Opción de compra. Posible pacto comisorio. Notificación de su ejercicio.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario.
Hechos: Mediante escritura pública, el titular de una finca (como cedente), concede un derecho de opción de compraventa a una mercantil (como optante), sobre la totalidad de una finca registral por un plazo máximo, con un precio de la opción de 4.500 euros y con un precio pactado de compra de la vivienda por el valor de 90.000,00 euros.
El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:
- por entender que constituye una operación de financiación inmobiliaria entre una mercantil y una persona física la cual estarla sujeta a los requisitos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, además de contravenir la prohibición de pacto comisorio;
- el pacto de ejercicio unilateral de la opción por la parte optante, no puede llevar a considerar posible que, sin comparecencia ni consentimiento de la parte concedente de la opción, pueda aquella determinar las cantidades a deducir del precio a entregar y, con ello, el importe a pagar en concepto de precio de la compraventa, mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido;
- la no admisibilidad del pacto en cuya virtud la notificación fehaciente a la parte concedente de que la opción para el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda ser realizada por medio de burofax;
- y finalmente, se suspenden determinados pactos por su carácter obligacional, en cuanto se trata de compromisos obligacionales carentes de trascendencia real, (cfr. artículos 1, 2, 9 y 27 de la Ley Hipotecaria.)
En representación de la mercantil se recurre la calificación en base a que:
El negocio jurídico de opción de compra, es un negocio perfectamente válido, concreto y ajustado a los términos de las leyes de aplicación; que no se deja al arbitrio...
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