Opción de compra. Posible pacto comisorio
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El pacto comisorio se admite siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura de opción de compra otorgada el día 22 de septiembre 2021 en la que concurren las siguientes circunstancias:
Existe desproporción entre el precio de la opción, 30.000 euros, y el precio que ha de abonarse caso de ejercicio del derecho de opción, 5.000 euros, con relación al valor total del inmueble que queda fijado de mutuo acuerdo en 35.000 euros.
Se pacta una condición suspensiva para la eficacia del derecho de opción ya que los propietarios pueden dejar sin efecto la opción de compra, en cualquier momento, si encuentran un comprador que pague mayor precio por el inmueble, y siempre antes del 23 de septiembre de 2022, fecha en que comienza el plazo para el ejercicio de la opción.
Se da a la cantidad entregada el carácter de arras o señal, por lo que habrán de devolver los 30.000 euros recibidos más otros 5.000 “en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo y los gastos de constitución de la opción”, y cuando sea la sociedad quien decida no ejercitar el derecho de opción perderá los 30.000 euros entregados, debiendo, caso de que lo ejercite, abonar el resto del precio, esto es 5000 euros.
El registrador deniega la inscripción por entender que la operación contraviene la prohibición de pacto comisorio e implica la concesión de un préstamo con interés usurario. Entiende que la entidad optante es una sociedad dedicada a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación según la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
El recurrente entiende que la operación se ajusta a la libertad contractual, que no cabe duda que se ha pactado una opción de compra cuyos elementos esenciales son la prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio; que el hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra ni afecta a un elemento esencial; y que el anticipo del precio en calidad de prima y/o arras no devenga intereses durante la vida del contrato, por lo que difícilmente pueden...
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