Los orígenes del Registro de la Propiedad en España

AutorMariano Peset
Páginas695-716

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Los orígenes del Registro de la Propiedad en España

Una cosa es evidente cuando se estudia la historia de estos registros: su aparición debe situarse en 1768, cuando la pragmática de 31 de enero del Rey Carlos III organiza y regula los oficios o contadurías de hipotecas. Antecedentes más antiguos carecen de relevancia, por tratarse de realidades diversas que poseen sentido en otra época... Es posible que existan otros tipos de registros-registros de censos-o que se conserve la hipoteca como doctrina romana, que inspira la legislación de Castilla o de los reinos aragoneses, mas las realidades sociales y económicas son muy diversas y no es posible remontar los orígenes del registro de la propiedad, en España, a épocas anteriores al siglo XVIII.

Por de pronto, es preciso subrayar que la finalidad de la hipoteca moderna-con la facilidad de ejecución que comporta-se lograba de otras maneras. El antiguo régimen supone una estructura fundamentalmente agraria, y las tierras requieren crédito para su mejora o para subvenir a momentos de malas cosechas o penurias. Ese dinero que se requiere por los campesinos se consigue-aparte la usura directa-por moratorias frente al señor, que no tiene interés en arruinar por entero a sus vasallos 1. También por crédito concedido a través de censos-primordialmente a través del consignativo-, que sería el mecanismo para Page 696 eludir la prohibición eclesiástica de la usura 2. La entrega de tierras cargadas con censos enfiteéuticos, debitoris y censos reservativos o de una cantidad a cambio de un censo, posee por finalidad dotar de capital a campesinos y agricultores. La Iglesia y la nobleza, la burguesía de las ciudades mediterráneas emplearon sus capitales en estos censos-al par que otra parte se utilizaba en juros de la corona o en censales de los ayuntamientos, que son formas de préstamo a los entes públicos-. En todos estos casos, se percibía una renta sobre los productos de la tierra, distinta, sin duda, de las rentas feudales que, por otra parte, también adoptan forma de censos. Bartolomé Clavero ha puesto de manifiesto con nitidez la repulsa de la nobleza frente a estas formas de inmisión en sus territorios, mientras quizá encontraría mayores facilidades y rentabilidad en las zonas de realengo de las ciudades 3. Sin embargo, tropezaría esta línea de crédito con dos problemas: de un lado, la tasa de los censos haría que su rentabilidad sea muy ajustada-sólo quienes poseen enormes riquezas pueden percibir rentas elevadas mediante censos-. De otro lado, el capital que se emplea queda inmovilizado por años-o por siglos-en aquellos censos sobre la tierra. Por ello, cuando empieza a asomar una concepción y unas realidades económicas nuevas, la hipoteca sustituye-como mecanismo de crédito-a los viejos censos. El capital se emplea a una rentabilidad dada-sin duda mayor-y a un plazo fijo. Frente a los censos perpetuos o los largos plazos, la ejecución segura y en un plazo fijo... Como se puede apreciar un mundo diverso y con una mentalidad distinta.

La hipoteca se conserva, sin duda, desde la recepción romana. Pero posiblemente cumple una función exigua en la vida económica medieval y moderna-al menos si la comparamos con los censos-. En Partidas se encuentra unida a la prenda-en el título De los peños, que es el XIII de la quinta 4. Y otro tanto cabe decir en Furs de Valencia, en donde apenas algunos preceptos de la rúbrica De pignoribus, aluden a las hipotecas... 5. La virtualidad que esta institución cobra en los años finales del antiguo régimen y en la edad contemporánea, significa un cambio radical de las condiciones sociales y económicas. Es verdad que Page 697 las cortes piden en el siglo XVI seguridad para el conocimiento de los censos que afectan a las tierras, pero las hipotecas no están aludidas o, al menos, no constituyen el objetivo central.

Petición CLX

    Otrosí, hacemos saber a V. M. que muchas personas cautelosamente echan censos sobre sus haziendas, una y dos y tres, y más vezes sin que el un comprador sepa del otro, y de ello sub-ceden muchos pleytos y grandes inconvenientes y aunque V. M. a proveydo que los censos no se puedan hechar sino ante los scrivanos de los Ayuntamientos, el qual tubiese libro de los dichos censos, para que por él se supiese los vienes acensuados, esto no se guarda, lo qual es daño conoscido de los compradores. Suplicamos a V. M. mande que lo susodicho se guarde, procediendo criminalmente contra el que ansí impusiere dos veces o más, censos sobre hazienda sin lo declarar, para lo que los compradores vean los que les conbiene, o se provea por aquella vía que más conbenga al remedio de un exceso tan grande, y proveerse sobre ello será mucho bien' de estos reynos porque se evitará mucha cantidad de censos que se imponen con color de ser al quitar y nunca se quitan.

    A esto vos respondemos que se guarde y execute lo proveydo.

Petición CLXI

    Otrosí, suplicamos a V. M. que qualquier persona que vendiere cualquier posesión, y en la carta de venta que hiciere de ella, la vendiere libre de censo y tributo, y después paresciere que lo tiene, que la Justicia pueda proceder contra la tal persona criminalmente por vía de hurto.

    A esto vos respondemos, que las Justicias hagan justicia 6.

Estas peticiones de las cortes de Valladolid de 1548 nos hacen advertir unas realidades distintas, según dijimos. Una tierra cargada con censos que, a veces, da lugar a fraudes... Las cortes parecen pedir que se castigue a quienes los cometen y, al tiempo, revelan que las medidas tomadas-creación de un registro de censos y de la propiedad-no son Page 698 suficientes, ni adecuadas... En cortes de Valladolid de 1555 se reitera la petición, porque no se guarda, y el monarca Felipe II contestaría: «A esto vos respondemos, que en esto está bien proveydo lo que se deve fazer, y mandamos que aquello se guarde conforme a las peticiones y respuestas que en ello fablan. E puesto que algunas ciudades se guardan, para los pueblos do no se guardan mandamos a los de nuestro Consejo den las provissiones necessarias» 7.

Pero ¿cuál era el sistema establecido en cortes anteriores? Las cortes de Toledo de 1538 habían indicado y sugerido el problema y su solución, que aceptada por el rey se convirtió en ley:

    ...se excusarían muchos pleytos sabiendo los compradores los censos y tributos e impusi[ci]ones e ipotecas que tienen las casas y heredades que compran, lo qual encubren y callan los vendedores. Suplicamos a Vuestra Magestad mande que en cada Ciudad, villa o lugar donde oviere cabeza de jurisdición aya una persona que tenga un libro en que se registren todos los contratos de las qualidades dichas: y que no registrándose dentro de un término no hagan fe ni pueda ni se juzgue conforme a ellos, ni por ellos sea obligado a cosa alguna ningund tercero posseedor, aunque tenga causa del vendedor, y quel tal registro no se muestre a ninguna persona, sino quel registrador pueda dar fe, si ay o no algún tributo o venta anterior a pedimiento del vendedor.

    A esto vos respondemos que mandamos que se haga ansí como nos lo suplicays 8.

Poco más tarde se volvía a insistir en cortes de Valladolid de 1542: «quel que huviere de poner censo sobre su hazienda, lo registre ante el scrivano del cabildo y que de otra manera no se puedan imponer y el dicho capítulo no se ha guardado ni guarda y es muy necesario para la república de sus Reynos para que los contrayentes non resciban engaño, se suplica a su magestad mande quel dicho capítulo se guarde y ponga pena a los scrivanos públicos ante quien se otorgaren cartas de censo, que no lo resciban ni den testimonio dellos sin que les conste como está hecho el Registro ante el scrivano del cabildo» 9.

Page 699De estas varías peticiones de cortes se desprende que el problema principal giraba en torno a censos y que, por lo demás, no se cumplía el establecimiento de registros públicos... A inicios del siglo XVIII se recordaban estas leyes-que «de su inobservancia se habían seguido y seguían innumerables perjuicios»-y se establecía su vigencia, a pesar de que no se aplicaban. Debía haber libros de registro en todos los ayuntamientos, en donde inscribir los censos y las escrituras de venta, a los seis días, y los que no lo hubiesen sido con anterioridad a esta disposición, en el plazo de un año. Mas tampoco se lograría que funcionasen aquellos registros de la propiedad y de los censos que sobre ella se estableciesen 10. Son intentos, en unas circunstancias en que no era tan imprescindible la inscripción: porque los poderosos propietarios que eran la nobleza y el clero poseían sus propios medios para precaverse en esta materia. Sus propiedades se transmiten por generaciones e incluso se extienden a costa de los comunes-no hay interés en registrarla-; poseen una jurisdicción y unos medios de coacción que sirven para su defensa; de sus censos, al menos en Valencia para los enfitéuticos, poseen capbreus o registros, que guardan constancia de su existencia. A finales del siglo XVIII es, seguramente, más frecuente la transmisión de la propiedad y la burguesía debe estar interesada en registrar sus adquisiciones; si bien estas afirmaciones no están suficientemente contrastadas, parece evidente que los registros están al servicio de pequeñas parcelas y medianas, no son objeto de inscripciones los grandes propietarios feudales. Aquel instrumento de seguridad de la propiedad-que durante siglos no ha podido hacerse funcionar-va a establecerse y desarrollarse ahora con singular fortuna: unas nuevas condiciones sociales y económicas posibilitan su afianzamiento. La revolución liberal hace de la propiedad el centro de la vida económica; frente a la explotación agraria de...

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