En particular la posición jurídica del corredor como contratante

AutorPurificación Cremades García
Páginas179-230

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1. Obligaciones del mediador Responsabilidad por su gestión
1. 1 Cuestiones generales
1.1.1. Actividad para la conclusión del negocio principal o la condición para el cobro de la comisión

La actividad fundamental y principal del corredor es desarrollar la misma, tendente a la conclusión del negocio principal327.

Debemos partir de la siguiente premisa328, y es que si bien admitimos que el corredor tiene que desarrollar su actividad tendente a la conclusión del negocio principal, de su inactividad, lo único que derivaría sería la no conclusión del negocio y por tanto no poder cobrar la comisión, que como dicen algunas sentencias es la condición para el devengo de la misma. Se habla del requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente, para que se generasen derechos económicos a favor del mismo329. Sería por tanto obligación de desarrollar una determinada actividad, dirigida a procurar la conclusión del

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negocio en que está interesado el oferente, para entender lo que sí son realmente obligaciones, si bien complementarias o accesorias de la anterior y que veremos a continuación.

Se trata por tanto de precisar si el corredor está obligado a una actividad positiva o si tal actividad (cuando produzca el resultado previsto) juega sólo como condición para la efectividad de su derecho a percibir la comisión 330.

En el caso de considerar de forma absoluta que la actividad del corredor, más que una obligación del mismo, supone simplemente la condición para el cobro de la comisión, llegaríamos a la conclusión de que en caso de inactividad no se derivaría responsabilidad alguna331y sí habría para el supuesto de que se incumpliesen algunas de las obligaciones accesorias o dependientes de la actividad profesional del corredor.

Lo que ocurre es que desde el momento en que se acepta el encargo por parte del corredor, nace para el mismo el deber de desarrollar la actividad tendente a la conclusión del negocio principal, y a su vez, en la mayoría de decisiones judiciales se reconoce que precisamente esto constituye la condición para el cobro de la comisión. Es obligación y condición para percibir sus honorarios. Eso sí, a dicha obligación, hemos de añadir la colaboración del oferente, para que el corredor pueda desarrollar normalmente su actividad332.

Y en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 17 de marzo de 2003333que afirma que el momento en que nace el derecho del Agente de la Propiedad Inmobiliaria al cobro de su comisión es aquél en el que «cum

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plió los inexcusables deberes profesionales que le incumbían, siempre que de ello se siguiera la perfección del contrato».

1.1.2. En cualquier caso existencia de buena fe

En la obra de Enneccerus334se parte de la obligación de proceder de buena fe, con independencia del carácter unilateral o bilateral del contrato, y efectivamente es así porque el artículo 1.258 del Código civil expresamente lo reconoce, es decir que con independencia de los pactos que las partes hayan concertado, la buena fe debe estar presente no sólo en el mediador sino también en el oferente.

La sentencia de de la Audiencia Provincial de Madrid 24 de marzo de 1998335, basa la inadmisión de la petición, no tanto en una posible mala fe, sino en no respetarse las condiciones del encargo encomendado, ofreciendo el inmueble objeto del contrato principal, por precio más alto del manifestado por los oferentes, si bien esta actitud por parte del mediador podemos incluso calificarla de mala fe, si tenemos en cuenta que con anterioridad hubo una modificación del precio por iniciativa de los referidos oferentes, y que precisamente fue para bajar el que inicialmente se acordó entre los mismos y el mediador. Por ello, y a pesar de haber sido ofertado por parte de la inmobiliaria, a los que finalmente fueron los compradores, por un precio igual a la primera cantidad propuesta por los dueños al corredor, el Tribunal considera que no procede el pago de cantidad alguna en concepto de comisión. Afirma la sentencia que «dicho incumplimiento por parte del mediador de las condiciones del encargo, impide considerar que su labor operase como factor o causa próxima y determinante de la conclusión del contrato por los demandados, por el contrario, el mayor precio de venta ofertado por CFU fue un factor disuasorio para don Javier B. Y Doña Gwendolyn A., quienes contrataron directamente con los propietarios del piso, pero después de finalizar la vigencia del encargo, tras haberse colocado un anuncio de venta en el portal del edificio».

Lo cierto que en modo alguno se puede negar la conexión entre la actividad desarrollada por el corredor y la perfección finalmente del contrato de compraventa, lo que ocurre es que en este caso, el incumplimiento del corredor, ha supuesto para él una responsabilidad traducida en el impago de sus honorarios.

1.2. Obligaciones accesorias
1.2.1. Deber de eficacia, honorabilidad, reserva y legalidad

El Reglamento de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de 1969 dice en el artícu lo 28.1º que deben realizar las operaciones con toda eficacia, honorabilidad, reserva

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y legalidad. Agrupamos por lo tanto tales términos tal y como vienen referidos en el Reglamento de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aunque en concreto alguno de ellos pueda producir desconcierto.

El deber de eficacia supondrá, tal y como hemos visto al principio, que la actividad del corredor debe ser tendente a la conclusión del negocio principal.

Más confusos parecen los términos honorabilidad, reserva y legalidad. En cuanto a la actuación con honor, debe referirse a algo próximo a la profesionalidad, a ser un buen profesional, actuar conforme a la lex artis, y en último término actuar con buena fe, como antes hemos referido336.

Los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria aprobados por RD 1.294/2007 de 28 de septiembre recogen que en el art. 9 que los APIs deben realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión. Coinciden por lo tanto los deberes de actuación con eficacia, reserva y legalidad. La honorabilidad a la que alude el Reglamento de 1969 estaría así más próxima al ejercicio de la profesión con ética y conforme a la deontología.

El deber de legalidad se podría referir a guardar la legalidad vigente. Y precisamente si deben velar por la aplicación de determinadas normas y leyes, es lógico que se requiera para el desempeño de sus funciones determinada cualificación profesional, lo que implica ser sabedores de unos conocimientos específicos, lo que a su vez nos lleva al campo de la tan traída exclusividad de los mismos, o cuando menos a esos requisitos que por razones de protección a los consumidores refería la ley 10/2003 de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.

En el Reglamento de 1969 se señala que debe el...

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