Las órdenes de ejecución y la situación de ruina en el texto refundido de la ley de urbanismo de Cataluña

AutorTeresa Parejo Navajas
CargoProfesora Ayudante de Derecho Administrativo Universidad Carlos III de Madrid

Page 142

I Las órdenes de ejecución

La Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña (L02), que venía a sustituir, derogándolo, al Decreto Legislativo 1/ 1990, de 12 de julio de refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística (DL90), fue modificada por Ley 10/2004, de 24 de diciembre. Ambos textos legales han sido refundidos por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio (TRLUC). Este texto normativo regula, en su Título VI, Capítulo II (artículos 189 y 190), las órdenes de ejecución y los supuestos de ruina, cuya regulación, además, ha sido desarrollada mediante Decreto 302/2006, de 18 de julio, por el que se ha aprobado el Reglamento de la Ley de urbanismo (D06). Page 143

A) Concepto

El artículo 189 del TRLUC regula los deberes legales de uso, conservación y rehabilitación, así como las órdenes de ejecución. Supone este artículo tanto la ampliación del deber de conservación de la regulación catalana del DL90 (arts. 151 y 152) al incluirse las obligaciones de rehabilitación y uso -aunque éstas ya se recogían en la legislación estatal (art. 19.1 LRSV)-, como un giro hacia lo dinámico.

La orden de ejecución supone una facultad atribuida por Ley a la Administración para garantizar la pervivencia de los edificios de titularidad privada. Se trata, por tanto, de una consecuencia del deber de conservación -en este caso ampliado al uso y rehabilitación- que forma parte del contenido normal del derecho de propiedad a través del cual se faculta a la Administración para dictar órdenes de ejecución con la finalidad de garantizar, a lo largo de toda la vida de un edificio [STS de 20 de octubre de 1989], su permanencia en buenas condiciones [STSJ de Madrid, de 15 de enero de 1996 (Az. 133); STSJ de la Comunidad Valenciana, de 6 de febrero de 1998 (Az. 595); o STSJ de Andalucía, de 4 de junio de 1998 (Az. 2250)].

La falta de medios económicos del obligado no justifica la no ejecución de las obras que fuesen necesarias para mantener el inmueble en buen estado (STS de 21 de febrero de 1984). No obstante, aunque el importe de las obras necesarias para dar cumplimiento a la orden de ejecución deba ser asumido por el propietario del inmueble, si con ello se sobrepasa el cumplimiento de ese deber, la diferencia deberá ser asumida por la entidad que ordenara la conservación del inmueble. Además, se faculta al propietario a solicitar ayuda a la Administración en la cuantía que supere los gastos ordinarios que puedan ocasionar el cumplimiento del deber de conservación, en el caso de no estar el inmueble catalogado (STS de 13 de noviembre de 1981).

Según la legislación estatal, las características de las órdenes de ejecución son: Page 144

  1. Servir a un fin público, el de evitar los riesgos para las personas y/o peligros para la higiene y para el sostenimiento y mantenimiento de la imagen urbana que pudieran surgir (SSTS de 10 y 17 de junio de 1991).

  2. Ser proporcionada con el fin que pretenda, congruente con los motivos que la justifiquen, eligiendo siempre el fin menos restrictivo para la voluntad individual, y concreta (STS de 12 de septiembre de 1997).

  3. Resultar necesaria para el fin perseguido (SSTS de 9 de febrero y de 23 de junio de 1998).

Para alcanzar dichos fines, la legitimación de una orden de ejecución de obras sólo es posible si el deber de conservación está orientado hacia el logro de los intereses que forman parte del contenido normal del derecho de propiedad [STS de 6 de noviembre de 2000 (Ar. 9049)] y que son los relativos a la seguridad, la salubridad y el ornato [STSJ de Canarias, de 5 de marzo de 1997], intereses cuyo juego es, según PAREJO ALFONSO (1989; 537), independientes y no concurrentes.

A este deber de conservación también se encuentran sometidos tanto a) los edificios calificados como ´fuera de ordenaciónª [STSJ de Navarra, de 18 de diciembre de 1995 y STSJ del País Vas, de 26 de noviembre de 1997], en los que sólo podrán realizarse las pequeñas reparaciones que exige la higiene, el ornato y conservación del mismo, aunque también aquellas obras que sean necesarias para el mantenimiento de su seguridad, salubridad y ornato público según el art. 245.1 de la TRLS92; como b) los elementos de construcción pertenecientes al entorno de la misma, incluso aunque éstos se encuentren alejados de zonas de tránsito público [STSJ del País Vasco, de 26 de febrero de 1997].

En relación con los inmuebles catalogados, el régimen general legitima igualmente a la Administración competente a imponer a los propietarios del mismo el deber de realizar las obras necesarias para su conservación, mejora o rehabilitación. Sin embargo, si tal obligación excediera de los límites del deber de conservación impuesto por la Ley (en este caso, los del art. 189 TRLUC), la Ad- Page 145ministración deberá cooperar en el coste de tales obras. Las órdenes de ejecución que afecten a edificios catalogados han de precisar el informe favorable de las autoridades u organismos competentes en la materia histórico-artística, además de reunir la autorización precisa para cualquier actuación y obra interior o exterior en el edificio, autorización que es requisito previo a la ordenación de cualquier obra (STS de 11 de marzo de 1997).

B) Naturaleza jurídica

La orden de ejecución es un acto administrativo de gravamen en tanto que mediante ella se constituyen o amplían situaciones jurídicas de carácter pasivo (SANTAMARÍA PASTOR, 2001; 135).

A través del ejercicio de esta facultad, la Administración local -hoy por hoy la única administración territorial competente en materia de intervención de la actividad de edificación y uso del suelo- actualiza el deber de conservación del propietario del terreno, construcción o instalación, constituyéndose como un control eventual (ORTEGA BERNARDO, 1999; 47) frente al control necesario de las licencias urbanísticas. Son, orden de ejecución y licencia, actos administrativos diferenciados y por tanto, no intercambiables [STJ de Cataluña, de 28 de febrero de 1994], aunque tienen el mismo régimen de revisión, pues las obras de conservación que realice el propietario al amparo de una orden de ejecución no necesitan previa dando ésta sustituida por aquélla. Por lo tanto, para la ejecución de las obras de conservación y rehabilitación ordenadas por la Administración municipal no se requiere la solicitud ni la obtención de licencia de obras (STS de 5 de octubre de 1987).

Los actos administrativos de gravamen, a diferencia de los actos administrativos favorables basados en la regla de la prohibición general sólo exceptuada caso a caso a través de una autorización declarativa de derechos, únicamente limitan el ejercicio libre de dichos derechos del particular cuando éste no cumple con las obligaciones legalmente establecidas, que en el caso del art. 189 TRLUC, son las relativas a la conservación de las condiciones de seguridad, salubridad, ornato (deberes de conservación), a su reha- Page 146bilitación y al uso de los terrenos, construcciones e instalaciones de su propiedad.

C) Elementos

Existe una responsabilidad compartida entre la Administración y el propietario del terreno, construcción o instalación para su conservación y por ello también en la compensación de los perjuicios que pudieran producirse como consecuencia del incumplimiento defectuoso de dicho deber. La omisión o defectuoso cumplimiento del deber de la Administración no exonera al propietario del que le corresponde ni de las consecuencias derivadas de su incumplimiento, ´pues ello supondría legitimar la omisión de una obligación por la simple excusa de no haber sido compelido a cumplirlaª [STSJ de Navarra, de 11 de marzo de 1994 (Ar. 2114) y STS de 18 de febrero de 1999 (Ar. 1621)].

Por lo tanto, los elementos que justifican la orden de ejecución se dividen en dos, según la parte a la que le corresponda cumplirlo. Así, se pueden distinguir los siguientes:

ELEMENTOS ADMINISTRACI”N PROPIETARIO
DE CAR¡CTER EST¡TICO VIGILANCIA CONSERVACI”N
DE CAR¡CTER DIN¡MICO ORDEN DE EJECUCI”N REHABILITACI”N Y USO
1. Elementos de carácter estático

i. Deber de conservación de los propietarios, que incluye, como ya se ha indicado, los de: a) seguridad, referido a la estabilidad del terreno y el acabado de las construcciones en condiciones tales que no impliquen riesgo para las personas o cosas; b) salubridad, para el mantenimiento de los bienes de forma que no se atente contra la higiene; y c) ornato, para la conservación de dichos bienes de modo que no afecten a la imagen urbana.

ii. Deber de vigilancia de la Administración, en tanto que técnica de prevención dirigida a evitar el supuesto que justifica la orden de ejecución. Page 147

2. Elementos de carácter dinámico

i. Deber de rehabilitación y uso: el primero de ellos implica la recuperación de los bienes a su estado originario, que requiere necesariamente la participación activa del propietario -hasta ahora mero conservador de los mismos-; y el segundo, el deber de su uso, que añade a los elementos anteriores la respuesta a la necesidad de utilización de los edificios conforme al planeamiento urbanístico, como respuesta al grave problema de carestía de la vivienda.

ii. La orden de ejecución, como manifestación de su potestad de policía a través de la cual la Administración ejercita su competencia en esta materia, garantizando la realización efectiva de los deberes de conservación, rehabilitación y uso.

D) Límites

Tres son los tipos de límites aplicables a las órdenes de ejecución en la normativa catalana:

  1. ...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR