El pacto de la lex commissoria en la reciente jurisprudencia registral
| Autor | Francisco Javier Rovira Jaén |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 349-392 |
Se trata de un paquete de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la venta de inmuebles con condición resolutoria de fechas 5, 6 y 7 de febrero de 1990; 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991, y de 6, 7, 9, 13, 14 y 17 de julio de 1992, en recursos gubernativos interpuestos por el mismo Notario (Martínez Borso) y calificadas por el mismo Registrador de la Propiedad de Barcelona (J. M. García García).
La doctrina jurisprudencial es también la misma: la condición resolutoria ampara la cobertura de los intereses del precio aplazado en la venta inmobiliaria y es inscribible la cláusula penal.
De la lectura de estas Resoluciones puedo observar que algunos razonamientos del Registrador no se contestan; otros los acepta el Notario, y otros no los resuelve la Dirección General. El motivo de estas líneas es hacer un comentario a tres bandas de algunos aspectos de los informes del Registrador y del Notario y de la decisión jurisprudencial.
Los aspectos que vamos a desarrollar se refieren fundamentalmente a los artículos básicos sobre esta materia, que son los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria, 59 y 175.6 del Reglamento Hipotecario. Debo confesar mi perplejidad cuando leo las interpretaciones que se hacen de estos preceptos. En efecto:
El artículo 11 LH habla de una condición resolutoria, pero la doctrina dice que no es tal condición, sino que es otra cosa.
El artículo 1.504 CC. habla de un requerimiento de pago, pero la jurisprudencia dice que no es un requerimiento de pago, sino que es una notificación de la voluntad de resolver, que es fuente de la propia resolución y ésta es la que recoge el artículo 59 RH. Por esto el artículo 1.504 CC. queda como algo excepcional, inconstitucional, y hasta se ha dicho que debe ser suprimido, porque basta y sobra el artículo 1.124 CC.Page 349
El artículo 175.6 RH trata de la cancelación de las cargas y derechos de terceros y, sin embargo, se aplica al artículo 59 RH, que no habla de cancelación, sino de reinscripción a favor del vendedor.
Para cancelar la condición resolutoria debe acreditarse el pago con todas las de la ley, y se arrincona el artículo 82 LH del consentimiento formal, olvidándose de sus orígenes germánicos.
He de adelantar que la gran confusión que reina sobre esta materia se debe al olvido de los verdaderos antecedentes históricos y las razones que movieron a nuestros mayores a redactar estas leyes. El buscar la historia no es desarrollar la afición a la arqueología jurídica, sino que, por el contrario, poner de manifiesto el valor que tiene la historia en su aplicación a los tiempos modernos. Me recuerda a nuestro clásico: -Y cuando el rostro volvió, halló la respuesta viendo...-. Si el lector tiene la paciencia de seguirme lo podrá comprobar 1. Por esto, vaya por delante una apretada síntesis histórica del pacto de la lex commissoria para comprender el sentido de los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil.
La evolución histórica del pacto de la lex commissoria la vamos a realizar en dos vertientes: una, la que ha tenido lugar en España, y la otra, la que ha tenido lugar en Francia por la filiación francesa de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil y así comprender mejor su sentido y cómo han cristalizado en nuestro Derecho español.
Es fundamental un texto de Pomponio (D. 18, 3, 2), que dice así: -Cuando el vendedor del fundo con el pacto de esta ley expresa que si no se ha pagado su importe hasta cierto día, se tenga por no comprado el fundo (-si ad diem pecunia soluta non sit, ut fundus inemptus est-. Digesto, 18, 3, 2).-
La resolución de la venta tenía lugar de pleno derecho por el vencimiento del día pactado sin que el comprador realizase el pago. Una vez vencido el plazo, no se exigía una expresa declaración de voluntad por parte del vendedor dirigida a la resolución de la venta. Por ello, afirma Rasi, que -no era necesario poner en mora al comprador para hacer entrar en juego elPage 350 pacto de la lex commissoria, cuando se fijaba un plazo (dies interpellat). La interpellatio, o puesta en mora, sólo era necesaria cuando falta la fijación del plazo o dies 2.
En el caso de haberse fijado el término. Decía el Digesto:
-
Digesto, 18, 3, VII: -Post diem commisssoriae legi praestitum si venditor pretium petat, legi commissoriae renunciatur videtur, nec variare et ad hanc redire potest.-
De manera que una vez vencido el plazo, y hecho el requerimiento de pago, el vendedor sólo podía pedir el cumplimiento del contrato y no podía variar pidiendo el beneficio de la lex commissoria de resolver la venta.
En el mismo caso, de haberse fijado el término, y después de su vencimiento, mientras el vendedor no se pronunciara sobre la determinación a tomar (pedir el cumplimiento o la resolución), tenía que respetarse esta determinación, y el comprador, aun transcurrido el término, no podía hacer la oferta del precio, pero la oferta tenía eficacia jurídica sólo en el caso en que el comprador no pudo hacer el pago dentro de plazo por culpa del vendedor (Ulpiano, Dig., 18, 3, 4).
En el Derecho romano el pacto de la lex commissoria entraña una verdadera condición resolutoria de la venta, la cual se producía de modo automático al cumplirse el factum de la condición, que es el impago del precio en el tiempo convenido.
Se llama Derecho romano vulgar al que se elaboró en los últimos años del Imperio Romano, a partir del siglo IV, por la concesión general de ciudadanía hecha por Caracalla y el reconocimiento del Cristianismo por el edicto de Milán del emperador Constantino (año 312).
El sistema de la transmisión de la propiedad en la época posclásica se opera sobre el engranaje clásico de algunas formas de traditio ficta y esencialmente sobre el modelo del constitutum possessorium causal. Apareció un proceso de espiritualización de la traditio unido a la tendencia de convertirla en un negocio abstracto, y paralelamente se operó un proceso de publicación y formalización de la traditio, reducida para ciertas transmisiones inmobiliarias a la traditio chartae. Se llegó a eliminar la traditio mediante la admisión, sin limitaciones, del constituto posesorio, ya que bastaba que el enajenante declarase que se constituye en detentador de la cosa en nombre del adquirente.Page 351
Desde el emperador Constantino se encuentra la tendencia a considerar la compraventa distinta a la dogmática clásica. Ya no son dos actos (contrato obligacional y traditio), sino que se considera la compraventa como un acto único del cual resulta directamente un efecto traslativo, con lo que la venta retrocede a su concepción primitiva o quiritaria de transferencia al contado; directamente produce el cambio de propiedad y deja de ser únicamente su causa, como en el Derecho romano clásico. La venta tiene el significado de cambio o trueque 3.
La entrega de la cosa, o traditio, deja de ser elemento esencial para la transferencia de la propiedad, y cada vez se generaliza más el hecho de que la propiedad pasara al comprador incluso sin necesidad de traditio. La traditio aparece con un doble significado: unas veces se refiere a la tradición efectiva y corporal y otras a la conformidad de las partes, pero sin transferencia 4.
El pago del precio es requisito esencial de la compraventa.
Según Levy, los autores de la interpretado del Breviarium Codex Theo-dosianus demuestran el carácter esencial del precio, al interpretar la Novella 32, de Valentiniano, y otros textos como las sentencias de Paulo y el epítome de Gayo 5.
Como consecuencia del carácter real de la compraventa no se pueden vender las cosas ajenas, y en la interpretation de las sentencias de Paulo se declara expresamente la nulidad de los pactos que versen sobre cosas que no son propiedad del vendedor: -Si inter aliquos conveniat aut admittendo... aut de rebus alienis, aut de bonis ventis aliquid passcicantur, haec pacta valere non possunt-.Page 352
Si el comprador no pagaba el precio, según se había estipulado en el documento, no sólo quedaba obligado a su compensación, sino que además perdía la propiedad, que tenía que volver al vendedor. El caso se considera como fraude y se equipara a la venta realizada por fuerza. En todas estas circunstancias la venta era nula. El comprador únicamente podía reclamar la posesión de la cosa comprada, después de haber entregado el precio. Sin embargo, no es necesario que se entregue todo el precio, sino que es suficiente el pago parcial. Si no hay entrega del precio, aunque sea parcial, no hay venta.
Según D'Ors, en la época posclásica se aprecia un predominio del documento notarial. Así como en la época clásica, la elegancia del jurista tenía desdén por los jacta, y en la redacción del documento correspondía al tabelión. Pero en la época posclásica el jurisconsulto desaparece y su papel conductor de la vida jurídica recae en otras manos, y entre ellas las del Notario que redacta los documentos, quienes relevan a los juristas en su función jurisprudencial. En esta época...
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