El pacto comisorio, hoy: análisis crítico de la figura, a la luz de la más reciente jurisprudencia, y de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
| Autor | Ángel Juárez Torrejón |
| Cargo | Universidad Carlos III de Madrid |
| Páginas | 3287-3313 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 794, págs. 3287 a 3313. Año 2022
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1.3. Derechos Reales
El pacto comisorio, hoy: análisis crítico
de la figura, a la luz de la más reciente
jurisprudencia, y de la doctrina de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Agreement of forfeiture, today: critical analysis
of the figure, in the light of the most recent
jurisprudence and doctrine of the Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
por
ÁNGEL JUÁREZ TORREJÓN
Universidad Carlos III de Madrid
RESUMEN: La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en algu-
nas de sus últimas resoluciones, ha abordado el análisis de la prohibición del pacto
comisorio en las garantías reales, perfilando los contornos de esta prohibición, es
decir, definiendo el margen de juego de la autonomía privada. Esto aconseja un
análisis crítico de las últimas resoluciones y sentencias en las que se aborda el
problema de la consecuencia comisoria en las relaciones jurídicas de garantía, y la
actualidad de los llamados pacto marciano y del pacto ex intervallo como modali-
dades de consecuencia comisoria. El objeto de este trabajo es no solo presentar una
exposición ordenada de las cuestiones principales en esta materia, sino también un
análisis crítico del actual estado doctrinal y jurisprudencial sobre ella.
ABSTRACT: The Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, in some
of its latest resolutions, has faced the analysis of the prohibition of the «agrem-
ment of forfeiture» in security guarantees, outlining the limits of this prohibition,
that is, defining the limits of the private autonomy. This situation recommends a
critical analysis of the latest resolutions and judgments in which the problem of
the commissary consequence in the legal relations of guarantee is faced, and the
actuality of the so-called pacto marciano (marcian agreemient) and the ex intervallo
agreement as modalities of commissary consequence. The aim of this work is not
only to present an orderly exposition of the main issues in this matter, but also a
critical analysis of the current doctrinal and jurisprudential conclusions.
PALABRAS CLAVE: Pacto comisorio. Pacto marciano. Pacto ex intervallo.
Dación en pago, fiducia cum creditore.
KEY WORDS: Agreement of forfeiture. Marcian agreement. Ex intervallo agree-
ment. Accord and satisfaction. Fiducia cum creditore.
Ángel Juárez Torrejón
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 794, págs. 3287 a 3313. Año 2022
SUMARIO: I. EL PACTO COMISORIO EN LAS RELACIONES JURÍDICAS
DE GARANTÍA. CONCEPTO Y MODALIDADES. 1. LA IMPORTANCIA DEL FUNDAMENTO
DE LA PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO. LA PRETENDIDA ADMISIÓN DEL PACTO COMISORIO EN
SU MODALIDAD DE PACTO MARCIANO Y PACTO EX INTERVALLO. 2. EL PACTO MARCIANO, Y SU AD-
MISIÓN EN EL DERECHO ESPAÑOL A LA LUZ DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA. 3. EL PACTO
COMISORIO EX INTERVALLO Y SU CUESTIONABLE ADMISIBILIDAD EN EL DERECHO ESPAÑOL A LA
LUZ DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA.—II. ANÁLISIS GENERAL DE LA PROHI-
BICIÓN DEL PACTO COMISORIO - CONSECUENCIA COMISORIA, DESDE LA
CASUÍSTICA JURISPRUDENCIAL. IDEAS GENERALES.—III. PACTO COMISO-
RIO Y DACIÓN EN PAGO. 1. DACIÓN EN PAGO PACTADA AL TIEMPO DEL NACIMIENTO DE
LA OBLIGACIÓN. A) Dación en pago futura, instrumentalizada a través de un derecho
de opción en favor del acreedor. B) Dación en pago presente, instrumentalizada a
través de una transmisión actual al acreedor, pero resoluble a través de un derecho
de retracto en favor del deudor. C) Conclusiones de este apartado. 2. DACIÓN EN PAGO
PACTADA DESPUÉS DEL NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN. A) Dación en pago pactada antes del
vencimiento de la deuda de cuya satisfacción se trata. B) Dación en pago pactada
después del vencimiento de la deuda de cuya satisfacción se trata.—IV. PACTO
COMISORIO / CONSECUENCIA COMISORIA Y NEGOCIO FIDUCIARIO CUM
CREDITORE. 1. EL NEGOCIO FIDUCIARIO CUM CREDITORE (TRANSMISIÓN FIDUCIARIA CUM
CREDITORE) COMO MECANISMO DE GARANTÍA. 2. ANÁLISIS CRÍTICO. CONVENIENCIA DE ABANDO-
NAR EL NEGOCIO FIDUCIARIO CUM CREDITORE - TITULARIDAD FIDUCIARIA EN GARANTÍA.—V. EL
PACTO MARCIANO EN EL REAL DECRETO LEY 5/2005, DE 11 DE MARZO,
DE REFORMAS URGENTES PARA EL IMPULSO A LA PRODUCTIVIDAD Y
PARA LA MEJORA DE LA CONTRATACIÓN PÚBLICA. 1. IDEAS PREVIAS. 2. LA RE-
GULACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 5/2005, COMO ARGUMENTO EN FAVOR DEL PACTO MARCIANO.
ANÁLISIS CRÍTICO.—VI. RELACIÓN JURISPRUDENCIAL Y DE RESOLUCIONES
CITADAS.—VII. BIBLIOGRAFÍA
I. EL PACTO COMISORIO EN LAS RELACIONES JURÍDICAS DE GARANTÍA.
CONCEPTO Y MODALIDADES
En una primera aproximación, podría definirse el pacto comisorio como aquel
acuerdo en virtud del cual, en el marco de una relación jurídica de garantía real,
se permite al acreedor garantizado apropiarse del bien objeto de dicha garantía
real como forma de ejecución de esta, esto es, para el caso de que se incumpla
la obligación garantizada1.
Este tipo de «pactos» no está permitido en el Derecho español. Basta leer los
ar tícu los1858, 1859 y 1884 del Código Civil para llegar a esta conclusión. Puede
así hablarse de una general prohibición del pacto comisorio en sede de garantías
reales: el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca; el
acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda
dentro del plazo convenido; en caso de que venza la obligación garantizada, los
bienes objeto de la garantía han de ser enajenados para pagar al acreedor2.
Sin embargo, y como se ha adelantado, la cuestión es mucho más compleja,
y ello en un doble orden de ideas:
1) En primer lugar, porque el fundamento teleológico o finalista de la pro-
hibición del pacto comisorio ha ocupado un lugar preminente en la explicación
de dicha prohibición, hasta el punto de condicionar los límites de esta. En este
sentido, se ha afirmado que cuando en un caso concreto no pueda decirse que
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