Problemas que plantea la doblé inmatriculación de fincas y sus posibles soluciones legales
| Autor | Antonio Ventura Traveset González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1-15 |
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El problema de la doble inmatriculación de una misma finca bajo diferentes números y a nombre de propietarios distintos, no fue atisbado por los autores de nuestra primitiva Ley Hipotecaria, y un examen detenido de ella y su preámbulo lleva a la convicción de que no se pensó en la posibilidad de una doble inmatriculación involuntaria, de un lado, confiando en la buena fe de los futuros inscribientes y en el temor a las sanciones que la legislación penal establece, y, de otro lado, por las facilidades que la ley daba para la inscripción en posesión, aun existiendo inscripciones contradictorias que serían canceladas por la posterior. ¿Fue la rigidez del precepto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria de 1909 lo que dio origen al problema? Ciertamente, hasta después de esa fecha no se plantea sino débilmente en el Reglamento Hipotecario de 1915, y, nacido a la realidad, es hoy objeto de uña más detenida, aunque insuficiente regulación, en el artículo 313 del vigente Reglamento de 1947.
Realmente, hablar del problema de la doble inmatriculación contradictoria es nombrar el problema de la identificación de fin-Page 2cas, ya que sólo un defectuoso sistema de identificación entre las fincas cuya inmatriculación se pretenda y las obrantes en los libros registrales puede conducir, al practicar una busca defectuosa, a la doble inmatriculación, todo ello con la mejor buena fe por parte del Registrador.
El problema ya fue atisbado por nosotros («La identificación de fincas», Revista Crítica, 1940, págs. 82 y sigs.), y no es del caso repetir cuanto allí dijimos. Baste como resumen de toda la materia allí expuesta la constancia de ,dos afirmaciones:
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a La causa única de la doble inmatriculación en nuestro sistema hipotecario radica exclusivamente en que nuestro registro no está basado, como en otras legislaciones, en un catastro perfecto o casi perfecto.
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a La posibilidad de una doble inmatriculación no es patrimonio único de nuestra legislación, y aun en otras, como la alemana (dice Arthur .Musbaumm, Derecho Hipotecario Alemán), los errores catastrales dan origen a dobles inscripciones de una misma finca, bajo la apariencia de finca inscrita simultáneamente en el Registro a nombre de diferentes propietarios.
Las precauciones que el Registrador debe adoptar para evitar la doble inmatriculación, basándose en los datos descriptivos que la jurisprudencia ha juzgado inexcusables para establecer la identidad: naturaleza de la finca (Res. 13-12-1915), nombre del pueblo en que radica (Res. 19-6-1901), linderos por los cuatro puntos cardinales (Res. 7-5-1907), medida superficial con arreglo al sistema métrico (Res 8-7-1892, 31-5-1901, 22-9-1904 y 28-1-1909), no deben ser ahora citados sino de pasada.
Mas hay algo que al Registrador no le es dado prever ni evitar: los diferentes nombres con que puede ser conocida una misma partida o pago, los errores de medición, los cambios de nombre de los propietarios colindantes, todo ello en la finca rústica, y aún con mayor frecuencia, las alteraciones en la numeración y cambios de nombres de las calles de las urbanas; todo ello lleva, a la posibilidad de una doble inmatriculación. Pueden consultarse las resoluciones de 18-5-1916, 10-8-1902, 28-7-1863, 20-2-1891, 31-5-1910 y 3-2-1894, entre otras, que resuelven casos planteados de identificación de fincas.
Justo es reconocer que en esta materia hizo mucho la resolu-Page 3ción de 26 de marzo de 1927, que viene a conceder al Registrador una facultad discrecional en materia de identificación, basada: a) En la falta de un catastro perfecto; b) En la deficiencia de los datos descriptivos consignados en las inscripciones; c) En el desconocimiento oficial en que el Centro directivo (y que hay que conceder también al Registrador) se halla de la topografía del lugar.
La doctrina apuntada ha sido reiterada por la jurisprudencia posterior y viene a recoger la doctrina de los artículos 29 y 88 del Reglamento Hipotecario de 1915.
El problema fue agravado aún más con la destrucción de numerosos Registros, y fallan también los medios supletorios que juzgamos indispensables para evitar la doble inmatriculacion (examen del número de la finca en el antiguó Registro; examen de los índices de transferentes; el conocimiento particular por el personal de la oficina, y aun los datos facilitados por el público).
Y es que, pese a toda la buena voluntad del Registrador, el defecto básico estriba en el total divorcio del Registro y del Catastro, ciertamente no imputable al Cuerpo de Registradores.
El Registrador Pazos definió la finca, hipotecariamente hablando, como toda superficie del suelo destinada a cultivo que pertenezca a un solo dueño o varios proindiviso, por lo menos en dominio útil y con límites naturales o artificiales que la separen de las fincas colindantes.
El artículo 6.° de la Ley del Catastro de 23 de marzo de 1906 entendió, por el contrario, por parcela catastral la porción de terreno cerrada por una línea poligonal que pertenezca a un solo propietario o a varios proindiviso, dentro de un término municipal.
El concepto de parcela catastral no es, por,tanto, el mismo de finca, y, por tanto, el número de la parcela y el del polígono, que debieran ser los datos que de modo definitivo impidieran la doble inmatriculación, carecen de valor práctico cuando, debatiéndose en incontables obstáculos, se pretende establecer la coordinación debida entre Registro y Catastro.
El problema casi no ha sido tratado por tratadistas, aun del nombre de Morell y Terry, y en las memorias de los Registradores de la Propiedad correspondientes al año 1933 se estudió el modo de evitarlo.Page 4
Mas todo ha sido inútil, y la doble inmatriculación ha tenido lugar., ¿Qué efectos produce? ¿Qué problemas crea? ¿Cuáles son sus posibles soluciones legales?
Si la duplicidad fuera a nombre del mismo propietario (caso no frecuente, pero posible), no hay problema, hasta cierto punto. Así, A compra por escritura una finca con una descripción, y luego, vigente el Catastro, inscribe con la descripción constante en éste (distinta de la de la escritura) en virtud de expediente posesorio. Más tarde, ante alguna de las reformas del párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, presenta la antigua escritura, juntamente con otras, al Registro, olvidando consignar que la finca del expediente posesorio y la de la escritura son una misma. El Registrador, ante la disparidad de descripciones, inscribe la escritura. En este caso no hay problema si media buena fe. Advertida la falta por el Registrador, debe practicar de oficio las operaciones conducentes a la subsanación del defecto notado, de conformidad con lo resuelto por la Dirección de Registros en 29 de abril de 1881, ello aunque la finca figure bajo dos números distintos, en uno de ellos libre de cargas y en otro gravada, debiendo practicarse de oficio las operaciones conducentes a la subsanación del defecto notado cuando no sea imputable al interesado. La resolución de 9 de marzo de 1892 añadió que es inscribible la enajenación practicada por el titular dos veces de la misma finca.
Mas si la inscripción se ha practicado de mala fe, el problema se agrava. Desde luego, mientras ambos asientos consten a nombre, del mismo titular, si éste, sabiéndolo, no pone los medios para evitarlo, o cuando transfiera alguna o ambas fincas a otras personas, estimamos el caso comprendido en el artículo 529 del Código penal de 23 de diciembre de 1944.
En cualquier momento en que el Registrador adquiera la certeza de la doble inmatriculación a favor de una misma persona, debe, a nuestro juicio, promover la rectificación oportuna, basándose en que al inmatricular la finca por segunda vez, se incurrió en el error de concepto, no imputable...
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