Posibles formas empresariales en la Propiedad Horizontal.
| Autor | Gerardo Muñoz de Dios |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 1505-1534 |
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La legislación específica reguladora de la titularidad y uso y disfrute de la vivienda ha ido evolucionando, siguiendo fundamentalmente las modificaciones originadas por los avances técnicos y por las necesidades que crea la constante elevación de la calidad de vida.
Partiendo ya de la época de las Codificaciones, salvo casos aislados en grandes ciudades, las viviendas solían ser edificios familiares, es decir, en cada edificio sólo vivía una familia más o menos prolongada, con dimensiones reducidas generalmente y carencia de casi todos los servicios, y esto, unido a que las ciudades sólo tenían urbanizadas muy pocas calles y que la iluminación pública era deficientísima, donde la había, permitió que las poblaciones se pudieran extender en horizontal, en lo que también influía las precarias técnicas de construcción, que no permitían la edificación en altura, sin olvidar la incidencia del individualismo propio de la célula familiar de aquella época. Las relaciones entre viviendas eran mínimas, y se reducían al disfrute conjunto de una entrada común a través de plazoleta o patio, cotitularidad de muros medianeros, luces y vistas, y a lo sumo a la existencia de cueva que se prolongaba por el subsuelo del colindante o de habitación alta que montaba sobre parte de la planta baja del vecino, consecuencia en casi todos los casos de particiones de herencia, y provocándolo la irregularidad de los edificios. Por lo excepcional, se regulaba legalmente a través de la figura de las servidumbres en casi todos los casos.
Page 1506En una segunda etapa, la urbanización de las ciudades se perfecciona! (asfaltado, alcantarillado, conducciones generales de agua, incluso caliente en algunos casos; luz eléctrica, etc.), encareciéndola considerablemente, lo que unido a la evolución de la Arquitectura hace aconsejable el aprovechamiento en altura de los solares, motivando la creación de edificios multifamiliares, a través de los cuales se satisfacen, además, otras necesidades, como la de guarda y conserjería, de garaje de vehículos o calefacción. La titularidad y regulación del disfrute de los diferentes pisos de ese único edificio, al ser ya esa relación más intensa y permanente, se encauza legalmente a través de la comunidad, con más o menos particularidades impuestas por la singularidad del objeto sobre el que recae, como-el tratamiento del retracto de comuneros o la representatividad de la comunidad.
Y en una tercera etapa, por la influencia de la corriente motivada por la civilización del ocio, el sentido de seguridad y comodidad familiar y la insuficiencia de instalaciones deportivas públicas -que se contrapone a la campaña pública alentando el deporte-, se pretende satisfacer el deseo de diversión también a través de la vivienda, complementando los edificios con jardines, o incluso terrazas, dotadas de instalaciones infantiles, piscinas o pistas de juegos, que pueden estar al servicio de un soto edificio, pero que frecuentemente lo están al de varios, creando un conjunto en el que se ubican varias casas, las cuales, a su vez, se dividen en diversos pisos o viviendas, y que tienen hasta algún servicio común, como el de calefacción o agua caliente. Este es el supuesto que jurídicamente se ha denominado súper o hipercomunidad, en el que, a la vez que esta figura de gran magnitud, existe la comunidad singular del edificio. Su encasillamiento jurídico se ha intentado a través de la Ley de Propiedad Horizontal -habiéndose reconocido incluso por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la Resolución de 29 de mayo de 1980, la existencia de esta Propiedad Horizontal tumbada-, de la asociación, la comunidad, la sociedad civil y de la cooperativa, por la posibilidad que abre el Reglamento de Cooperación de 16 de noviembre de 1978. Naturalmente que también se incluyen en este último grupo las-denominadas urbanizaciones, en las que existan únicamente viviendas uni-familiares aisladas o junto a edificios multifamiliares.
La legislación específica de Propiedad Horizontal vino a cubrir la necesidad creada por la rápida evolución de la institución en los últimos tiempos, que aun sin el apoyo normativo idóneo -como reconoció la Exposición de Motivos de la Ley vigente- adquirió pujante vitalidad; pero, sin embargo, han existido intentos de organización jurídica de este fenómeno económico-social, aplicando otras formulaciones legales, como sociedad, que le atribuían un aspecto mucho más empresarial. La motiva-Page 1507ción es muy variada: razones fiscales, circunstancias económico-familiares, como la separación matrimonial de hecho, fundamentalmente antes de la última reforma del Código Civil, o incluso causas urbanísticas que obligaban a vestir con ese ropaje jurídico la comunidad para obviar prohibiciones de las Ordenanzas municipales. Para conocer la viabilidad jurídica de estos intentos es necesario analizar casuísticamente cada fórmula en relación con los dos campos de la institución: el estricto, de edificio aislado, y el amplio, de prolongación a la urbanización. Y es imprescindible comenzar por estudiar la verdadera naturaleza de este fenómeno, analizando su evolución legislativa, la conceptuación jurisprudencial y las opiniones doctrinales, insistiendo en el aspecto fundamental de si existe o no personalidad jurídica en la Propiedad Horizontal.
Nuestro Código Civil, en su primitiva redacción, ya regulaba este tipo de comunidad, dedicándole el artículo 396, que decía textualmente: «Cuando los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no establecen los términos en que deban contribuir a las obras necesarias y no existe pacto sobre ello, se observarán las reglas siguientes: 1.º Las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso. 2.° Cada propietario costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía comunes a todos se costearán a prorrata por todos los propietarios. 3.° La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y primero, y así sucesivamente.»
Disciplina la situación como una simple comunidad con soluciones muy parcialistas, como lo prueban las referencias a la escalera -cortada por trozos- o el suelo del piso de cada uno, pero no olvidemos que tiene sólo carácter supletorio, porque sigue en esta materia la tónica general del Código Civil de respeto a la autonomía de la voluntad, consagrada en la libertad de pactos comunitarios, que podían complementar la regulación, por lo que tenemos que reconocer el indudable acierto de nuestro legislador de final de siglo pasado, que se anticipó a la necesidad real -entonces apenas si existían supuestos de propietarios de pisos en edificios multifamiliares- con esa flexibilidad que ha caracterizado a la regulación legal de la institución hasta nuestros días, dándole carta de naturaleza en el Ordenamiento español, y permitiendo, por otra parte, Page 1508 que los interesados pactaran las normas a que se iban a someter en el desarrollo de sus conductas dentro de esta comunidad. Es cierto que no excluye dos de las facultades fundamentales derivadas de la copropiedad ordinaria que chocan abiertamente con la parcelación horizontal, el derecho de retracto y el de exigir la extinción de la situación comunitaria, pero creemos que hasta podría defenderse su exclusión en aquella época a virtud de la libertad de pacto, y desde luego no se podría nunca criticar su omisión en el texto legal, por la misma ausencia de supuestos prácticos en aquel momento, que son verdaderamente los que proporciona la materia moldeable por la Ley.
La Ley de 26 de octubre de 1939 modifica el artículo 396 del Código Civil, dándole la siguiente redacción: «Si los diferentes pisos de un edificio o las partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, perteneciesen a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un piso o parte de él, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, fundaciones, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc. Las partes en copropiedad no son, en ningún caso, susceptibles de división y, salvo pacto, se presumen iguales.
Los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de su parte privativa, y esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría, de los acuerdos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable, gravable o embargable por terceros conjuntamente con la parte determinada privativa de la que es anejo inseparable.
Si el propietario de un piso o parte de él, susceptible de aprovechamiento independiente, tratare de venderlo, deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios en el edificio, los cuales tendrán, respecto de extraños, preferencia para su adquisición, si dentro de los diez días siguientes al de la notificación formal del aviso comunicasen al vendedor su voluntad de adquirir.
En caso de concurrencia con...
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