El pacto de reserva de dominio en los bienes inmuebles

AutorManuel Amorós Guardiola
Páginas9-42

El pacto de reserva de dominio en los bienes inmuebles *

1. Planteamiento del tema Su importancia práctica

Vengo a plantear hoy ante ustedes, como especialistas que son en Derecho Inmobiliario Registral, un problema concreto de no pequeña importancia práctica. Vamos a hablar no de una cuestión puramente teórica, ni de una institución jurídica en general, sino de un caso real, cuya resolución demanda urgentemente una adecuada respuesta para disciplinar su régimen jurídico. Aunque, claro, la respuesta que demos al problema exija un planteamiento riguroso y científico de las cuestiones que en él se albergan. La teoría rectamente entendida servirá siempre, y no puede dejar de cumplir esa misión, para mejor comprender y resolver los problemas jurídicos suscitados. Decía que voy a plantearles un caso concreto de la vida real. El Derecho es una ciencia construida sobre los casos. La técnica jurídica, con su entramado contenido de disposiciones y matices, pretende la solución socialmente más justa de los diversos problemas que la realidad humana nos plantea cada día. Por eso encuentro razonable, aunque no deje de ser fatigoso, construir la teoría jurídica a partir de la reflexión sobre los casos reales.

Para mayor claridad, simplifiquemos el caso propuesto, esquematizándolo en un ejemplo. Supongamos que ante la oficina de un RegistroPage 10 de la Propiedad se presenta una escritura pública de venta, de la cual resulta, entre otros extremos, lo siguiente: Que la Sociedad Anónima Z., constructora de un importante edificio que ya ha sido constituido en régimen de propiedad horizontal, debidamente representada, vende uno de los pisos de ese edificio a don A. Que el precio de la venta es el de 600.000 pesetas, de las cuales 100.000 se confiesan recibidas y el pago de las restantes 500.000 se satisfará en cinco plazos, de 100.000 pesetas cada uno, que vencen el día 6 de diciembre de los años 1970 a 1974 inclusive. Se pacta expresamente que se transmite al comprador, por el mero hecho del otorgamiento de la escritura, la posesión del piso vendido, que no está arrendado, pero la sociedad vendedora se reserva el dominio del mismo hasta el completo pago del precio, el cual actuará como condición suspensiva de la transmisión del dominio. Que bastará para acreditar el cumplimiento de la condición, y su consiguiente constancia registral, la escritura de carta de pago otorgada por la sociedad vendedora. Que para el caso de que no se pagara alguno de los plazos, la sociedad vendedora podrá declarar resuelto el contrato de compraventa que se formaliza pura y simplemente, en cuyo caso retendrá el 25 por 100 de lo percibido en concepto de indemnización por uso del piso y cláusula penal por incumplimiento del contrato. Y que para acreditar esto último bastará escritura otorgada por la sociedad vendedora previo requerimiento notarial de pago al comprador. Una vez pagado el precio total, el comprador será dueño del piso.

A la vista de las estipulaciones expresadas, se plantea el problema de decidir si es inscribible en el Registro una escritura redactada en esos términos. La respuesta a este interrogante es por lo menos dudosa 1. Y de esto es de lo que vamos a tratar, hoy aquí. Las opiniones doctrinales son a veces contradictorias, como no fueron uniformes- ni unánimes los criterios expresados por los funcionarios calificadores. Más que formular una solución tajante, vamos a reflexionar todos juntos sobre el tema, a plantear el problema y a tratar de buscar una respuesta al mismo, lo más oportuna y justa posible, a la cual podamos llegar como consecuencia del diálogo que aquí surja.

Antes de seguir adelante quiero reiterar la aguda importancia práctica que en la actualidad presenta el problema expuesto. Para ello basta con recordar, sin demasiado detalle, la frecuencia y la trascendencia social del fenómeno de la venta a plazos de los pisos y apartamentos, e incluso de las parcelas y chalets que forman parte de las urbanizacionesPage 11 privadas. Contemplando el desarrollo de este fenómeno en la España actual, su repetición ilimitada, casi llegaríamos a la conclusión de que la forma normal de realizarse el tráfico de bienes, tanto muebles como inmuebles, es a través de las ventas a plazos. Entre el contrato de compraventa tradicional regulado por el Código Civil, en gran medida sujeto a la autonomía de las partes, y los contratos-tipo de venta de pisos a plazos antes de su terminación, median no pequeñas diferencias. Influyen en este fenómeno de las ventas a plazos, que hoy se proyecta igualmente sobre los bienes inmuebles, muy distintas razones de orden económico, psicológico y social (sociedad de consumo; utilización de los bienes antes de su pago total; dificultad del ahorro y de tener disponible el capital necesario; inversión con la renta periódica del trabajo como fuente de los principales ingresos actuales; distribución en serie de los bienes producidos, etc.), en las cuales ahora no vamos a entrar. Baste con reflejar aquí esa indudable realidad social, cada vez más extendida. Los juristas no pueden desconocer las nuevas realidades, ni dejar de esforzarse por encontrar su adecuada ordenación jurídica.

Lo cierto es que toda venta a plazos de cualquier bien suscita un problema jurídico elemental e importante a la vez: el de cómo lograr la garantía de cobro del precio aplazado. Una de las etapas en la búsqueda de esas garantías del aplazamiento desemboca-con mayor o menor acierto, ésa es otra cuestión-en la fórmula de la reserva de dominio. La cual se pretende también que juegue en los bienes inmuebles, cuando son vendidos a plazos. El pacto de reserva de dominio en los bienes inmuebles quizá no sea aún muy utilizado en la práctica. Luego veremos por qué. Pero es razonable pensar que, en las circunstancias actuales, cada vez será más frecuente, o podrá serlo al menos.

Sorprende, en verdad, que un tema tan sugestivo esté casi ayuno de estudios doctrinales. Quizá ello sea debido al predominio que este pacto tiene en relación con los bienes muebles. Y porque, en los bienes inmuebles, la garantía del precio aplazado en favor del vendedor solía discurrir por otros cauces.

Volviendo al ejemplo propuesto, recordemos que una de las cuestiones que allí se planteaban era la de la validez de la reserva de dominio, y su posible acceso al Registro de la Propiedad. Generalizando, pues, el contenido de la escritura, hablaremos de la posibilidad del pacto de reserva de dominio en la venta de bienes inmuebles como garantía del precio aplazado, concebido en términos semejantes a los allí expuestos. Recordemos, tan sólo para puntualizar el tema, que lo que aquí se condiciona no es el contrato de compraventa, que nace perfecto, sino uno de sus efectos, cual es la transmisión del dominio de la cosa vendida. El contrato de compra de una finca (causa) no puede quedarPage 12 suspensivamente condicionado al hecho de que el comprador pague íntegramente el precio de la compra (efecto). Ello iría en contra de la naturaleza del contrato y de lo que dispone expresamente el artículo 1.256 del Código Civil.

Veamos, pues, qué opinan los autores respecto al pacto en cuestión y cuál es el criterio de la jurisprudencia sobre el mismo.

2. Opiniones doctrinales

Sin ánimo de recoger, en este recuento apresurado, todas las opiniones doctrinales, recordemos como muestra algunas de las más conocidas. Y para ello podemos clasificarlas-arbitrariamente, sin duda- en tres grupos, según sean contrarias a la validez del pacto referido, o lo admitan con restricciones, o lo admitan sin más.

  1. En una conferencia pronunciada hace casi treinta años en el Colegio Notarial de Barcelona, De Cas so Romero estimaba que la venta a plazos, tan frecuente en la vida económica, se daba tanto respecto de los bienes muebles como de los inmuebles. Pero en cuanto a estos últimos, creía que la única forma de garantizar el precio aplazado era la hipoteca. Esta forma de aseguramiento en la compraventa a plazos de inmuebles puede decirse que, a través de la historia, ha quedado como definitiva e inconmovible. ¦ ¦

    - Aludía también a los inconvenientes teóricos (viene a ser la negación esencial del contrato de compraventa al excluir su virtualidad traslativa-dificultad de justificar teóricamente la posición de comprador y vendedor) y prácticos (injusticia de perder todas las cantidades pagadas si se deja de satisfacer algún plazo, o del vencimiento anticipado del resto del precio aplazado, o de perder la cosa más lo ya satisfecho) del pacto de reserva de dominio en general. Y afirmaba que, como consecuencia de todos estos peligros, se habían generalizado los ataques a la venta a plazos, cuando en realidad sólo eran imputables al pacto de reserva de dominio 2.

    En resumen, se mostraba contrario al pacto de reserva de dominio como garantía del precio aplazado, por sus inconvenientes prácticos. Y negaba esa posibilidad en los inmuebles, por estimar sólo aplicable a éstos la hipoteca. E incluso defendía entonces la hipoteca mobiliaria mediante la creación de un Registro nuevo y especial.

  2. En su conocida obra sobre el tema, Candil afirma que la reserva de propiedad tiene aplicación o puede tenerla en nuestro Derecho, tanto en la venta de muebles como de inmuebles, pero cree que sería,Page 13 sin embargo, muy raro que el que vende un inmueble y concede al comprador crédito para todo o parte del precio, no tenga la precaución de constituir en garantía del pago de aquél un derecho real de hipoteca y prefiera, en cambio, la reserva de propiedad.

    Según este autor, el empleo del pactum, para garantizar el precio en la compraventa de inmuebles, tuvo su razón de ser en una época en que. por imperfección del sistema hipotecario, los vendedores decidieren buscar...

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