Escritura de permuta de solar por finca futura

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aAgosto 2021



Contenido
  • 1 ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.
  • 2 Modelo de escritura
    • 2.1 Normativa urbanística
  • 3 Comentario
    • 3.1 Normas de la permuta
      • 3.1.1 El supuesto
      • 3.1.2 Sistemas
      • 3.1.3 Garantías
    • 3.2 Doctrina de la DGRN
      • 3.2.1 Obligación de dar o de hacer
      • 3.2.2 Permuta de solar a cambio de recibir un porcentaje de obra (sin concretar entidades)
      • 3.2.3 Justificación del medio de pago
    • 3.3 Derecho real o personal del cedente
      • 3.3.1 La resolución de la permuta de solar por finca futura
      • 3.3.2 Resolución de la permuta y cargas
      • 3.3.3 Resolución de la permuta y sus efectos frente a terceros
      • 3.3.4 Caducidad de la condición resolutoria pactada
      • 3.3.5 La cesión del contrato y la cesión de derechos
    • 3.4 Temas fiscales
      • 3.4.1 IVA
      • 3.4.2 Imputación fiscal del ingreso por la promotora
    • 3.5 Representación de una sociedad y activos esenciales
    • 3.6 Normativa urbanística
    • 3.7 Terrenos que limitan con carretera del Estado
    • 3.8 Normas en Cataluña
      • 3.8.1 Normas generales
      • 3.8.2 Normas referentes a la permuta suelo por edificación:
    • 3.9 Normas en Navarra
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.

Legislaciones que se rigen por el Código Civil:

La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021) suprime la incapacitación y modificado diversos preceptos que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc., y también muchos artículos del Código Civil, en especial los referentes a la tutela y curatela y a la capacidad de las personas).

En Cataluña el DECRETO LEY 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad, asimismo en vigor el 3 de septiembre de 2021, dispone que la persona mayor de edad que necesita apoyo para ejercer su capacidad jurídica en condiciones de igualdad puede solicitar la constitución de la asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del Código civil de Cataluña y que a partir de la entrada en vigor de dicho Decreto ley, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir en relación a las personas mayores de edad. Se les aplicará, si procede, el régimen de la asistencia que regulan los artículos 226-1a 226-7 del Código civil de Cataluña. redactados de nuevo por dicho Decreto Ley?

Consecuencia de estas nuevas normas: hay quien defiende que no es correcto utilizar la fórmula clásica en el juicio del notario cuando se dice que el/los otorgante/s tiene/n capacidad para *, capacidad legal necesaria y otras fórmulas similares, puesto que toda persona tiene capacidad, sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

En Aragón, hasta la necesaria adaptación puede haber cierto conflicto y discordancia entre sus normas sustantivas y las procesales o de publicidad que resultan de las modificaciones que introduce de la citada Ley 8/2021 y que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc.).

Si se decide que procede modificar la fórmula tradicional, habrá que utilizar nuevas fórmulas, hasta la consolidación de alguna de ellas. Puede ser conveniente en el Otorgamiento y autorización hacer constar que consiente/n y firma/n, teniendo el/los otorgantes a mi juicio, discernimiento necesario para prestar libremente su consentimiento por la íntegra comprensión del presente instrumento público.

Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECEN:

De una parte:

Don A*, mayor de edad, casado en régimen de *, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *, vigente.

De nacionalidad y residencia española; es de vecindad civil * (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en su propio nombre y derecho.

Y de otra:

Don B , mayor de edad, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *, vigente.

Interviene en nombre y representación de la Compañía Mercantil *, constituida...

He tenido a la vista copia auténtica de la documentación fehaciente antes citada, de la que se conservará copia en la Notaría; de dicha documentación resulta el domicilio expresado y que el objeto de la sociedad es el siguiente: *.

Ratifica el compareciente que los datos identificativos de la sociedad que representa son los antes indicados y, en especial, asevera que no han variado ni el objeto social ni el domicilio social de su representada.

Sus facultades y representación resultan de su cargo de Administrador único, solidario, etc.

Y yo, el Notario, le juzgo con facultades suficientes para poder adquirir fincas por permuta y pactar la contraprestación futura que en esta Escritura se conviene y actos complementarios.

Les identifico, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con el de su Identificación Fiscal.

(Juicio notarial: opciones)

  • A mi juicio los señores comparecientes tienen legitimación y pueden ejercer su capacidad jurídica para otorgar esta Escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS y EXPONEN:
  • Les juzgo con legitimación y aptitud en el ejercicio de su capacidad jurídica para el otorgamiento de esta Escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS y EXPONEN:
  • Les juzgo con aptitud y legitimación, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para el otorgamiento de esta Escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS y EXPONEN:
  • Les juzgo con aptitud y legitimación para el ejercicio de sus derechos y obligaciones otorgando esta Escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS y EXPONEN:
  • Le juzgo con legitimación y la aptitud suficiente para el ejercicio de su capacidad jurídica otorgando esta Escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS y EXPONEN:

I.- Que Don/ña * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc.) de la siguiente Finca:

URBANA: *. (o Rústica).

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el...

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