Resumen: SOLO cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a 3os que excluya el enriquecimiento injusto.
- Hechos: En una escritura de Cesión de Créditos (en fase de ejecución judicial, cuya suspensión temporal se pacta) del Acreedor al propio Deudor, con pago aplazado, se asegura éste mediante una Opción de Compra a favor del acreedor-cedente, que adquiriría la finca por la cantidad adeudada en tal momento (que se extinguiría por compensación) si el deudor-cesionario no paga alguno de los plazos.
- El Registrador: califica negativamente, por 2 defectos:
a) Por ser la cesión futura de créditos, un pacto meramente obligacional no inscribible (art 9 RH).
b) Y por vulnerar la opción de compra la prohibición de pacto comisorio de los arts 1859 y 1884 CC, y las de 28 enero y 27 octubre de 2020 que prohíben apropiarse sin más de una cosa dada en garantía (y habiendo advertido el notario autorizante de la doctrina jurisprudencial en este punto);
- El acreedor-cedente: recurre exponiendo que:
a) la cesión de créditos operaría como un reconocimiento de deuda el cual (sic) sería inscribible [al igual que el poder irrevocable para ejercitar la opción sería también inscribible -sic- (pero en el registro Mercantil];
b) Y que no se trataría de un pacto comisorio sino un Negocio procesal Transaccional sobre una deuda líquida, exigible y vencida, que pondría fin a un procedimiento de ejecución, como una suerte de "dación en pago de deuda condicional" (con causa "solvendi", no de garantía), que se englobaría dentro de los llamados "Pactos ex intervallo", admitidos en el Art 640 LEC y la 13 marzo 2000.
c) Y aunque fuera un pacto comisorio la prohibición del art 1859 CC no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite excepciones como las derivadas del RD-Ley 5/2005, de 11 marzo o las del Art 28-4 Directiva UE 2014/17/EU y de la Directiva (UE) 2021/2167 (las cuales, en virtud del llamado efecto directo vertical, derogarían parcialmente, en su ámbito de aplicación, los arts 1859 y 1884 CC), o el Pacto marciano admitido por la D,G, entre otras en la de 15 marzo 2021 siempre que se pacte un sistema de valoración objetiva donde queden además garantizados adecuadamente los derechos de terceros; y aquí según el recurrente, la valoración resulta de la tasación hecha antes de la crisis económica, por lo que el valor de la finca es...
