Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

I

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan.

Dichas normas son de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades establecidas en su artículo 2, que incluyen la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, se ha aplicado desde 2003 y ha contribuido a potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones en orden a proteger los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados. No obstante, la dinámica regulatoria en otros ámbitos conexos hace necesarias las modificaciones que se introducen a través del artículo único de esta orden.

Por un lado, diversos ayuntamientos se encuentran en proceso de creación de nuevas figuras administrativas con la finalidad de agilizar la gestión urbanística. Se trata por lo general de títulos habilitantes o autorizaciones administrativas previstas para los casos de edificios en construcción o en rehabilitación y que, sin perjuicio de la necesidad de obtención ulterior de la licencia de obras, permite iniciar la ejecución de las obras tras la comprobación y validación de unos requisitos básicos o esenciales.

Si bien es importante destacar que las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas y en los ayuntamientos, las decisiones en este ámbito tienen interacción con otras normas que caen bajo el paraguas de las competencias de ámbito estatal. Este es el caso de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que establece las normas y procedimientos de valoración de los inmuebles empleados en garantía de préstamos hipotecarios, en garantía de la calidad de las carteras crediticias de las entidades de crédito, coadyuvando así a la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. De esta forma, respetando plenamente las competencias autonómicas y locales en materia urbanística, se considera importante aclarar en la citada orden las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la orden.

Por otro lado, en el ámbito de la orden se establecen los elementos a tener en cuenta en la valoración de inmuebles. Por ello, se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble.

El concepto de sostenibilidad en la edificación va más allá de la eficiencia energética y de la contribución a la reducción de la emisión de gases de efecto invernadero, abarcando también otros factores medioambientales, como la adaptación al cambio climático, el impacto en la contaminación del aire, agua y del suelo, la eficiencia en el uso de los recursos hídricos, la generación de residuos y la promoción de la economía circular o la protección de la biodiversidad. Una prueba de ello es el hecho de que la Taxonomía de la Unión Europea, delimitada en el Reglamento Delegado (UE) 2021/2139 de la Comisión, de 4 de junio de 2021, por el que se completa el Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo y por el que se establecen los criterios técnicos de selección para determinar las condiciones en las que se considera que una actividad económica contribuye de forma sustancial a la mitigación del cambio climático o a la adaptación al mismo, y para determinar si esa actividad económica no causa un perjuicio significativo a ninguno de los demás objetivos ambientales, ha incluido criterios técnicos de selección para definir la contribución sustancial a los objetivos de mitigación y de adaptación al cambio climático, así como criterios de no daño significativo al resto de objetivos de la Taxonomía en actividades de construcción de edificios y promoción inmobiliaria.

Además, el artículo 17 del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entre otras obligaciones, establece que deberá anexarse una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética al contrato de compraventa de un bien inmueble. Su objetivo es proporcionar información al adquirente sobre un elemento de juicio relevante a la hora de comparar y tomar decisiones en relación con la compraventa de inmuebles. Esta aportación del certificado de eficiencia energética se produce en el momento de perfeccionamiento del contrato de compraventa, que es posterior al momento de la solicitud y emisión de la tasación del inmueble como garantía para la obtención del préstamo hipotecario, por lo que la tasadora puede no contar con este elemento de información a la hora de realizar la tasación.

En este sentido, la eficiencia energética es un parámetro cada vez más relevante, que influye en el coste que los propietarios o arrendatarios tendrán que asumir en relación con el consumo energético que se realice y que, por lo tanto, puede afectar al valor del inmueble. Además, la creciente importancia de la eficiencia energética en el valor de los inmuebles queda reflejada en la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que prevé que los edificios con peor eficiencia energética tendrán la obligación de habilitarse, afectando así al valor del edificio a medio plazo.

Por último, se trata de un documento que aporta información clave para el tasador en la evaluación del comportamiento energético del inmueble y su impacto en el valor de mercado, al proporcionar datos precisos sobre factores determinantes en la eficiencia y el coste de uso del edificio. Entre estos factores se incluyen la demanda energética, las características constructivas que influyen en el aislamiento térmico, el tipo y rendimiento de los sistemas de calefacción y refrigeración, el consumo anual de energía y las emisiones asociadas. Esta información resulta especialmente relevante, ya que incide directamente en la aplicación del método de comparación, tanto en la selección de la muestra representativa como en los procesos de homogeneización de los comparables, permitiendo una valoración más ajustada a la realidad del mercado.

II

En lo que respecta a las nuevas figuras administrativas creadas por diversos ayuntamientos con la finalidad de agilizar la gestión urbanística, se incorporan a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la orden. En primer lugar, se debe tratar de una autorización administrativa que permita iniciar la ejecución de obras. En segundo lugar, es importante que esta autorización administrativa sea de amplio alcance y, por tanto, debe emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos que los ayuntamientos determinen en el ámbito de sus competencias. Con el objeto de aportar una mayor seguridad al garante en relación con la obtención ulterior de la licencia de obra, es importante asegurar que la ejecución de las obras amparadas por la misma represente una parte sustancial de la obra total a efectuar; en este sentido, se toma como medida de referencia el presupuesto de ejecución material del proyecto. De la misma forma, se exige que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y que se aporte la declaración de obra nueva.

Además, para ofrecer mayor transparencia en el informe en lo relativo a la documentación utilizada en estos supuestos, en el caso de que las construcciones estén amparadas por las autorizaciones administrativas citadas, se incluye un supuesto de advertencia general en las tasaciones que se realicen para dichos inmuebles.

En lo que respecta a la sostenibilidad del inmueble, como se trata de una característica que condiciona su valor, se introduce un nuevo principio de sostenibilidad en el artículo 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. A través de este principio, la dimensión de sostenibilidad, que tiene en cuenta factores de carácter medioambiental, se incorpora al valor del inmueble, en la medida en que estos factores son tenidos en cuenta por el mercado y en tanto en cuanto sea técnicamente factible incorporar estos factores al método de valoración empleado.

En esta misma línea, la consideración de los riesgos medioambientales y climáticos en la actividad bancaria es crucial en la actualidad por diferentes motivos. En lo referido a la valoración de los activos en garantía, la expectativa 8.3 de la Guía sobre Riesgos Relacionados con el Clima y Medioambientales del Banco Central Europeo establece lo siguiente: «Se espera que las entidades consideren los riesgos relacionados con el clima y medioambientales en sus valoraciones de los activos de garantía. Los riesgos relacionados con el clima y medioambientales pueden afectar al valor de los activos de garantía. Se espera que las entidades incluyan estas consideraciones en el proceso de determinación del valor de los activos de garantía y en el...