Comunidad funcional. Venta de participaciones indivisas de un local con derecho a utilizar una plaza de garaje o trastero

Bajo el epígrafe "venta de participaciones indivisas de un local con derecho a utilizar una plaza de garaje" se plantean distintos temas que se desarrollan a continuación, materia aplicable asimismo al caso de venta de cuota con asignación de trasteros.

Se considera una comunidad funcional, en el ámbito de la propiedad horizontal de inmueble, el supuesto en que el promotor del inmueble o el titular posterior de un local - entidad independiente - decide transmitirlo por cuotas, de forma que cada cuota da derecho a su titular al uso exclusivo de una zona determinada del local, debiendo describirse pormenorizadamente, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes (artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997).

Destaca la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de segregación, en cuanto a sus distinta naturaleza jurídica, pues no implica la separación de una finca matriz en dos o más fincas independientes (propio de la división); ni tampoco se reduce la extensión de la finca matriz para formar una nueva finca independiente (propio de la segregación), es decir, no se da la situación expresa y literalmente aludida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal.

La conclusión es que la creación de una comunidad funcional no exige acuerdo de la comunidad de propietarios; no es obstáculo que pueda considerarse que el que haya muchos titulares de cuotas pueda ser más gravoso a la comunidad, pero si ésta quiere evitarlo debe establecer limitaciones en un título privativo inscrito en el Registro de la Propiedad para que afecte a terceros. En definitiva, concluye la DG: lo no prohibido está permitido. Y así, expresamente lo reconoce la Resolución de la DGSJFP de 3 de noviembre de 2025, ^{[j 1]} que afirma que no se necesita acuerdo de la comunidad propietarios para constituir una comunidad funcional de garajes sobre un concreto local privativo dentro de una propiedad horizontal, cuando no se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, no se alteran los restantes elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio en general, ni se asigna a las plazas de garaje ninguna cuota en relación con los elementos comunes del edificio en general.

Puede verse con detalle el tema Subcomunidades y comunidad funcional en la Propiedad Horizontal

El art. 68 del Reglamento Hipotecario dispone que «la inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.»

Debemos partir del concepto de garaje, que como afirma la Sentencia nº 747/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Noviembre de 2013 ^{[j 2]} siguiendo al Diccionario de la Real Academia española, en su acepción 1, es el local destinado a guardar automóviles.

Es ésta la solución dada para evitar que los garajes deban constituirse como fincas independientes, con su descripción y cuota como toda entidad; en la fase de construcción de un inmueble no se sabe siempre con certeza cuantas plazas de garaje o trasteros, - a los que se extiende esta posibilidad - van a poder existir en un espacio o local determinado.

Ahora bien, esta comunidad funcional es una figura jurídica reservada a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo», y que la DGRN ha extendido exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros. (Resolución de la DGRN 19 de julio de 2019 ^{[j 3]} y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de octubre de 2021). ^{[j 4]} Es decir, no puede utilizarse a otros fines (venta de una cuota que diere derecho al uso exclusivo una vivienda o de un local, pues sería un modo de eludir los requisitos de toda división o segregación de entidades (como la necesidad de licencia administrativa y del consentimiento de la comunidad de propietarios).

Se analizan ahora unos problemas concretos en este punto:

La citada Resolución de 18 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 5]} señala que cuando se transmite la primera cuota que da derecho a un trastero (aplicable a una plaza de aparcamiento ) la necesidad de descripción pormenorizada se predica únicamente respecto de la cuota o participación indivisa objeto de transmisión al ser una comunidad funcional y no una subcomunidad en propiedad horizontal; no se exige describir los restantes trasteros cuya creación está proyectada, pero sin que su transmisión se haya consumado todavía. Se reitera en la Resolución de 5 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} que contra el criterio de la registradora añade respecto a la cuota enajenada con asignación de trastero:

la venta de la referida cuota en la comunidad funcional comporta también transmisión al comprador de un derecho sobre los referidos elementos comunes que no puede desconocerse.

El tema lo estudia la Resolución de la DGRN de 6 de Mayo de 2002. ^{[j 7]}

Hechos: Se otorga una escritura pública en la que se procede a la liquidación de la sociedad de gananciales, a la aceptación y adjudicación de una herencia testada; en ella se adjudica una cuota indivisa de una finca que da derecho al aprovechamiento separado de una plaza de garaje.

En el Registro constaba inscrita la cuota indivisa, sin más.

El Registrador deniega la inscripción por el defecto subsanable de no incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma como establece el art. 53, apartado D del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; se basa en que:

De conformidad con los art. 396 y 401 del Código Civil (CC), art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley Hipotecaria (LH) para que pueda hablarse de propiedad separada de un Régimen de Propiedad Horizontal, no basta con definir una cuota abstracta respecto de todo, sino que precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta (Resolución de 8 de mayo de 1995, ^{[j 8]} Resolución de 26 de abril de 1996, ^{[j 9]} Resolución de 29 de abril de 1996 ^{[j 10]} y Resolución de 30 de abril de 1996, ^{[j 11]} Resolución de 5 de enero de 1998, ^{[j 12]} etc.)

Se interpone por el interesado recurso gubernativo contra la citada calificación, alegándose:

Que no hay diferencia entre la escritura presentada y lo inscrito anteriormente en el Registro de la Propiedad sobre la finca descrita. Que las normas jurídicas no tienen carácter retroactivo y, por lo tanto, no cabe la aplicación del art. 53 sobre la declaración de obra nueva y declaración de propiedad horizontal, es decir sobre el título anterior. Que el art. 86 del Reglamento Hipotecario (RH), según redacción de 1998 que reproducía el art. 53, fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal de fecha 31 de enero de 2001. ^{[j 13]}

El Notario autorizante de la escritura informó:

Que hay que distinguir dos cuestiones:

1.a La inscripción de una cuota indivisa de una finca registral ya inscrita en el Registro, es perfectamente inscribible per se de manera que, en ningún caso, puede negarse a los nuevos titulares la protección registral que ya se dispensaba al titular anterior. Por tanto, debe ser obviamente inscrita a favor de los nuevos titulares, y más aun tratándose de una herencia, en la que el causante fallece y los bienes relictos deben transmitirse a sus herederos en el mismo estado en que se hallaban en el instante del fallecimiento.

2.a La concreción de esa cuota indivisa en un aprovechamiento separado de una plaza de garaje individualizada. Como es sabido, la posibilidad de abrir folio independiente a las cuotas que llevan adscrito el uso de una plaza de garaje proviene de la reforma operada en el art. 68, RH por Real...