El papel del juez y del legislador ante los retos de la ejecución hipotecaria. Reflexiones en torno al auto de la Audiencia Provincial de Navarra 111/2010 de 17 de diciembre

AutorMiren Lacasta Goñi - Marta Pantaleón Prieto - Luis Alberto Pedroza Fernández
CargoEstudiantes de segundo ciclo del doble grado en Derecho y Ciencia Política y de la Administración Pública en la Universidad Autónoma de Madrid
Páginas123-142

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I Introducción

La hipoteca se configura en nuestro Derecho como una forma de garantía real de las obligaciones, que concede a su titular, en caso de impago, la facultad de acudir a procedimientos especiales, legalmente establecidos, para la realización del valor del bien y el cobro prioritario de su crédito con este valor líquido frente a otros acreedores [1932.3º y 1927.1 del Código Civil (en adelante, CC)]. La hipoteca, sin embargo, no altera en absoluto el principio de responsabilidad patrimonial universal proclamado por el artículo 1911 CC1, y que deja expresamente a salvo el artículo 105 de la Ley Hipotecaria2(en lo sucesivo, LH). En el plano procesal, ello queda refiejado, en relación con el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, en el artículo 579 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil3(en adelante, LECiv).4En este sentido, las posibilidades de un acreedor hipotecario ante el impago del crédito en nuestro Derecho son, de modo sintético, las siguientes5:

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  1. La posibilidad (nada frecuente en la práctica, al ser la escritura pública de constitución de la hipoteca directamente un título ejecutivo) de acudir primero al procedimiento declarativo común y, seguidamente, con la sentencia condenatoria obtenida en este primer procedimiento, a un procedimiento ejecutivo ordinario.

  2. La venta extrajudicial del bien hipotecado (129 LH), con el consentimiento de ambas partes refiejado en la escritura pública de constitución de la hipoteca.

  3. El proceso ordinario de ejecución del crédito formalizado en escritura pública (como todo acreedor, independientemente de la existencia o no de una hipoteca), sin necesidad de un proceso declarativo previo.

  4. El procedimiento especial de ejecución hipotecaria, regulado en el Capítulo V del Título IV del Libro III de la LECiv, siempre que se cumplan las condiciones formales establecidas en los artículos 681.1 y 682 LECiv (entre ellas, que la finca aparezca tasada en la escritura pública: 682.2.1 LECiv).

    Si el acreedor utiliza la cuarta de estas posibilidades (lo más frecuente en la práctica) esta culminará, como regla general, en una subasta pública del inmueble (venta judicial), en la que será adjudicado al mejor postor. En caso de que la subasta quede desierta, el artículo 671 LECiv faculta al acreedor para pedir, en un plazo de veinte días, que se le adjudique el inmueble por una cantidad "igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación"6. En cualquiera de los dos casos, como hemos dicho arriba, si el valor obtenido en la subasta no cubre el importe total de la deuda garantizada, el artículo 579 LECiv deja abierta la posibilidad al acreedor de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte a través del procedimiento ordinario. Esta es precisamente la opción que el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 20107, de cuya crítica vamos a ocuparnos, deniega al recurrente.

    Este Auto ha de enmarcarse en un contexto de crisis económica y financiera global, que ha afectado especialmente al mercado inmobiliario español. En concreto, el llamado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se ha traducido, de forma drástica e imprevista, en una caída del valor de mercado de la vivienda y, a la vez, del poder adquisitivo de los deudores. Esto ha incrementado notoriamente el volumen de ejecuciones hipotecarias por impago del crédito y, sobre todo, la proporción de éstas en que el valor final alcanzado en la subasta del inmueble hipotecado no es suficiente para cubrir el importe de la deuda.

    Las dramáticas consecuencias que este proceso ha tenido sobre las condiciones de vida de los ciudadanos [incidiendo gravísimamente, en ocasiones, en su derecho de acceso

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    a una vivienda digna proclamado en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978 (en adelante CE 1978)], ha hecho que trasciendan al debate público y doctrinal, cuatro problemas fundamentales:

  5. La posibilidad de limitar (de manera permanente) el ejercicio de la propia acción hipotecaria en determinadas condiciones.

  6. El establecimiento de límites a la responsabilidad patrimonial universal del deudor (1911 CC), en caso de adjudicación del bien hipotecado al ejecutante cuando la subasta queda desierta.

  7. La necesidad de establecer medidas transitorias para hacer frente, en el corto plazo, a la coyuntura excepcional generada por la crisis.

  8. La introducción de un mayor control estatal en la concesión de créditos hipotecarios a consumidores por parte de las entidades financieras, para evitar que coyunturas de esta clase vuelvan a producirse.

II Aproximación crítica al auto de la ap de navarra de 17 de diciembre de 2010

A nuestro parecer, las soluciones a los problemas arriba planteados deberían corresponder al poder legislativo y no al poder judicial en un Estado de Derecho. Este es el fundamento que vertebra nuestra crítica (y la de la doctrina mayoritaria) al Auto de la Audiencia Provincial de Navarra 17 de diciembre de 2010.Los hechos en que se basa el mencionado Auto son los siguientes:

La entidad bancaria BBVA otorgó un préstamo de 71.225,79 € con garantía hipotecaria a uno de sus clientes. Como consecuencia del impago se decidió ejecutar la hipoteca por el procedimiento especial. La subasta para la venta del inmueble quedó desierta como consecuencia de la depreciación del bien inmueble, resultando adjudicado dicho bien a la entidad bancaria por importe de 42.895 €. Posteriormente la entidad solicitó la prosecución de la ejecución por la cantidad no cubierta por la subasta (28.129,52 € en concepto de deuda principal y 8.438,86 € calculados para intereses, costas y gastos).

El juzgado de primera instancia número 2 de Estella/Lizarra desestimó la demanda de ejecución. Lo mismo hizo en apelación la AP de Navarra con los siguientes argumentos:

  1. El ejercicio de la petición de continuación de la ejecución por la parte recurrente no constituye un abuso de derecho ya que reúne los requisitos del artículo 579 LECiv. Sin embargo, sí que vulnera la prohibición de lesionar la confianza legítima del deudor generada por sus propios actos al haber tasado la finca en una cantidad superior al importe del préstamo. BBVA intentó, de hecho, introducir en el proceso una nueva tasación de la finca, pero esta posibilidad había precluído.

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  2. Los preceptos en que se fundaría la pretensión de BBVA deben ser interpretados conforme a "la realidad social del tiempo al que van a ser aplicad[o]s y atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquell[o]s" (artículo 3 CC). Esta realidad social implica considerar la responsabilidad de las entidades bancarias en la crisis económica y en la consiguiente depreciación inmobiliaria, que hacen "moralmente rechazable" estimar la pretensión de la actora.

    Esto llevó a desestimar la ejecución sin perjuicio de que continuara respecto de las costas y la liquidación de intereses. La entidad bancaria BBVA interpuso contra este Auto un incidente de nulidad de actuaciones, por "esgrimir argumentos irrazonables y arbitrarios", anunciando, en caso de que sea desestimado, un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional "por infracción del artículo 24.1 CE" (esto es, del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva).

    Vamos a articular nuestra crítica en dos bloques: primero, valoraremos someramente el Auto desde el punto de vista de sus posibles consecuencias en el plano socioeconómico. A continuación, refiexionaremos sobre la fundamentación jurídica de la resolución y la adecuación al principio de legalidad de la actuación judicial contenido en el artículo 117 CE.

1. Las posibles repercusiones del Auto desde el punto de vista socioeconómico

Entorno a la primera cuestión, opinamos que de una difusión de la doctrina comenzada por la Audiencia Provincial derivarían consecuencias perjudiciales para el mercado financiero español y el funcionamiento del crédito hipotecario. Podríamos señalar, en este campo, al menos tres claros inconvenientes8:

- Se acentuarían los efectos contables de la sobrevaloración de sus activos en la que ya incurre el banco, al incluir entre ellos un crédito hipotecario con remotas posibilidades de cobro.

- Incentivaría a varios deudores, con capacidad económica suficiente para pagar, a dejar de satisfacer el crédito hipotecario y librarse así de la vivienda con el fin de adquirir otra más barata. Esta consecuencia sería especialmente acusada en un contexto de defiación de la vivienda, como el actual.

- Se incrementaría el riesgo de que las entidades financieras adoptaran una política todavía más restrictiva en la concesión de créditos hipotecarios, materializada en un incremento del tipo de interés y las garantías adicionales (reales y personales) exigidas al deudor.

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Todas estas consecuencias se ven acentuadas en el momento en que este Auto aplica en la práctica, retroactivamente, un sistema de responsabilidad limitada a obligaciones ya vigentes y garantizadas con hipotecas de responsabilidad ilimitada. Eso supone una alteración ex post de las reglas del juego aplicables a los contratos celebrados con anterioridad. Si se generalizara esta alteración de las garantías...

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