Porterías
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
La nueva redacción dada al artículo 396 del Código civil por la disposición adicio nal única de la Ley de 6 de abril de 1999, de Reforma de la propiedad horizontal, se cita, entre los elementos comunes a las > y las instalaciones de >. El artículo 17 de dicha ley, según la redacción dada por dicha reforma habla del > para exigir, en orden a su establecimiento o supresión, la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso cuando suponga la modificación del título constitutivo o de los Estatutos.
No existe en la actualidad ninguna disposición que imponga la obligatoriedad de instalación de locales específicos destinados a portería o al alojamiento del portero.
Ahora bien, si a pesar de la no obligatoriedad en general, el constructor de un edi ficio, porque lo exijan las correspondientes ordenanzas, o porque lo estime conve-niente, crea la portería para el servicio de aquél, ha creado también un elemento co mún más.
Estimamos que sólo estudiando la materia de las > bajo este punto de vista, puede llegarse a conclusiones acertadas respecto a muchos de los problemas que surgen en la realidad; problemas que deben tratar de evitarse cuidando especialmente como apunta VENTURA -TRAVESET la redacción del título constitucional, de los esta-tutos o de los mismos reglamentos internos, fijando en aquéllos su extensión superficial.
Es absolutamente necesario, antes de entrar a estudiar los problemas que este servicio plantea, delimitar el ámbito espacial de la >, es decir, si la misma ha de entenderse en sentido estricto, comprendiendo tan sólo el local o la entrada del edificio en que materialmente se presta el servicio, conste o no de dependencias para la vivien da del portero, o englobando también las habitaciones, dispuestas con independencia de ese local, que han de servir a su propia finalidad.
No hace el legislador español distinción alguna al respecto, a diferencia de lo que ocurre en otros países, en los que se separan expresamente > y la > (art. 2 de la Ley argentina), o > (art. 3 de la Ley boliviana).
Para la doctrina científica, la portería incluye >. El término dice MARTÍN-GRANIZO 1 ha de entenderse en el amplio sentido expresado, abarcando también las dependencias para recogida de recados, cuarto para guardar utensilios de lim pieza, etc.
Nosotros creemos que al emplear la ley el término >, quiso referirse a todos los supuestos que pudieran en la práctica presentarse, puesto que conocedor de la realidad constructiva, no es de suponer quisiera hacer distinciones.
Por si parte, la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1999 (recurso 3266/94) al declarar que hay que distinguir la portería como elemento físico del inmueble que se ha de enclavar dentro de los elementos comunes en función del con cepto principal
Parte la doctrina de la consideración de la portería como elemento común por natu raleza, llegando algún autor como P ERÉ a afirmar que lo es >, es decir, en todo caso. Y éste es también el sentir del legislador y la interpretación que nosotros damos al artículo 396 del Código civil, porque es indudable que tal elemento ha de servir al uso de todos los propietarios que poseen sobre él un derecho de propiedad o de >, según la doctrina de la mayoría del que no puede privársele por ser algo indivisible y no poder ser objeto de enajenación, gravamen o embargo con separación del apartamento del que es anejo inseparable.
La portería como local o vivienda, necesariamente no es elemento común. No lo es en los edificios en que no existe este servicio y tampoco en aquellos en que, existiendo, acuerdan los copropietarios eliminarlo. En este sentido dice declara la Resolución de la Dirección general de los registros de 5 de mayo de 1968, que ha reconocido la posi bilidad de que la junta de propietarios pueda acordar, por unanimidad, la desafectación del local de portería como elemento común del inmueble para convertirlo en departa mento privativo, siendo inscribible la escritura de venta de dicho apartamento desafec tado en base de la certificación expedida por el presidente, con vista al acuerdo, expreso o presunto, de los copropietarios sin que fuera necesario el consentimiento en escritura pública. Lo que sí será elemento común es el servicio de portería, cuando lo haya.
Hemos de advertir que en las fincas sujetas al régimen de protección oficial, en las que se hubiere previsto el servicio de portería y el local y vivienda para el portero, no cabría su supresión sin la autorización del Instituto Nacional de la Vivienda.
En el ámbito jurisprudencial cabe citar:
La Sentencia Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1975 (Ar. 3.952), en la que se declara que si se admite que la vivienda por estimarse destinada a la de >, viene comprendida entre los > del inmueble en el concepto que señala el artículo 396 del Código civil, es lógico que ese derecho que en su favor tienen los copropietarios no puede ser objeto de > en favor de los demandados.
La de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1986 (Ar. 4.565), ha tenido ocasión de declarar que si en la escritura de obra nueva y división horizontal, el depar tamento destinado a vivienda-portería venía atribuido a la construcción demandada, figurando así en el Registro de la propiedad; que en él residió la portera a las órdenes de dicha constructora; que al constituirse la comunidad se prescindió del servicio de portería, celebrándose un contrato con la que antes era portera en virtud del cual se encargaría de la limpieza de escalera, encendido y apagado de luces de escalera y puerta y cierre de ésta, permaneciendo en tal departamento, ha de entenderse que es finca independiente y no elemento común.
La de 30 de abril de 1987 de la AT de Bilbao ( RGD , 1988, p. 4.768) al declarar: Aunque no puede desconocerse que la portería, en su amplio sentido, constituye un elemento indispensable para el adecuado uso y disfrute de los diversos pisos o locales del edificio susceptible de propiedad separada (mencionado artículo 396) no cabe des conocer, conforme a la realidad de los hechos, que mencionadas viviendas constituyen, por sí mismas, departamentos independientes y autónomos de la edificación ni inhe rentes necesariamente y por propia naturaleza a los demás pisos o locales, sino sólo por destino, que poseen un valor económico también individualizado y diferenciado de los demás elementos o departamentos del inmueble, características que pueden permitir que tales pisos puedan corresponder como elementos privativos a uno de los copropie tarios y que éste puede inscribirlo registralmente a su nombre, adjudicándose una cuota de participación proporcional, sin que por ello pueda desafectar, unilateralmente, el destino de portería.
Como elemento común que es, es obvio que tendrán derecho al uso de la portería todos y cada uno de los propietarios, sin que quepa excluir a ninguno de ellos del mismo. Ni el acuerdo mayoritario puede impedir este uso, ni el interesado renunciar a él para librarse de los gastos que origina. Pudiera pensarse que los propietarios de los locales de negocio, con entrada independiente a la general del edificio, pudieran constituir una excepción, siendo, sin embargo, la portería un anejo del local, no creemos posible esta excepción.
Lo que sí admitimos es la posibilidad de que se reglamente ese uso en lo que se refiere al nombramiento del portero, acondicionamiento del local, horario de trabajo, y demás cuestiones no previstas en la reglamentación correspondiente. Bastará, en efec to, un acuerdo tomado por la mayoría de propietarios debidamente constituida en junta convocada con tal finalidad. Adviértase que nunca sería válido si supusiese una verdadera privación del uso.
Los gastos del servicio de portería se producen: o como consecuencia del local en sí de la vivienda de que disfrute el portero (agua, luz, reparaciones, etc.); o por el salario que haya de abonarse a este último, indemnizaciones por suplencias o vacaciones, cuotas de seguridad social y gastos por uniformes y útiles de trabajo.
La contribución a los gastos que este servicio origina debe hacerse por los propietarios en proporción a la cuota de participación, no existiendo un acuerdo unánime al respecto.
En el campo jurisprudencial, cabe citar:
La Sentencia 13 de abril de 1977 (Ar. 1.652) que viene a declarar que el propietario de los locales comerciales ha de contribuir a los gastos del servicio de portería.
La de 27 de julio de 1978 de la AP de Córdoba (SAP, AP n.º 497), al declarar que la condición de partícipe en el elemento común portería, trae la carga de atender proporcionalmente a sus gastos, y...
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