Perfección del contrato de multipropiedad

AutorJavier Lete Achirica
Cargo del AutorDoctor en Derecho
Páginas189-295

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I Formalismo y protección de los adquirentes
I 1. Formalismo y consensualismo en el moderno Derecho contractual

El concepto de forma, aplicado a los contratos, se ha definido en sentido amplio como el modo de manifestarse aquéllos al exterior para que puedan ser conocidos por los demás, de lo que se infiere que todos los contratos pueden llamarse contratos formales en el sentido de que precisan de alguna forma para celebrarse y aparecer en el mundo del Derecho467. No obstante, en un sentido más estricto, se habla de forma de los contratos para aludir a la cuestión de si ésta puede ser elegida libremente por las partes contratantes o si, por el contrario, viene predeterminada por la ley o por los propios particulares468. En el primer caso, se trata del principio espiritualista o de libertad de forma, que significa que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento, consagrado tras una larga evolución histórica en los ordenamientos occidentales469. En el segundo supuesto, en cambio, se trata del llamado principioPage 190 formalista, que implica que los efectos del contrato dependen de una determinada forma fijada por el ordenamiento o, en su caso, por las partes intervinientes en el mismo. Si tales efectos tienen que ver con la propia validez del contrato, la forma exigida se configura entonces como forma ad substantiam o ad solemnitatem, esto es, imprescindible para que el contrato surja a la vida jurídica470. La consagración del principio espiritualista en nuestro ordenamiento codificado como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1.278 CC se ha visto confirmada por la jurisprudencia471, que en la STS de 23 de noviembre de 1989 ha indicado que «[...] sabido es que en nuestro ordenamiento positivo rige el sistema espiritualista en materia de contratación de modo que ninguna forma es exigida para la validez de los contratos, salvo en casos muy concretos y especiales que, precisamente por ello, están expresamente previstos por ley [...]»472. Puede afirmarse, además, que las codificaciones más recientes siguen el mismo camino de libertad de forma como regla general en el Derecho de contratos. En efecto, tras afirmar el artículo 1.385, párrafo 1.° CCQ que «le contrat se forme par le seul échange de con-Page 191sentement entre des personnes capables de contracter, a moins que la loin'exige, en outre, le respect d'une forme particuliére comme condition nécessaire á sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat á une forme solennelle», el artículo 1.414 CCQ dice que «lorsqu'une forme particuliére ou solennelle est exigée comme condition nécessaire á la formation du contrat, elle doit étre observée [...]», bajo pena de nulidad a tenor del artículo 1.416 CCQ. Ahora bien, no puede ignorarse que en la actualidad existen numerosos ejemplos de exigencia de requisitos formales para la validez de ciertos contratos y, asimismo, de determinación del contenido mínimo de los mismos con carácter obligatorio, lo que ha llevado a la doctrina a hablar de un «renacimiento del formalismo», si bien con distintas matizaciones473.

Como no podía ser de otra manera, esta tendencia también se ha manifestado en nuestro Derecho, donde existe la obligación de que determinados tipos de contratos consten por escrito y posean determinadas menciones obligatorias, tal como se desprende de la legislación existente en materia de venta de bienes muebles a plazos474, de contrato de seguro475, de contrato de edición476, de contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles477, dePage 192 préstamos hipotecarios478, de crédito al consumo479 y de viajes combinados480. La finalidad de este formalismo de nuevo cuño consiste en intentar proteger el consentimiento del consumidor frente a las restricciones que la moderna contratación en masa le impone a la hora de actuar en el tráfico jurídico481. No obstante, dicho criterio formalista no ha sido seguido con carácter general por la recientemente promulgada LOCM respecto de las actividades de promoción de ventas y las ventas especiales482, con la única excepción de la venta en pública subasta483. A modo de principio general, el artículo 11.1 LOCM dice que «los contratos de compraventa a que se refiere la presente Ley no estarán sujetos a formalidad con excepción de los supuestos expresamente señalados en los Códigos Civil y de Comercio y en ésta o en otras Leyes especiales»484. Se trata de una declaración programática congruente con el principio espiritualista o de libertad de forma plasmado en nuestros Códigos civil485 y de comer-Page 193ció486, con las excepciones puntuales que las mismas establecen y a las que se remite el mencionado artículo 11.1 LOCM487. Este principio, que tiene su corolario en el ámbito de la contratación internacional488, se explica en la LOCMPage 194 por el hecho de que la mayoría de las ventas que ésta regula se caracterizan por su dinamismo, no concorde con requisitos formalistas en la conclusión de dichos contratos489.

I 2. Documentación del contrato de multipropiedad

Frente a lo que se acaba de exponer acerca del predominio del consensualismo en el Derecho contractual, con las excepciones apuntadas, hay que destacar que la Directiva de multipropiedad sigue la tendencia formalista, pues su artículo 4 dice que «los Estados miembros dispondrán en su legislación: -que el contrato, que se hará obligatoriamente por escrito, deberá contener al menos los datos que se mencionan en el Anexo [...]». Esta exigencia de forma escrita se encuentra también en las versiones anteriores de la Directiva de multipropiedad490 y, asimismo, en otras Directivas de protección de los con-Page 195sumidores491. De esta manera, la forma escrita del contrato de multipropiedad se erige en un requisito esencial del mismo, tal como se desprende de la utilización del adverbio «obligatoriamente» por el artículo 4 de la Directiva, aunque dicho precepto no imponga una sanción concreta para el caso de incumplimiento de esa obligación. Lo único que resulta claro es que las legislaciones de los Estados miembros no podrán aplicar el principio de libertad de forma a los contratos de multipropiedad, so pena de incurrir en el incumplimiento de la Directiva, que no permite ningún margen de apreciación en este punto. Cuál deba ser la sanción más adecuada a la falta de plasmación escrita del contrato es una cuestión diferente que se estudiará más adelante, pero no cabe duda de que dicha exigencia de forma escrita parece adecuada a la complejidad de un contrato como el de multipropiedad. De esta manera, la forma sirve cuando menos de prueba de la conclusión del contrato y de garantía de la incorporación al mismo del contenido informativo que aparece en el Anexo de la Directiva492. En relación con la técnica de incluir en la Directiva de multipropiedad un Anexo con las menciones obligatorias que el contrato debe contener, que ya ha sido utilizada en otras Directivas de protección de los consumidores493, hay que poner de relieve que se intenta asegurar así un contenido mínimo en aquellos contratos que, como los de multipropiedad, se configuran habitualmente como contratos de adhesión o contratos conPage 196 condiciones generales494. Esto no significa que las partes no puedan incluir en el contrato de multipropiedad cláusulas que hayan pactado entre ellas, si bien tal inclusión de cláusulas particulares no será habitual en la medida en que las condiciones generales se utilizan como instrumento de racionalizaciónPage 197 estandarizada de la actividad contractual de las empresas495. De lo que se trata, con la exigencia de que el contrato posea un contenido mínimo, es de imponer al predisponente del contrato la obligación de incluir en él ciertas menciones, a fin de informar exactamente al adquirente acerca de las prestaciones recíprocas y de las disposiciones legales destinadas a protegerle496. De esta manera, la protección del consentimiento del adquirente de multipropiedad se convierte en uno de los objetivos principales del formalismo que viene manifestándose en el moderno Derecho contractual, al margen o con carácter suplementario a la teoría clásica de los vicios del consentimiento497.

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Entre los trabajos prelegislativos españoles relativos a la multipropiedad, el artículo 8.1 BALAT dice que «el contrato relativo a derechos de aprovechamiento por turno de apartamentos, viviendas o locales, deberá constar por escrito en el que se expresarán, al menos, los siguientes extremos: [...]»498. Al configurarse los contratos de multipropiedad como contratos con condiciones generales, tanto las menciones obligatorias como el resto de sus cláusulas deben cumplir las exigencias de inclusión y de contenido que establece el artículo 10 LCU, mientras no sea transpuesta en nuestro ordenamiento la Directiva de cláusulas abusivas499. Lo que significa que el juez debe comprobar, en primer lugar, si dichas condiciones generales han quedado incorporadas al contrato, esto es, si se han cumplido los requisitos impuestos por el artículo 10.1 a) LCU, a cuyo tenor «las cláusulas, condiciones o estipulaciones que, con carácter general, se apliquen a la oferta, promoción o venta de productos o servicios, incluidos los que faciliten las Administraciones públicas y las Entidades y Empresas de ellas dependientes, deberán cumplir los siguientes requisitos: a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o...

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