Poderes extranjeros y juicio de equivalencia

AutorJesús Martínez-Cortés Gimeno
CargoNotario de Valladolid
Páginas303-321

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I Introducción

La seguridad jurídica es el fundamento último de las profesiones notarial y registral y constituye un requisito sine qua non para el tráfico jurídico y la buena marcha de la economía de una nación. Más allá del sano debate en la esfera doctrinal, la incertidumbre en el mundo jurídico es un mal a evitar. En lo posible hay que eludir en nuestro ámbito profesional los vaivenes y cambios bruscos de criterio que, desgraciadamente, tan frecuentes son en otros campos como el tributario o el administrativo. Es fundamental, por tanto, que legislador, jurisprudencia y doctrina administrativa se coordinen, fijando unos criterios uniformes que contribuyan a generar seguridad jurídica y no a socavarla.

Siendo un bien inestimable, la seguridad jurídica no es en sí un absoluto. Una legislación desmedida, reiterativa y en ocasiones contradictoria, el solapamiento y duplicidad de funciones entre los actores clave y hacer interpretaciones excesivamente rigoristas y alejadas de la realidad pueden convertir cualquier negocio en una carrera de obstáculos.

Hasta aquí los principios, vamos con los hechos. Según la Estadística Regis-tral Inmobiliaria que cada año publica el Colegio de Registradores de España, en el año 2016 el 13,25 % de todas las compraventas de vivienda registradas realizadas en España fueron efectuadas por extranjeros. De dicho porcentaje en un 19 %, casi una de cada cinco, los compradores tenían nacionalidad británica. A ese gran número de operaciones tenemos que añadir aquellas otras que, estando también realizadas por ciudadanos británicos, no han tenido su reflejo en el anuario del Colegio de Registradores. Por todo ello es decisivo para nuestro mercado inmobiliario y para la imagen exterior de nuestros operadores jurídicos la fijación de unos criterios claros sobre la admisión o no de los poderes extranjeros y, en particular, la determinación de la extensión del juicio de equivalencia.

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II Normativa aplicable

Ante un documento extranjero acreditativo de la representación que pretenda surtir efectos en España y dar lugar (como documento complementario) a una modificación del contenido del registro español, lo primero que hay que plantearse es cuál es el derecho aplicable a dicho documento. A tal efecto hay que distinguir:

1. Admisión general del documento extranjero en España

La admisión y eficacia del documento extranjero en nuestro ordenamiento está garantizada con carácter general por el artículo 11.1 del Código Civil, y más específicamente a efectos de su carácter inscribible, si cumple ciertos requisitos, por los artículos 56 y siguientes de la Ley 29/2015 y por el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria. Ello significa que el hecho de que el documento sea extranjero no implica per se que dicho documento no surta ningún efecto en España. Ahora bien, ha de sujetarse a las normas que vemos a continuación.

2. Ley aplicable a la representación

No resulta aplicable el Reglamento (CE) 593/2008, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio, sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales. Su artículo 1.2.g) excluye expresamente de su ámbito de aplicación «la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, o para un órgano de obligar a una sociedad, asociación o persona jurídica». Ello excluye su aplicación tanto a la representación voluntaria como a la orgánica. No existe, en consecuencia, normativa de la UE relativa a esta materia.

En defecto de normativa comunitaria, en derecho español la representación voluntaria en cuanto a tal relación jurídica, conforme al artículo 10.11 del Código Civil, se regirá «de no mediar sometimiento expreso», por «la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas». Como estamos estudiando opera-ciones relativas a inmuebles sitos en España, el derecho aplicable, por tanto, será el derecho español, que será al que se sujetará el ejercicio de las facultades otorgadas al representante por el representado.

Distinta de la ley aplicable a la representación es la ley aplicable al contrato del que el documento acreditativo de la representación es complementario a efectos de obtener la inscripción (normalmente una compraventa o préstamo hipotecario), que estará sujeto a lo dispuesto en el antes mencionado Reglamento 593/2008, del Parlamento europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008 (conocido como Roma 1). Dicho Reglamento prima la libre elección de las partes (ar-

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tículo 3), y en defecto de acuerdo (artículo 4), aplica la ley del lugar de situación del inmueble (en los casos que estudiamos, la española).

3. Forma del documento extranjero

Admitida con carácter genérico la circulación en España de documentos extranjeros, en cuanto a la forma del documento extranjero que acredite la representación voluntaria, el artículo 11.2 del Código Civil dispone que «si la ley reguladora del contenido de los actos y contratos exigiere para su validez una deter-minada forma o solemnidad, será siempre aplicada, incluso en el caso de otorgarse aquéllos en el extranjero». Como hemos visto, la ley reguladora del contenido del contrato es, en defecto de acuerdo, la española. Y el legislador español impone en el artículo 1280.5 del Código Civil que deberá constar en documento público aquel poder «que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública».

El fundamento último de la exigencia de documento público no solo está en el artículo 1280.5 del Código Civil, sino también en la extensión de la exigencia de escritura pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria no solo a los propios títulos inscribibles, sino también a los documentos complementarios o auxiliares de éstos, como los poderes (art. 33 Reglamento Hipotecario). La exigencia de documento público por motivos registrales es válida aunque dicha forma no fuere exigible con arreglo al derecho extranjero conforme al cual se ha otorgado el documento, como ha aclarado recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea1.

Aclarada la necesidad de documento público auténtico, el problema pasa a ser cómo acreditar qué documentos extranjeros reúnen dicha condición. En derecho español son documentos públicos, por la clase de funcionario del que procedan, los documentos públicos judiciales, administrativos y los notariales. A estos últimos se refiere con más énfasis el artículo 1216 del Código Civil, para el cual son

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documentos públicos «los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley». Centrándonos en la esfera del derecho internacional privado, el artículo 43.e) de la Ley 29/2015 considera documento público «cualquier documento formalizado o registrado oficialmente con esta denominación en un Estado y cuya autenticidad se refiera a la firma y al contenido del instrumento, y haya sido establecida por una autoridad pública u otra autoridad habilitada a tal fin».

Este último artículo introduce tres elementos importantes:

El documento ha de tener la condición de público en el país de origen.

Lo asegurado por la fe pública, lo garantizado frente a terceros, es no solo la identidad de los firmantes, sino también el contenido del mismo.

El otorgante puede ser una autoridad pública (como lo son los notarios continentales) «u otra autoridad habilitada a tal fin», esto es, determinados profesionales especialmente cualificados al efecto, pero que no reúnen la condición de funcionarios públicos.

La condición de documento público auténtico es fácilmente acreditable en los documentos españoles, pero ante la dificultad de hacerlo en relación con los extranjeros, es necesario que el notario, en cumplimiento del artículo 36 del Reglamento Hipotecario y del artículo 98 de la Ley 24/2001, reseñe a los efectos formales, para su posterior comprobación por el registrador al calificar:

Los datos identificativos del documento extranjero, entendiendo por tales la fecha y lugar de autorización, nombre y cargo de la autoridad ante la que se otorgó.

Legislación aplicable a su otorgamiento y prueba del mismo (o afirmación de su conocimiento por el notario español otorgante, sin perjuicio de su conocimiento o ignorancia por el registrador y las consecuencias que de ello se deriven).

Requisitos necesarios para demostrar su carácter de documento público en territorio español (apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, legalización o demás modos de acreditar la autenticidad de dicho documento en España).

Idioma o idiomas en que se encuentra redactado el documento presentado al notario español.

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4. Ley aplicable a la inscripción

Si bien, como hemos visto, el contrato que produce la transmisión del dominio puede estar sujeto a la ley que las partes elijan, y solo subsidiariamente a la ley del lugar de situación del inmueble, la inscripción en el Registro de la Propiedad español y los requisitos formales para el acceso al mismo estarán sujetos necesariamente al derecho español. Eso dispone el artículo 58 de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, por el que «El procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español». Por esta razón, aun cuando con arreglo a...

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