El patrimonio municipal del suelo
| Autor | Benigno Díaz Gaztelu |
| Cargo del Autor | Abogado y técnico urbanista |
| Páginas | 31-152 |
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La intervención de los poderes públicos en el mercado del suelo tiene por objeto el retorno de las plusvalías que genera la acción urbanística a la sociedad, así como evitar la especulación inmobiliaria. Estos dos objetivos constituyen un mandato constitucional del artículo 47 de la CE.
Las sucesivas legislaciones que se han ido aprobando han contemplado fundamentalmente tres instrumentos de intervención administrativa en el suelo: el patrimonio municipal del suelo, el derecho de superficie y los derechos de tanteo y retracto, a los que algunos autores así como determinada legislación, han añadido, la calificación del suelo con destino a la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública y los terrenos procedentes de las cesiones obligatorias del aprovechamiento urbanístico que corresponde a los Ayuntamientos.
No obstante, reconduciremos los instrumentos urbanísticos de intervención en el suelo a los tres que mayoritariamente señala la doctrina, cuales son, el patrimonio municipal del suelo, el derecho de superficie y los derechos de tanteo y retracto.
Comenzaremos la exposición de los instrumentos de intervención en el mercado del suelo por el patrimonio municipal del suelo, sin perjuicio de hacer determinada acotaciones y referenciasPage 32 a los patrimonios regionales del suelo, con especial referencia a la Comunidad de Madrid.
El patrimonio municipal del suelo, constituye el más importante instrumento de intervención en el mercado del suelo, con la finalidad genérica de regular el mercado de terrenos, facilitar el desarrollo urbano y territorial y disponer de suelos para actuaciones de iniciativa pública y en particular, para la construcción de viviendas de protección pública u otros usos de interés social.
El llamado patrimonio municipal del suelo, es una figura muy reciente. La posibilidad de afectar bienes patrimoniales a la gestión urbanística se inicia con la Ley de Expropiación Forzosa de 1879, pero sobre todo, con el Estatuto Municipal de 8 de marzo de 1924, en cuyo artículo 211.c), se habilita a los Ayuntamientos para la adquisición de terrenos aptos para la edificación de casas baratas, a fin de urbanizarlos, arrendarlos o enajenarlos. Una previsión similar se contenía en el art.113 de la Ley Municipal de 31 de octubre de 1935.
Como antecedentes próximos, hay que citar al art. 13 Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales, de 27 de mayo de 1955 y la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, debiendo tenerse presente en la actualidad, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio (en adelante, TRLS 1992), y la Ley 6/1998, de 16 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (en adelante, LRSV), así como la distinta legislación autonómica que se ha ido dictando, Page 33debiendo acudirse de forma supletoria al Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril (en adelante, TRLS 1976).
La Sentencia del Tribunal Constitucional de 27 de marzo de 1997, ha venido a afectar al Patrimonio Municipal del Suelo (en adelante, PMS) de cuya regulación sólo se han salvado el art. 276 TRLS 1992 (finalidad, constitución y patrimonio separado), y el art. 280.1 (destino).
Para el TC la competencia estatal sobre la planificación general de la economía (art. 149.1.13 CE) permite al Estado «la mera determinación de la figura» del patrimonio municipal del suelo, pero no le autoriza a concretar los bienes que lo integran o las reservas de terrenos para la adquisición del patrimonio, ni tampoco los casos de cesiones o enajenaciones de terreno.
Las referencias al PMS en Ley 6/1998, LRSV, se reducen básicamente a la facultad de los expropiados para ejercitar la reversión de los terrenos integrados en el patrimonio municipal del suelo, y que como consecuencia de modificaciones puntuales del planeamiento, se alteren los usos, intensidades o aprovechamientos de aquellos terrenos que fueron expropiados, así como la desaparición de la dualidad valor inicial-valor urbanístico, por el valor real, que vendrá determinado por el valor del mercado.
También debemos destacar, en...
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