Opción de compra. Posible pacto comisorio. Cláusula de ejercicio unilateral e indeterminación del precio
Autor | José Félix Merino Escartin |
Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor.
Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de opción de compra se cuestiona si existe un pacto comisorio y si se vulnera el artículo 1256 CC por la indeterminación de las obligaciones resultantes del contrato.
Registrador: Opone a la inscripción las dos cuestiones expresadas en el apartado anterior.
Recurrente: Disiente de la calificación con los argumentos que resultan del mismo texto de la resolución.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
PACTO COMISORIO.
Delimitación del concepto.
La prohibición del pacto comisorio (Arts. 6, 1859 y 1884 CC) comprende cualquier "construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor". (RR. 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, entre otras).
Tal prohibición comprende cualquier pacto comisorio, bien se configure como pacto autónomo, bien como cláusula añadida en otro contrato de garantía (vgr. hipoteca, prenda, anticresis), o bien cuando se instrumente mediante negocios indirectos como la opción de compra (RR. 26 de noviembre de 2008 y 28 de enero de 2020).
Fundamento de la prohibición del pacto comisorio:
La prohibición se fundamenta en la necesidad de preservar la conmutatividad en los contratos, destacando el Centro Directivo las siguientes razones: (i) Impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado, lo que pude suceder cuando el deudor, acuciado por la necesidad de obtener crédito, acepta una valoración de los bienes dados en garantía muy inferior al valor real, o cuando esos bienes tienen un valor superior al de la obligación garantizada. (ii) Necesidad de aplicar los procedimientos de ejecución que permiten al acreedor ejercitar su «ius distrahendi» a la vez que protegen al deudor al procurar la obtención del mejor precio de venta. (iii) A lo que se añade que el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del «ius distrahendi». (RR. de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre de 2013).
Moderación actual de la prohibición de pacto comisorio.
Destaca la Resolución (reiterando otras anteriores, por ejemplo, de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020) lo siguiente:
1 Deben admitirse aquellos pactos que "permitan al acreedor, ante un...
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