioro tan sólo temido, no consumado, y si el menoscabo ha de ser exclusivamente material, no cabiendo el jurídico.
Sobre la primera cuestión existen opiniones divergentes. Para algunos, debe admitirse el ejercicio de la acción de devastación ante el temor de que se produzca el deterioro de la finca. Para defender esta postura, MORELL Y TERRY hace referencia a la ineficacia de los remedios a acordar para el caso del deterioro ya realizado13. Asimismo, para PUIG PEÑA, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria contempla un recurso dePage 42 tipo conservativo o, más bien, preventivo, por lo que en muchas ocasiones desaparecería su eficacia si hubiera que esperar a la consumación del daño14.
Sin embargo, la mayoría de la doctrina parece acogerse a la opinión contraria, es decir, a la inadmisibilidad de la acción de devastación caso de no haberse producido el deterioro del que habla el artículo 117 de la Ley Hipotecaria. En este sentido se ha manifestado MORENO QUESADA, quien rebate los dos principales argumentos utilizados por la anterior doctrina (la ineficacia práctica del precepto y la contradicción entre los términos utilizados por el legislador). Para este autor, no es cierto que la norma devenga ineficaz por el hecho de no admitir el deterioro simplemente temido, sino que tan sólo se reduce su eficacia hacia el acreedor, quien, además, cuenta con otros medios de defensa de su crédito. Por otra parte -también argumenta MORENO QUESADA-, tampoco la utilización de la expresión "evitar el daño" contradice lo anteriormente señalado, puesto que lo que el legislador ha pretendido indicar es que el deterioro y la disminución de valor ya realizada -que puede ser de mayor o menor entidad-, "deberá hacer fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, bien porque la disminución de valor haya alcanzado ya la proporción precisa, y proceda remediarlo, bien porque se prevea que, siempre a consecuencia de aquel deterioro ya ocasionado, la disminución de valor, el daño, se va a incrementar y entonces procederá evitarlo"15. A estos mismos efectos, distingue DORAL GAR-Page 43CÍA DE PAZOS entre los términos "deterioro" y "daño", para evidenciar que no existe contradicción entre las expresiones utilizadas en el precepto en estudio. Así, mientras el deterioro supone un menoscabo de la cosa hipotecada, el daño es el efecto de ese deterioro en la esfera patrimonial del acreedor, de tal modo que lo que el artículo 117 de la Ley Hipotecaria pretende es amparar el interés del acreedor tratando de reparar el daño ya ocasionado o de evitar que pueda resultar insuficiente en el futuro la garantía16.
Desde nuestro punto de vista, la intención del legislador a través de la redacción del artículo 117 que analizamos, no fue otra que la de permitir al acreedor proteger sus intereses ante la disminución de su garantía hipotecaria. De esta manera, cuando la norma habla de mandar hacer o no hacer algo al propietario para "evitarlo o remediar el daño", se está refiriendo a: en primer lugar, evitar la insuficiencia de la hipoteca -por el deterioro ya efectuado sobre la finca-, y, en segundo término, remediar el daño actualmente realizado sobre la suficiencia de la garantía. Efectivamente, como ha señalado MORENO QUESADA, "el deterioro y su secuela actual de la disminución de valor inciden sobre la finca hipotecada, en tanto que el daño -consecuencia de aquél, y que puede haberse producido del todo o esperarse que siga produciéndose- recae sobre la hipoteca como garantía, y por ello habla el artículo del fundado temor de que sea insuficiente"17.
Como observa LACRUZ, rara vez un deterioro solamente temido hará previsible una disminución de valor tal que hiciese temer la insuficiencia de la hipoteca, dado que, normalmente, el valor de la finca hipotecada suele ser muy superiorPage 44 al del crédito garantizado. Sin embargo -indica certeramente el citado autor-, no parece que deba descartarse el deterioro temido cuando éste fuese de tal magnitud, o el valor de la finca estuviera tan enrasado con el crédito, que su consumación pudiera hacer inevitablemente insuficiente la garantía18. A ello habría que añadir que, en su caso, deberá tenerse en cuenta el rango de la hipoteca en cuestión. La dificultad estribaría, eso sí, en la prueba concluyente del menoscabo temido.
En otro orden de cosas, la segunda cuestión planteada, esto es, la de considerar si el término deterioro abarca tanto el menoscabo material como el jurídico de la finca, también ha provocado opiniones diversas entre la doctrina. No obstante, parece ser mayoritaria la corriente doctrinal que considera idóneo, a los fines de poder ejercitar la acción de devastación, el deterioro jurídico de la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba