El principio de publicidad en el Derecho registral peruano (Aproximaciones y perspectivas)
| Autor | Luis Alberto Aliaga Huaripata |
| Cargo | Vocal del Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao |
| Páginas | 129-143 |
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Se ha sostenido que la segundad jurídica es uno de los grandes fines del derecho mismo, que exige certidumbre entre otros de sus postulados y «a esa certidumbre sirven los Registros Públicos» 1.
El deseo de certeza se constituyó, desde los albores de la humanidad, en una necesidad ineludible de la convivencia social, en este sentido, la publicidad ha jugado un rol muy importante, desde sus diferentes formas; la lucha contra la «clandestinidad» ha sido la constante de la historia.
En términos generales, la doctrina distingue tres momentos diferenciados de desarrollo de la publicidad: fase negocial, edictal y registral; en las dos primeras se requería un conocimiento efectivo de lo publicado para que los derechos sean oponibles a terceros («publicidad-publicación»), en cambio en la última se trata no tanto de que las situaciones jurídicas publicadas lleguen a conocimiento efectivo de los terceros, sino que éstos dispongan de un «medio oficial» de acceso (Lacruz) («publicidad-cognoscibilidad»); debe Page 130 destacarse que en el sistema registral peruano, no obstante, los avances, aún subsisten rezagos de las etapas anteriores.
La «cognoscibilidad» se constituye en elemento fundamental para la organización del sistema multipolar de oponibilidades en el Derecho en general (Bullard) 2; en ese sentido, a diferencia de la posesión, la publicidad registral se constituye en un mecanismo más eficiente para el logro de este fin.
No obstante lo anterior, desde una perspectiva histórica, no podría considerarse la publicidad registral como definitiva o última; a decir de Tirso Carretero, «de tiempo en tiempo la publicidad (...) sufre crisis de crecimiento como todos los seres y todas las instituciones. Cuando sus formas no se acomodan a la realidad social, la publicidad hace crisis, parece desvanecerse (...)» 3, para luego resurgir remozada, acomodada a los nuevos requerimientos sociales, muchas veces reforzada «para vengarse del período de loca clandestinidad».
El Derecho registral ha estado asociado históricamente a los bienes inmuebles, debido a la gran importancia económico-social que las diferentes sociedades le reconocieron; así, una de las leyes más significativas a nivel del derecho comparado será la «Ley Hipotecaria» española de 1861 (LH) 4 -que tanta influencia ha tenido en nuestro país-; en el Perú tenemos la Ley de 1888, que creó el «Registro de la Propiedad Inmueble»; en el plano doctrinario, igualmente, los estudios sobre la materia, desde múltiples perspectivas, han estado vinculados a este Registro (Lacruz Berdejo, Roca Sastre, Chico y Ortiz, García García, Pau Pedrón, Amorós Guardiola, etc.). En el ámbito nacional existen obras importantes sobre la materia, además de otros tópicos regístrales 5.
Page 131A los efectos de este breve trabajo, analizaremos el contenido de la publicidad registral desde la perspectiva doctrinal, el tratamiento que el ordenamiento jurídico peruano le ha brindado y, finalmente, se revisarán las principales dificultades que genera su aplicación en nuestro sistema.
Los caracteres esenciales de todo Registro de Seguridad Jurídica vienen dados por la publicidad y su eficacia sustantiva («publicidad efecto», según Chico y Ortiz) 6. El Registro se distingue por la oponibilidad que genera su publicidad, la legitimación de sus datos y la tutela del tercero registral.
La mayoría de los tratadistas se han referido a la publicidad registral como uno de los principios del sistema registral; sin embargo, si advertimos que los principios regístrales son en estricto «notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral» 7 -es decir, aspectos que diferencian o asemejan sistemas que a su manera buscan alcanzar la seguridad jurídica en última instancia-, y que la publicidad constituye finalidad esencial de todo registro de seguridad jurídica, podremos concluir que la publicidad no es propiamente un «principio» sino el elemento común de todos los Registros.
García García define la publicidad registral como «exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada» 8.
Se trata, en efecto, de una «exteriorización» 9 en libros y asientos regístrales, la publicidad registral se constituye en un mecanismo que busca hacer Page 132 «públicas» las diferentes situaciones jurídicas relevantes para los terceros; asimismo, esta exteriorización no se agota en un solo acto, sino que permanece en el tiempo y sirve de sustento a aquéllos que pretenden acceder al Registro (Principio de Tracto Sucesivo), en tanto el asiento registral no pierda vigencia, surte plenos efectos legales 10.
Esta publicidad se halla organizada y administrada por una institución jurídica especializada del Estado, es decir, un «tercero» a las partes («heteropublicidad»), como resulta ser, por ejemplo, el Registro de la Propiedad Inmueble; la necesidad de certeza requerida para la consolidación de relaciones jurídicas supone una investigación previa de las situaciones registrales, tarea que para los particulares resulta compleja y onerosa, por lo que es el Estado el llamado a asumir tal labor garantizando la autenticidad de los datos registrales, para lo cual se requiere «control» (calificación registral) y «selección» (sólo acceden al Registro los actos que afectan a terceros); el objeto de la publicidad está constituido por los derechos y situaciones jurídicas oponibles a terceros (derivados de los documentos que dieron mérito a la extensión del asiento), es decir, no interesa el acto mismo (compraventa, permuta, donación, etc.), sino la certeza de la existencia de efectos y su permanencia en el tiempo, es decir, las situaciones jurídicas resultantes (ejemplo, el nuevo titular registral, limitaciones a la disponibilidad, etc.).
Tal exteriorización de situaciones jurídicas tiene como fin producir «cognoscibilidad general» (legal), es decir, la publicidad registral, desde su aspecto material 11 lo que busca es generar sólo la posibilidad a todo tercero de acceder a su contenido, antes que un efectivo conocimiento del mismo (Lacruz); así, la publicidad despliega sus efectos sustantivos del Registro de manera inmediata, independientemente si los terceros han conocido o no, a través de los medios que franquea la Ley (publicidad formal: posibilidad real de conocimiento) la existencia o el contenido registral -así, «se garantiza y asegura el tráfico con. preferencia al derecho subjetivo» (Manzano)-; las situaciones jurídicas publicadas adquieren connotaciones cualitativamente superiores, así, se dice, «los títulos mejoran de condición al pasar por el Registro» (Jerónimo de González) o «la inscripción ensancha el campo del derecho real» (Vallet de Goytisolo), en efecto, gozan en su favor de una Page 133 presunción de exactitud (legitimación) 12, prioridad, oponibilidad, protección del tercero registral, etc.; en cuanto a este último punto debe decirse que propiamente no existen inscripciones «declarativas» -no obstante, que el derecho de propiedad pueda nacer extrarregistralmente 13-, dado que la inscripción nunca es «neutra», sino que siempre generará cambios cualitativos -mayores o menores- en favor de los derechos publicados.
Refiriéndose al mismo tema, Manzano 14 agrega como nota distintiva de la publicidad: «el consentimiento», en razón de que el «Principio de rogación» (instancia) informa a todo el sistema registral; ya que sólo se harán «públicos» y se elevarán a un plano mayor de legitimidad» («estado registra!», según Amorós Guardiola) aquellos derechos -inscribibles- que los sujetos privados deseen, a través de su presentación al Registro (Diario) para estos efectos (independientemente de que la inscripción sea constitutiva u obligatoria), no existiendo inscripciones «de oficio» 15.
En ese orden de ideas, el Registro se presenta como «proclamación, oficial de situaciones jurídicas» 16, a cargo de un órgano especializado creado y organizado por el Estado, que brinda a los terceros la necesaria certeza requerida para la consolidación de las diferentes relaciones jurídicas; por ejemplo, tratándose de inmuebles, permite conocer de manera «oficial», los datos del bien, la identidad del titular registral, las cargas y gravámenes, etc.; en el caso de las personas jurídicas, su finalidad u objeto, los órganos de representación, la identidad de sus directivos, el régimen de poderes, etc.
En doctrina se pueden distinguir entre «Registros de Seguridad Jurídica» y «Registros de Información Administrativa» 17 (impropiamente denomi-Page 134nados «Registros Jurídicos» y «Registros Administrativos» en la Exposición de Motivos Oficial del Libro IX del Código Civil de 1984, Libro de Registros Públicos, publicado en «El Peruano», 19 de julio de 1989), siendo las diferencias notorias entre ambos; así, los Registros de Seguridad Jurídica presentan las siguientes notas características: existencia de un control de legalidad (calificación), conexión entre los asientos regístrales (tracto sucesivo), el carácter documental público del asiento, la oponibilidad o eficacia frente a terceros («publicidad efecto») y la «cognoscibilidad general». En cuanto a los Registros de Información Administrativa («publicidad noticia»), éstos son básicamente archivos o colecciones de datos, generalmente de uso interno de la administración, con efectos estadísticos, fiscales, etc.
El Código Civil de 1984 en su artículo 2.012 consagra el «Principio de publicidad», en los siguientes términos: «se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene...
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