La opción y el Regístro de la Propiedad
| Autor | Jesús Saldaña |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 737-751 |
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El derecho de opción está poco regulado, que nosotros sepamos, en las legislaciones positivas. La Ordenanza alemana, de 15 de Enero de 1919, relativa al derecho de superficie, lo menciona en su artículo 2° La legislación suiza es la que mayor importancia le da, y aun así, su regulación es bien escasa (artículo 216 del Código de las obligaciones suizo y artículos 683 y 959 del Código civil suizo). En España lo menciona el párrafo 12 del artículo 9 del Reglamento del impuesto de derechos reales.
Sin embargo, no deja de tener importancia, y aunque, según Ossorio y Gallardo es frecuente «en la vida de los negocios y más señaladamente en la de los negocios a base de concesiones del Estado, y con mayor acentuación todavía en la de los negocios de capital internacionalizado» , nosotros hemos tenido un caso en un modestísimo Registro de cuarta. Una anciana, que para hacer frente a las necesidades de la vida, vende una casa de dos pisos, reservándose el usufructo vitalicio de uno ; pero en previsión de que por incompatibilidad de caracteres, etc., no pueda convivir con el comprador que va a habitar el otro piso, se reserva una opción al arriendo de tal piso para poder echarlo y, subarrendando, poner otro inquilino. Sabemos de algún caso presentado a otros compañeros. Y aunque desde hace tiempo, y probablemente como respuesta a la imputación de Ossorio, en su folleto sobre el contrato de opción, de que los Registradores es muy verosímil que no veamos en la opción más que una especie de mandato, se incluye en los programas de nuestras oposiciones una pregunta sobre estaPage 738 materia, y se han dedicado al asunto valiosos estudios, como el de Gayoso Arias en el número de Junio de 1927 de la Revista de Derecho privado, y los de Ríos Mosquera y Campuzano en sus contestaciones al programa de oposiciones, dada la absoluta falta de regulación del derecho de opción en España, creo que muchos Registradores titubearíamos todavía si se nos presentase un caso de inscripción de derecho de opción.
En España está consagrado el nombre de opción por el citado artículo del reglamento del impuesto de derechos reales y Ossorio. En cambio, Gayoso usa el de promesa de venta que tiene la ventaja de dar una más clara idea de la cosa, siempre que se distinga esta promesa de venta equivalente a opción, de la promesa de vender o comprar a que se refiere el artículo 1.451 del Código civil, que es promesa de vender y comprar, no promesa de vender sólo como la opción. Tampoco están conformes los autores españoles en el bautizo del titular de la opción, pues Ossorio le denomina optante, y al gravado, optatario, mientras que Gayoso, al revés, llama al titular optatario, o mejor, opcionario.
Hay promesa unilateral de vender, o sea opción, dicen Colin y Capitant, cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo. No es esta promesa la que tiene en cuenta el artículo 1.451 del Código civil, ya que éste supone que hay un consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender, y la otra, a comprar.
Wieland da del derecho de opción una noción muy concisa : «El derecho de opción es el derecho de adquirir un inmueble a un precio determinado.» Poca importancia tiene, y menos desde nuestro punto de vista, discutir si la opción abarca también los muebles ; pero si advertiremos que, sobre todo en España, en que el reglamento del impuesto de derechos reales menciona expresamente «la opción al arriendo de minas», la palabra inmueble debe abarcar los derechos reales.
¿Qué naturaleza tiene el derecho de opción? Puede opinarse: A) Que es un derecho meramente personal. B) Que es un derechoPage 739 personal al que, por la anotación en el Registro de la Propiedad, se le dan efectos reales. C) Que es un derecho real.
Es la teoría de la doctrina francesa. No es una venta condicional (que daría nacimiento a un derecho real, aunque condicional), siendo la condición la adhesión del comprador a la promesa del vendedor, lo que, cuando esta condición se realice, retrotraerá naturalmente las cosas al día de la promesa. Al contrario, el perfeccionamiento de la venta se sitúa en el momento en que el adquirente declara prevalerse de la promesa que le ha sido hecha. La promesa del vendedor no era una venta condicional desde el momento en que para que hubiera habido condición hubiera sido preciso que hubiese habido venía, y ésta no puede resultar más que de un compromiso sinalagmático, el cual no tiene nacimiento hasta el día de la aceptación. De donde se deducen las consecuencias siguientes, siguen diciendo Colin y Capitant, para el caso de que la promesa hiciera referencia a un inmueble:
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a Solamente a partir de esta aceptación del titular de opción, que es el único hecho que le confiere un derecho real sobre la cosa, es cuando el comprador podría hacer llevar a cabo la inscripción de la promesa de venta.
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a Para que esta adhesión del acreedor de la promesa lleve necesariamente consigo la venta, es indispensable que el promirente sea todavía propietario en ese momento. Si hubiera dejado de serlo con anterioridad, el acreedor entonces ya no tendrá el derecho a reivindicar la cosa contra el tercero, que legítimamente haya adquirido, y sólo le quedará el de reclamar daños y perjuicios a su deudor, en virtud del derecho de crédito que la promesa le había conferido. Puede también, sin embargo, reclamar la nulidad de la venta hecha a otro comprador, en virtud de la regla fraus omnia corrumpit, con tal que demuestre que este nuevo comprador iba sido cómplice del fraude de que ha sido víctima él.
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a Si el acreedor cede su derecho eventual antes de consumarse la opción, hay entonces una simple cesión de crédito, y no una mutación inmobiliaria susceptible de ser gravada con los derechos fiscales propios de esta clase de operaciones.
Es el sistema suizo claramente enunciado én el artícu-Page 740lo 959 de su Código civil, que dice : «Los derechos personales, tales como los de tanteo, opción y retracto convencional y los arrendamientos, pueden ser anotados en el Registro en los casos expresamente previstos por la ley. Se convierten así en oponíbles a todo derecho posteriormente adquirido sobre el inmueble.»
En este sistema rigen las siguientes reglas :
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a Artículo 683 del Código civil suizo: «Cuando un derecho de opción o un derecho de retracto convencional ha sido anotado en el Registro inmobiliario, subsiste por el tiempo fijado en la anotación contra todo propietario del inmueble. Los derechos de opción y de retracto convencional cesan en lodo caso diez años después de la anotación.» Es decir, que en tanto que el plazo fijado o los diez años desde la anotación no han transcurrido, el titular del derecho de opción puede exigir de cualquiera que sea propietario del inmueble le sea transferido en las condiciones marcadas.
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a Así como en el sistema francés la venta de un inmueble gravado con una opción supone, por parte del dueño vendedor, el incumplimiento de una obligación, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios al titular de la opción, que ya no puede adquirir el inmueble, en este régimen es un acto perfectamente lícito y normal, que no perjudicará a nadie, puesto que el titular sigue con la facultad de quedarse con el inmueble por el precio fijado, y el que compró está avisado, por la voz preventiva de la anotación, de que podía quedarse sin el inmueble a cambio de aquel precio, y por ese riesgo lo habrá comprado más barato.
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a Wieland opina que el titular del derecho de opción debe sufrir los derechos de hipoteca y otros reales, constituidos por el deudor. Sin embargo, su valor debe deducirse del precio de compra anotado en el Registro. De modo que quedan a salvo los intereses del dueño de la opción, aunque no perfectamente, porque una servidumbre, por ejemplo, puede...
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