El régimen de fuera de ordenación y de volumen disconforme en la legislación urbanística catalana
| Autor | Jaume Margarit Caballé |
| Cargo | Técnico de Administración General Ayuntamiento de Castellbisbal (Barcelona) |
La actividad urbanística es una función pública, ejercida en régimen de monopolio por la Administración, destinada a ordenar, dirigir y controlar el proceso de urbanización y edificación. El instrumento básico de dicha ordenación urbanística es el planeamiento, mediante el cual se definen las facultades urbanísticas que le corresponden a cada clase de terreno y a cada tipo de parcela.
Una de las características del planeamiento es que, a pesar de que éste nace con vocación de perdurar en el tiempo, nada impide al planificador cambiar las líneas generales del mismo en uso del llamado ius variandi, de acuerdo con el interés general y a la vista de las necesidades cambiantes de la sociedad.
Tradicionalmente, las leyes urbanísticas a nivel estatal que se han sucedido en el tiempo, se han referido a la situación en que habrán de quedar aquellas construcciones e instalaciones que, erigidas al amparo de un determinado plan urbanístico, resulten disconformes con el nuevo que le viene a sustituir: la llamada situación de Fuera de Ordenación, con la finalidad que los edificios que han merecido esta calificación no prolonguen su existencia más allá de lo que cabe esperar de los mismos por el estado de vida de sus elementos componentes. Por ello, esta situación no supone su inmediata desaparición ni su condena como bien económico-social, en cuanto que aquéllos seguirán existiendo y prestando el servicio para el que fueron erigidos hasta que llegue el momento de su desaparición, bien por su consunción como tales, bien por llevarse a efecto las previsiones del Plan Urbanístico1.
Por su parte, el legislador urbanístico catalán ha dictado sus propias leyes urbanísticas, en uso de las facultades que le otorgan la Constitución y el Estatuto de Autonomía, y también se ha referido a esta situación de fuera de ordenación, si bien circunscrita únicamente a aquellas construcciones que, con la entrada en vigor del nuevo Plan Urbanístico, queden sujetas a expropiación, cesión gratuita y obligatoria, derribo o cese, en las cuales, con la finalidad de no prolongar la existencia de las mismas más allá de las posibilidades razonables de vida de sus elementos, no se permite realizar en ellas obras que supongan consolidación o aumento de volumen, y únicamente se permiten las pequeñas reparaciones requeridas por la salubridad pública, la seguridad de las persones o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones.
Por otra parte, para todas aquellas construcciones e instalaciones que tengan un volumen disconforme con los parámetros del nuevo plan urbanístico, pero que no queden en la situación de fuera de ordenación antedicha, se posibilita autorizar en ellas obras de consolidación, rehabilitación y cambio de uso, de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo plan.
Así mismo, es de destacar cómo la vigente legislación urbanística catalana prescribe que no tan solo sean las construcciones y las instalaciones, sino también los usos urbanísticos preexistentes correspondientes a estas construcciones e instalaciones, los que puedan quedar en situación de disconformidad, hasta el extremo de poder ser declarados en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa.
La ley del suelo y ordenación urbana de 12 de mayo de 1956, que supuso el nacimiento del derecho urbanístico en España, estableció por primera vez el régimen aplicable a los edificios e instalaciones en situación de fuera de ordenación en su artículo 48, de acuerdo con la siguiente redacción:
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan general o parcial, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación.
2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble.
3. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar de la fecha en que se pretendiese realizarlas.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo sometiéndose al Plan de ordenación, y se entenderá comprendido el caso dentro del número dos del artículo 78, Sección tercera del Capítulo octavo de la Ley de Arrendamientos Urbanos o normas que lo sustituyan, sin que sea exigible el compromiso de edificar una tercera parte más de las viviendas cuando lo prohíba el citado Plan
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Posteriormente, se dictó la ley 19/1975, de 2-5, de Reforma de la Ley del Suelo, que dio lugar al texto refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9-4 (en adelante, TRLS76). En relación con la situación de los edificios e instalaciones en situación de fuera de ordenación, el régimen jurídico definido en dicho texto legal no varió sustancialmente en comparación con la ley anterior. Al respecto, disponía el artículo 60 del texto refundido lo siguiente:
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan general o parcial, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación.
2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble.
3. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar de la fecha en que se pretendiese realizarlas.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo sometiéndose al Plan de ordenación, y se entenderá comprendido el caso dentro del número dos del artículo 78, Sección tercera del Capítulo octavo de la Ley de Arrendamientos Urbanos o normas que lo sustituyan, sin que sea exigible el compromiso de edificar una tercera parte más de las viviendas cuando lo prohíba el citado Plan
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Ya dentro del marco constitucional, el Estatuto de Autonomía de Cataluña, aprobado por Ley Orgánica de 18.12.79, declaró la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de ordenación del territorio y urbanismo (artículo 9.9), por lo que ésta empezó a ejercer las potestades legislativas, reglamentarias y ejecutivas en dicha materia, sin más limitaciones que las derivadas del propio ordenamiento constitucional o del propio Estatuto. En virtud de estas atribuciones, se promulgaron leyes tales como la 9/1981 de 18-11 sobre protección de la legalidad urbanística, y la 3/1984, de 9-1, de medidas de adecuación del ordenamiento urbanístico de Cataluña, cuyo artículo 45 abordó la situación de dichos edificios e instalaciones, mediante una remisión expresa a las limitaciones que, para este tipo de edificios, se señalaban en el TRLS76:
1. La situación urbanística de fuera de ordenación comporta, para los edificios y las instalaciones anteriores a la aprobación del planeamiento con cuyas determinaciones resultasen disconformes, las limitaciones señaladas por el artículo 60, 2 y 3, de la Ley del Suelo únicamente cuando estas determinaciones dieran lugar, por razón del planeamiento, a la expropiación, a la cesión gratuita o bien a la demolición del edificio. Por lo que respecta a los aumentos de volumen, se aplicarán las determinaciones del nuevo planeamiento.
2. Cuando las nuevas...
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