STS 988/2005, 22 de Diciembre de 2005

JurisdicciónEspaña
Número de resolución988/2005
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha22 Diciembre 2005

JUAN ANTONIO XIOL RIOSANTONIO SALAS CARCELLERJOSE ALMAGRO NOSETE

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintidós de Diciembre de dos mil cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 1672/1999, ante la misma pende de resolución, interpuesto por la procuradora D.ª María Luisa Argüelles Elcarte, en nombre y representación de D. Baltasar, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 2176/96, por la Audiencia Provincial de La Coruña de fecha 22 de febrero de 1999, dimanante del juicio de menor cuantía número 226/93 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de La Coruña. Habiendo comparecido en calidad de recurrido el procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría en nombre y representación de D. Narciso, D.ª Constanza, D. Carlos Miguel y D.ª Paula ; D. Cosme, D. Juan y D.ª Esperanza ; D.María Inmaculada; D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, D.ª Nieves y D.ª Carina .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

La representación procesal de D. Baltasar, presentó el 21 de marzo de 1993 ante el Juzgado de Primera Instancia de La Coruña demanda de juicio declarativo de menor cuantía, que fue seguida con el número 226/1993, sobre validez de contratos y otros extremos, contra D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel y Dª. Paula, D. Cosme, D. Juan y Dª Esperanza, Dª María Inmaculada, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves y Dª Carina, los herederos de Dª Asunción y de Dª Sandra y D.ª Lucía y Dª Antonia ; alegaba al efecto las razones de hecho y los fundamentos de derecho que estimaba convenientes y terminaba suplicando que habiendo por presentada la demanda en unión de los documentos que la acompañan y sus respectivas copias se admitiese y, previos los trámites de rigor y recibimiento a prueba que expresamente interesaba, se dictase en su día sentencia por la que se declarasen válidos y eficaces los contratos de opción de compra suscritos por su representado con los demandados en fechas 18 y 20 de enero de 1985, y que, en consecuencia, éstos venían obligados a otorgar en favor de su representado las oportunas escrituras de compraventa y a recibir el precio pactado, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y a otorgar, en el plazo que al efecto se señalase, las referidas escrituras públicas de compraventa y a recibir su precio, con apercibimiento de que, de no hacerlo, serían otorgadas de oficio, y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.

La representación procesal de Dª Antonia, formuló reconvención solicitando que, para el caso de no desestimarse la demanda formulada de contrario, «se estime la reconvención formulada modificado el contenido obliga final del contrato en relación con el precio que deberá ser satisfecho por el comprador y que se determinarán por los trámites de ejecución de sentencia y asimismo establezca la fecha en que el comprador deberá hacerlo efectivo.»

SEGUNDO

El Juzgado dictó sentencia el 21 de junio de 1995, cuyo fallo dice: «Fallo: Estimo en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sánchez González y declaro válidos y eficaces los contratos de opción de compra suscritos por D. Baltasar con los demandados el 18 y el 20 de enero de 1985; en lo demás la desestimo y absuelvo de ella libremente a D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel y Dª. Paula, D. Cosme, D. Juan y Dª Esperanza, Dª María Inmaculada, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves y Dª Carina, los herederos de Dª Asunción y de Dª Sandra y D.ª Lucía y Dª Antonia; sin costas.

TERCERO

Contra esta sentencia se interpuso recurso de apelación ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña por la representación procesal de D. Baltasar como demandante y apelante reconvenido, siendo demandados y apelados adheridos, por una parte, D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel, D. Cosme, Dª María Inmaculada, D. Juan, Dª Esperanza, Dª Paula, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves, Dª Carina, y, por otra, Dª Antonia, y siendo también apelados los demandados declarados en situación procesal de rebeldía Dª Lucía y herederos desconocidos e inciertos de Dª Sandra.

La Audiencia Provincial dictó sentencia el 22 de febrero de 1999, cuyo fallo dice: «Fallamos. Desestimamos el recurso de apelación principal de D. Baltasar, así como el adhesivo de D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel, D. Cosme, D. María Inmaculada, D. Juan, Dª Esperanza, Dª Paula, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves, Dª Carina y Dª Antonia y confirmamos la sentencia apelada, todo ello con imposición a cada parte de las costas de su recurso.»

CUARTO

La sentencia se funda en los siguientes razonamientos:

Se aceptan los de la sentencia apelada con las matizaciones que resulten de los siguientes:

Primero. En su amplio informe de la Vista de apelación, el Sr. Letrado del actor-apelante, discrepando de la sentencia desestimatoria del Juzgado, analizó el caso exhaustiva y pormenorizadamente, destacando los aspectos favorables a la tesis de esta parte. Podemos estar de acuerdo con algunos de ellos, pero no con los restantes ni con el resultado final pretendido. La cuestión básica ahora en segunda instancia consiste no sólo en determinar si el derecho de opción de los contratos litigiosos se ejercitó eficazmente dentro de plazo, sino también si se hizo en las condiciones pactadas o si careció de eficacia jurídica, ya por nulidad u otras causas de ineficacia, o por caducidad (ejercicio tardío o fuera de plazo). El núcleo de la tesis de esta parte es que optó eficazmente dentro del plazo pactado en los contratos, pues era "hasta" la concesión de la licencia de edificación y no "desde" o "a partir de" o "a condición de", y la licencia no opera como condición sino como factor o límite temporal para el ejercicio del derecho, de modo que pudo optarse antes de ese momento. Pero esto supondría que, de no obtenerse, como así sucedió, el negocio carecería de término (elemento esencial), o quedaría indefinidamente a la entera voluntad de una sola de las partes (el optante). Creemos que la interpretación correcta es la del juzgador de instancia. En efecto:

»Segundo. Son circunstancias, bien valoradas en la sentencia apelada, a tener en cuenta las siguientes:

»1) En el contrato de opción de compra de 18-1-1985, suscrito en documento privado entre el actor y la mayoría de los demandados (o sus causantes) sobre la compraventa de 2/3 partes proindivisas del inmueble litigioso (contrato definitivo o prefigurado), se otorgó la opción "hasta la concesión definitiva de la Licencia Municipal de Obras en construcción de un nuevo edificio", a solicitar por el optante, "mediante la presentación del correspondiente proyecto técnico", pudiendo éste "recurrir en su caso, el acuerdo municipal denegatorio de la licencia de obras". Se estipuló, además del abono de una prima o precio por la opción, el oportuno precio de la compraventa definitiva, pagadero en un 50 por ciento a los dos meses "contados desde el otorgamiento de la licencia", y el 50 por ciento restante a los 8 meses "contados a partir del otorgamiento de la licencia".

»2) En el otro contrato litigioso, plasmado en documento privado de 20-1-1985, las demandadas Sras. LucíaAntonia otorgaron al actor el derecho de opción de compra de otra 1/6 parte proindivisa de la misma casa a ejercitar en el plazo de 6 meses, contados a partir de la fecha del documento, "plazo de tiempo en el cual se solicitará la Licencia Municipal de Obra de construcción de un nuevo edificio" con el "correspondiente proyecto técnico", preveyéndose que, en caso de ser denegada, "el mencionado plazo se ampliará por el tiempo necesario para recurrir por vía contencioso-administrativo dicha denegación de licencia y hasta que su resolución sea firme y definitiva". Asimismo se pactó una prima y el precio de la compraventa pagadero en dos plazos del mismo tenor que en el anterior contrato.

»3) Aunque no es objeto de este litigio, también se concedió otra opción de compra (contrato de 20-1-1985) al demandante por parte de los copropietarios de la 1/6 proindivisa restante con el mismo tipo de condiciones que la del apartado anterior. Por escritura notarial otorgada el 11-8-1989 el actor adquiere por cesión o venta las participaciones o derechos que por cualquier concepto tenían sobre la casa tres de las cuatro optatarias del aludido contrato de opción, en unión de otra persona (Dª Fátima) por precio idéntico, sin que conste referencia alguna a la opción y tampoco aparezca una de las entonces concedentes u optatarias (Dª Daniela).

»4) No conocemos la fecha de la petición de la Licencia de edificación pero sí la resolución municipal denegatoria (de 12-2-1985) así como la de la Licencia de demolición (19-2-1985), la del recurso de reposición administrativo (16-4-1985), interponiéndose recurso jurisdiccional contencioso-administrativo el mismo año (recurso n° 770/85), desestimado por sentencia (17-7-1990). El actor requirió notarialmente a las correspondientes contrapartes el 11 y 13-2-1992, respectivamente, pretendiendo hacer efectivo el derecho de opción mediante el otorgamiento de escritura de compraventa ofreciendo el pago del precio, a lo que los requeridos se opusieron. La presente demanda civil se interpuso el 25-3-1993. Paralelamente, la Sala 3ª del Tribunal Supremo sentenció el 28-6-1993 desestimando el recurso de apelación contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S.J.Ga.

»Tercero. El contrato de opción de compra, se ha considerado como atípico (atípico-complejo de ir incorporado a otro, como el de arrendamiento, etc.), al carecer de regulación en el Código Civil, aunque sí en su aspecto registral (art. 14 RH); definiéndolo nuestro juzgador de instancia con gran precisión técnico-jurídica en el Fundamento de Derecho 4° de su sentencia, y la STS de 15-12-1997 como "aquella compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones" (en la misma línea las STS 9-10-1987, 24-1-1991, 1-12-1992). Cabe destacar:

»a) De la atipicidad se desprende su configuración doctrinal y jurisprudencial al amparo de las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos (RDGRN 19-7-1991), o la voluntad de las partes (STS 21-3-1998), completada con la jurisprudencia (STS 1-12-1992), como fuente obligacional.

»b) Es un requisito o elemento esencial específico la determinación del plazo (de caducidad) para el ejercicio del derecho de opción (STS 15-12-1997 y las demás antes citadas en la definición).

»c) El plazo es esencial pero también las condiciones elevadas por el oferente a la cualidad de esenciales ("pacta sunt servanda", art. 1255 Código Civil), y si no se cumplen de modo estricto "no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras convenciones y contratos", lo que no contradice la naturaleza del contrato de opción (STS 9-10-1989).

»d) En lo demás: corresponde al optante, exclusivamente, la decisión o facultad de consumar dentro del plazo y condiciones la opción sobre la celebración o no del contrato de compraventa (o contrato futuro, principal, definitivo o prefigurado) (STS 9-10-1987, 9-10-1989, 24-1-1991, 1-12-1992, RDGRN 19-7-1991), habiéndose dicho que es en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (STS de 1987 y 1989 acabadas de citar). Por esto también se denomina el contrato como "derecho de opción".

»Cuarto. El juzgador de instancia menciona el plazo máximo del art. 14 RH como un argumento, a mayores, relacionado con la conducta contraria a la buena fe por parte del actor; pero no dice que no pueda pactarse entre las partes un plazo superior a los cuatro años de dicho precepto. Éstos han de considerarse a los solos efectos del precepto, esto es, a los de tipo registral, para la inscribibilidad del derecho de opción, y para su eficacia frente a terceros, en seguridad del tráfico jurídico-inmobiliario, siendo así que, en estos casos, tenga naturaleza de derecho real (STS 10-9-1998 y Ley 460 de la Compilación Navarra), o de derecho personal con efectos frente a terceros (STS 9-10-1987, 9-10-1989), cualquiera que sea la posición doctrinal al respecto, es lo cierto que, al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca (RDGRN 4-9-1992). Aunque no hemos localizado ninguna sentencia del Alto Tribunal de los últimos años que directamente trate esta cuestión, pensamos que así se deduce del conjunto de las que tocan el tema del art. 14RH y de sus requisitos, diciéndose en la STS 14-3-1991 que dicha norma se refiere exclusivamente a los requisitos del contrato de opción de compra en escritura para su inscripción registral, Debemos entender, por tanto, que con eficacia interna las partes pueden pactar un plazo de opción superior a los 4 años. Pero también nos parece que ese tiempo es una advertencia o llamada de atención para mirar con mayor recelo o rigurosidad los plazos que vayan más allá, máxime existiendo otras condiciones que los difuminen, que es a lo que se estaba refiriendo el juzgador de instancia. En el caso que nos ocupa, la opción se ejerció a los siete años de la firma de los contratos, en los que quedó abierta la duración del plazo condicionado a la obtención de la Licencia (con mayor ambigüedad en el de 18-1-1985), la cual ni se había obtenido cuando se pretendió optar ni se llegó finalmente a obtener.

»Quinto. Que el optante no tenga la obligación de optar sino el derecho, sin tener que especificar motivos ni precisar de la intervención de la contraparte para ejercitar o no la opción libremente, no significa que el cumplimiento del contrato de opción o el plazo para su efectividad y el cumplimiento del contrato principal puedan quedar a su voluntad, como resultaría de la postura del actor tratando de prescindir de la obtención de la Licencia según lo pactado a los varios efectos obligacionales, pues, como se alegó en la Vista de apelación por el Sr. Letrado de los demandados-reconvinientes, la opción temporal concedida no es en abstracto sino de una compraventa concreta en unas determinadas condiciones preestablecidas para ambas partes (aunque el ejemplo tributario del Fundamento de Derecho 4° -in fine-- de la sentencia apelada no sea muy acertado, como se encargó de demostrar el Sr. Letrado del actor en apelación).

»Sexto. El Sr. Letrado de los demandados reconvinientes invocó la STS de 5-10-1996. En la de 24-7-1998 se reiteró la doctrina, dando solución al problema no regulado expresamente en el Código acerca de la determinación del momento en que ha de considerarse o tenerse por incumplida una condición suspensiva de carácter potestativo cuando las partes no fijaron un tiempo al respecto. El Alto Tribunal, coincidiendo con la doctrina científica, aplica entonces por analogía lo previsto en el art. 1118-párrafo 2° para las negativas (con la necesaria adecuación terminológica), y condiciones tenerse por no cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendiendo la naturaleza de la obligación, sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que aquélla se hizo depender. También desde esta perspectiva resultaría un "tiempo verosímil" contrario a los intereses del actor. Éste confesó (posición 2ª) que la opción se hizo en atención a la Licencia que iba a solicitar en plazo conforme al Plan de Ordenación Urbanístico anterior. Y no sólo eso: de la simple confrontación de las fechas de los contratos de opción y denegación municipal de la Licencia de construcción, se advierte a las claras que la solicitud de la misma con su proyecto técnico estaban preparados y se presentaron en el Excmo. Ayuntamiento escasísimos días después de la firma de los contratos. Todo esto unido a los condicionados contractuales sobre la Licencia, revelaría que todas las partes daban por hecha su concesión, y aunque también se alude a su posible denegación y recursos, no es esto de lo que se parte sino de su obtención y, en todo caso, de un tiempo poco prolongado, en absoluto los 7 años transcurridos hasta que actuó el optante. Esta sería, en sentido impropio, la "base del negocio jurídico" y no la alteración no demostrada de precios del mercado inmobiliario por el transcurso del tiempo alegada por los demandados-reconvinientes.

»Séptimo. El alegato del recurrente acerca del tercer contrato de opción (no litigioso reseñado más arriba) que habría sido consumado sirviendo de complemento clarificador o interpretativo de los otros dos restantes (y en especial de las insuficiencias del primero de ellos, de 18-1-1985), no puede ser aceptado, habida cuenta de que no se menciona en la escritura de cesión o venta de 11- 8-1989 el contrato privado de opción de 20-1-1985, ni son exactamente los mismos intervinientes y condiciones, y, en todo caso, la decisión de otorgar el contrato principal por los optatarios no puede impedir oponerse a los que son parte en otros contratos.

»Octavo. El recurso adhesivo de los demandados-reconvinientes tampoco puede ser estimado. La distinción parece más doctrinal que práctica, pero este Tribunal está conforme con el Juzgado en que los contratos de opción fueron inicialmente válidos pero ineficaces por incumplimiento de la condición suspensiva.

»Noveno.- En lo demás, debemos de remitirnos razonamientos de la sentencia apelada.

»Décimo,- La desestimación recíproca de los recursos de apelación determina la imposición a cada parte de las costas de su recurso en esta segunda instancia.».

QUINTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presenteado por la representación procesal de D. Baltasar se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. Basado en el n° 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los artículos 1284 y 1286 del Código civil, en conexión con el 1281 del mismo cuerpo legal.

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La sentencia impugnada yerra manifiestamente cuando considera que la obtención de la licencia urbanística obra en los contratos litigiosos como condición suspensiva de carácter potestativo (fundamento sexto), y no como circunstancia limitadora del plazo de duración del derecho de opción (término), que es lo que se derivaría de la correcta aplicación de los criterios señalados en los artículos 1284 y 1286, en conexión con el 1281.

En todos los contratos objeto de este litigio la circunstancia de la obtención o no de la licencia no actuaba como condición en la economía del contrato de opción, pues la obligación del concedente de la misma no dependía de tal circunstancia, sino estrictamente, conforme se deriva de la estructura causal típica del contrato de opción (art. 1286 CC), de la voluntad del optante, para quien sí era importante tal circunstancia. Pero como el derecho de opción tiene carácter esencialmente temporal, al no poder concederse por tiempo indeterminado, fue preciso limitar en el tiempo la facultad del optante, en función del dato incierto de la obtención de la licencia: de obtenerse, el derecho de opción habría de ejercitarse inmediatamente; de no obtenerse, el plazo se ampliaría hasta que esta denegación fuese definitiva, una vez agotados los recursos.

Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos [por ejemplo, su calificación como condición o como término], deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto

. Por tanto, el establecimiento de una condición, tanto suspensiva como resolutoria, en tanto que compromete la eficacia de un contrato, no puede presumirse. Si las partes hubieran querido que sólo habiendo licencia pudiera ejercitarse el derecho de opción, hubieran podido y debido establecerlo así claramente.

En el contrato celebrado con la familia Ares, la opción se concedió «hasta la concesión definitiva de la licencia», habiéndose previsto la eventualidad de una denegación, por lo que se facultó al optante para recurrir «en su caso» el acuerdo denegatorio. Se dice «hasta» la concesión de la licencia, y no «desde», o «si» se consigue la licencia. Nada permite pensar que mientras no se hubiese obtenido la licencia, no fuera eficaz el ejercicio de la opción por el demandante, pues podía hacerlo desde el primer día posterior al contrato, hasta la fecha en la que definitivamente se obtuviera (o no).

Las palabras que puedan tener distintas acepciones [por ejemplo, como condición o como término] serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato

(art. 1286, que se invoca como infringido). En este caso, conforme a la naturaleza y objeto del contrato de opción.

Mediante el contrato de opción se concede a una parte, con o sin contraprestación (en este caso la hubo), la facultad libérrima de decidir, a su exclusiva conveniencia, la adquisición. El optante no asume la obligación de adquirir, y no tiene que ofrecer justificación alguna de los motivos por los que decide optar o no optar a la compra. A la parte concedente de la opción no le competía interés alguno en el destino final del inmueble, ni por tanto en la obtención de licencia. Se hizo referencia a la obtención de la licencia porque en el ánimo del optante, dicha circunstancia podría llegar a ser decisiva en orden a valorar la conveniencia o no de ejercitar su derecho de compra. Si por cualquier otra razón hubiese decidido que al margen de la licencia la adquisición le interesaba, hubiese sido eficaz el ejercicio de la opción mucho antes de la resolución de los primeros recursos. Así pues, causalizar la obtención de la licencia e incorporarla al contrato como condición de eficacia, es apartarse de la «naturaleza y objeto» del contrato de opción de compra, y por tanto de la voluntad de las partes al celebrarlo.

Nada impidió a los demandados poner alguna cautela para la eventualidad de que, por la tardanza en la resolución de los recursos, se alargase el plazo del derecho de opción (como se hizo en un caso muy similar al presente, dilucidado por la STS16 julio 1992).

Esta interpretación que esta parte propone no puede quedar desautorizada por el argumento principal esgrimido por la sentencia impugnada: que de ser así, entonces el contrato quedaría, en su eficacia y cumplimiento, al arbitrio del optante. La denegación de la licencia no comporta dejar el contrato al arbitrio del optante, sino simplemente un alargamiento del plazo, el cual en todo caso quedará determinado en función de circunstancias ajenas a la voluntad del optante.

Motivo segundo. Basado en el número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la doctrina jurisprudencial relativa al principio de «perpetuatio iurisdictionis», contemplada, ad exemplum, en las SSTS de 19 febrero 1958, 5 mayo 1960, 28 abril 1961 y 20 marzo 1982, entre otras.

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La sentencia recurrida parte de la premisa del incumplimiento de la condición suspensiva consistente en la aprobación de la licencia, a pesar de que tal cuestión pendía, al tiempo de la demanda, de la resolución definitiva del Tribunal Supremo, ante quien estaba formulado recurso de apelación. Aun en la hipótesis de ser considerada como condición, no puede partirse de su incumplimiento, pues este no se había producido al tiempo de la demanda.

Termina solicitando «Que habiendo por presentado este escrito de interposición del Recurso de Casación juntamente con los documentos que al mismo se acompañan, con sus copias, se sirva tenerme por personado y parte en la representación que ostento, disponiendo se entiendan conmigo las sucesivas actuaciones; por interpuesto en tiempo y en forma en nombre de mi mandante el Recurso de Casación preparado contra la Sentencia dictada en fecha veintidós de febrero de mil novecientos noventa y nueve por la Sección Cuarta de la Excma. Audiencia Provincial de La Coruña en el procedimiento de que dimana; admitir a trámite el recurso; y, en definitiva, dictar sentencia dando lugar al mismo y casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho y la devolución del depósito constituido a esta parte recurrente.»

SEXTO

La representación procesal de D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel, D. Cosme, Dª María Inmaculada, D. Juan, Dª Esperanza, Dª Paula, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves, y Dª Carina formuló escrito de impugnación del mencionado recurso de casación, en el que terminó suplicando «que habiendo por presentado este escrito se sirva tener por impugnado el recurso de casación interpuesto de adverso y, previos los trámites procedentes, dicte sentencia por la que desestime el recurso, confirmando la sentencia recurrida, con imposición de costas al recurrente.»

SÉPTIMO

Para la deliberación y fallo del presente recurso se fijó el día 29 de noviembre de 2005, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son antecedentes de hecho cuya consideración resulta conveniente para la comprensión de la cuestión litigiosa los siguientes:

1) El 18 de enero de 1985 se suscribió en documento privado entre el actor y la mayoría de los demandados (o sus causantes) un contrato de opción de compra de 2/3 partes pro indiviso de un inmueble. Se otorgó la opción «hasta la concesión definitiva de la Licencia Municipal de Obras en construcción de un nuevo edificio», que el optante solicitaría «mediante la presentación del correspondiente proyecto técnico», pudiendo éste «recurrir en su caso, el acuerdo municipal denegatorio de la licencia de obras». Se estipuló, además del abono de una prima o precio por la opción de 200 000 pts., el oportuno precio de la compraventa definitiva, pagadero en un 50 por ciento a los dos meses «contados desde el otorgamiento de la licencia», y el 50 por ciento restante a los 8 meses «contados a partir del otorgamiento de la licencia».

2) En otro contrato, plasmado en documento privado de 20 de enero de 1985, otros promitentes también demandados otorgaron al actor el derecho de opción de compra de otra 1/6 parte pro indiviso de la misma casa que se ejercitaría en el plazo de 6 meses, contados a partir de la fecha del documento, «plazo de tiempo en el cual se solicitará la Licencia Municipal de Obra de construcción de un nuevo edificio» con el «correspondiente proyecto técnico», previéndose que, en caso de ser denegada, «el mencionado plazo se ampliará por el tiempo necesario para recurrir por vía contencioso-administrativo dicha denegación de licencia y hasta que su resolución sea firme y definitiva». Asimismo se pactó una prima y el precio de la compraventa pagadero en dos plazos del mismo tenor que en el anterior contrato.

3) El Ayuntamiento denegó la concesión de la licencia de construcción mediante resolución de 12 de febrero de 1985 y denegó la licencia de demolición relacionada con aquélla el 19 de febrero de 1985. Interpuesto recurso de reposición administrativo, éste fue desestimado el 16 de abril de 1985. El recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la anterior resolución fue desestimado cinco años después mediante sentencia de 17 de julio de 1990. El actor requirió notarialmente a las correspondientes contrapartes el 11 de febrero de 1992 y 13 de febrero de 1992, respectivamente, pretendiendo hacer efectivo el derecho de opción mediante el otorgamiento de escritura de compraventa y ofreciendo el pago del precio, a lo que los requeridos se opusieron. La demanda civil se interpuso el 25 de marzo de 1993. Iniciado el juicio de menor cuantía, la Sala Tercera del Tribunal Supremo dictó sentencia el 28 de junio de 1993 desestimando el recurso de apelación contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

4) Las sentencias dictadas en ambas instancias desestimaron en lo sustancial la pretensión del recurrente encaminada a que se reconociera la efectividad del derecho de opción ejercitado.

SEGUNDO

En el motivo primero del recurso interpuesto por la representación procesal de D. Baltasar, basado en el n° 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil derogada, aplicable a este proceso por razones temporales (LEC 1881), se denuncia la infracción de los artículos 1284 y 1286 del Código civil (CC), en conexión con el 1281 del mismo cuerpo legal.

La sentencia apelada argumenta que en la base del contrato estaba la contemplación de un plazo breve para la obtención de la licencia y que, en consecuencia, la dilación de siete años únicamente podía resultar justificada si era necesaria para la obtención de la licencia, a la que estaba condicionado el plazo, de tal suerte que, con sujeción a las reglas de la buena fe, sólo podía ejercitarse el derecho de opción durante tan dilatado lapso temporal en el caso de que se hubiese obtenido la licencia.

La parte recurrente, por el contrario, funda este motivo en que, a su juicio, de la literalidad de los contratos en litigio, así como de la interpretación más adecuada a la naturaleza del contrato de opción, se desprende que este derecho podía ser ejercitado por el actor, sin otro condicionamiento que el de su voluntad como parte optante, hasta el momento en que se resolviese mediante una resolución judicial definitiva y firme sobre la concesión o la denegación de la licencia. Considera que la interpretación que propone es la que se ajusta a los mandatos legales en virtud de los cuales se ordena interpretar las cláusulas de los contratos de manera acorde con la eficacia de aquéllas y con la naturaleza de éstos.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO

La interpretación a que llega la sentencia impugnada debe ser preferida a la que propugna la parte recurrente, puesto que no es ilógica, arbitraria o contraria a algún precepto legal; y, en consecuencia, según la doctrina que la propia parte recurrente se adelanta a admitir en el frontispicio del primer motivo de casación, no puede ser modificada por la vía del recurso especial de que conocemos. Entre las más recientes, la STS de 15 de julio de 2005 declara que «una vez más ha de insistirse en la reiterada doctrina de esta Sala sobre la materia; la interpretación de la instancia ha de prevalecer en casación mientras no se demuestre por el recurrente que es ilógica o arbitraria o vulneradora de normas legales; y que la casación no es una tercera instancia en la que pueda de nuevo interpretarse el contrato, sino que únicamente controla la aplicación de las normas sobre interpretación de los contratos al caso litigioso.»

En efecto, la consideración de la obtención de la licencia como circunstancia causalmente relevante para la ampliación del plazo de opción durante el proceso contencioso-administrativo y, en consecuencia, como elemento objetivo digno de ser tenido en cuenta para la interpretación del contrato, resulta con naturalidad del tenor literal de los contratos objeto de este proceso y de la presumible intención de las partes, atendidas las circunstancias que los rodearon.

En el contrato de 18 de enero de 1985 se hace referencia a la posibilidad de recurrir la denegación, pero no se alude al proceso contencioso-administrativo posterior de manera explícita ni implícita, puesto que únicamente se hace constar el momento de la concesión «definitiva» de la licencia (expresión que legal y usualmente viene referida a la resolución administrativa que agota la vía de esta naturaleza y, en consecuencia, no incluye el proceso judicial iniciado mediante el recurso contencioso-administrativo, que, como es bien sabido, y así ha ocurrido en el caso examinado, puede durar varios años).

En el otro contrato de opción, de 20 de enero de 1985, se hace ya referencia al recurso contencioso-administrativo y a la necesidad de una resolución firme, pero el tiempo necesario para obtenerla se configura como una prórroga o ampliación del plazo inicial que queda fijado en seis meses, tiempo reducido que indudablemente refleja la representación o concepción de los contratantes acerca de la duración del plazo esperable para la obtención de la licencia como relativamente breve y encaminado a su concesión («En caso de ser denegatoria la Licencia de dicha obra, el mencionado plazo se ampliará por el tiempo necesario para recurrir por vía contencioso-administrativa dicha denegación de Licencia y hasta que su resolución sea firme y definitiva»).

En ambos contratos de opción de compra el precio de la compraventa se estructura en plazos fijados en función del momento de obtención de la licencia, lo que refleja de nuevo que ambas partes partían de la base de que se obtendría dicha licencia y de que la ampliación del plazo que se preveía en uno de ellos estaba en función de la necesidad de recurrir para obtener dicha concesión.

En resolución: si se deja de lado la facultad del optante, ciertamente desdibujada en la sentencia apelada, pero indiferente a los efectos de este recurso -puesto que no se concretó en la práctica-, de ejercitar el derecho de opción en el plazo inicialmente fijado, aun cuando no se hubiera obtenido la licencia, la ampliación del plazo hasta la obtención en vía judicial de una resolución firme únicamente podía quedar causalmente justificada si la licencia se obtenía. Entenderlo de otro modo supone desconocer la base contractual con arreglo a la cual las partes habían acordado un plazo breve -el previsible para la obtención en vía administrativa de una licencia con base en un proyecto que ya estaba elaborado, en un caso, y en el otro, el plazo de seis meses-, respecto del cual la prórroga para la impugnación jurisdiccional no figura en el contrato de 18 de enero de 1985 y sólo aparece en el de 20 de enero de 1985 como un plazo de ampliación que debe ser objeto de una interpretación restringida («por el tiempo necesario») en función de la finalidad para la que se otorgó: la obtención de la licencia.

La previsión de la obtención de la licencia debe considerarse, pues, como integrada en la base de la cláusula contractual en la que se establece la eventual ampliación del plazo, de tal suerte que la imposibilidad de dicha obtención -que, de haberse conocido en el momento de otorgar el derecho de opción, habría determinado, cuando menos, un alcance muy diverso del plazo concedido-, lleva consigo un cambio en la sustancia de la vinculación de la parte promitente suficiente para apreciar su inexigibilidad.

De esta suerte, no puede considerarse como ajena a la intención y voluntad de las partes la aplicación del juego propio de la condición suspensiva que contempla la sentencia de instancia; si no en cuanto a la eficacia del contrato en su conjunto ni del derecho de opción en su integridad sustantiva, sí, al menos, en cuanto se utiliza para determinar el alcance de la ampliación del plazo prevista en uno de los contratos.

Por ello, aun cuando la argumentación de la sentencia de instancia no sea plenamente aceptable en todos sus matices, sus conclusiones deben ratificarse desde la perspectiva del recurso de casación, dado que no reflejan una interpretación incorrecta de los contratos en liza. El motivo debe ser, en consecuencia, desestimado, pues una estimación del mismo carecería de utilidad y eficacia alguna (vgr., STS de 4 de octubre de 2005, recurso núm. 956/1999).

QUINTO

Los argumentos que ofrece la parte recurrente en contra de esta conclusión no son aceptables.

  1. Considera que condicionar el ejercicio del derecho de opción a la obtención de la licencia va en contra de la literalidad de los contratos. Sin embargo, como ha quedado expresado, de las estipulaciones contractuales se desprende que la prórroga del plazo por la que se concedía la opción, presente únicamente en uno de los contratos, el de 20 de enero de 1985, estaba exclusivamente orientada en función de la necesidad de obtener la licencia impugnando en vía contencioso-administrativa su eventual denegación, por lo cual es lícito interpretar que el fracaso en dicha obtención determinaba la decadencia del derecho de opción si se hacía uso de la ampliación del plazo.

  2. Considera, asimismo, la parte recurrente que la sentencia recurrida presume la existencia de una condición suspensiva, mientras que la existencia de ésta no puede presumirse sin vulnerar la regla que impone la interpretación más favorable a la eficacia de las cláusulas del contrato. Sin embargo, la interpretación adecuada de los contratos litigiosos comporta, como ha quedado dicho, admitir el ejercicio del derecho de opción de manera incondicional durante el plazo inicialmente establecido y, al menos en cuanto al contrato de 20 de enero de 1985, durante el plazo necesario para la tramitación del recurso contencioso-administrativo, siempre, respecto de este último, que mediante dicho recurso se obtuviese la licencia, términos más que suficientes para entender que el derecho de opción se reconoce en términos razonables de eficacia y viabilidad. La esencia del derecho de opción, en efecto, radica, como recuerda la STS de 27 de octubre de 2005, en «que su ejercicio en forma positiva para el optante es el que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de otro requisito» y la interpretación a que hacemos referencia no impide dicho ejercicio en la forma acorde a su naturaleza, pues se limita a considerar que la ampliación del plazo inicialmente previsto está subordinada a la obtención de la licencia, como finalidad para la que aquella ampliación se concede.

  3. Entiende también la parte recurrente que la naturaleza del derecho de opción, cuyo ejercicio responde a la libre voluntad del optante, no se compadece con la causalización de la finalidad para la cual se ha concedido el plazo durante el cual puede ejercitar su derecho. Sin embargo, debe notarse que mientras subsiste el derecho de opción se mantiene una situación de indeterminación respecto al destino económico del bien que constituye su objeto, lo que impone una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales relativas al plazo para su ejercicio, especialmente cuando éste -como ocurre con la ampliación del plazo establecido inicialmente en uno de los contratos controvertidos, por estar fijada en función de la concurrencia de un hecho incierto en cuanto al tiempo de su producción- es susceptible de rebasar el término racionalmente previsible en función de la naturaleza y del contenido del contrato. En el caso contemplado resulta evidente que el plazo de siete años que el recurrente utilizó para ejercitar el derecho de opción no sólo es poco acorde con las previsiones temporales en las cuales se fundaron las partes al otorgar el contrato, sino también, indudablemente, que aparece como desproporcionado en relación con la naturaleza y función económica del contrato de opción, de tal suerte que su única justificación radica en la previsión contractual cifrada en la obtención de la licencia como circunstancia a la que se subordinaba su concesión.

    La interpretación rigurosa de las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción se cohonesta con su naturaleza de elemento esencial del contrato, a la que se acoge la más reciente jurisprudencia de esta Sala. Así, como declara la STS núm. 559/2004, de 15 junio, «Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (sentencia de 15 de octubre de 1993), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993, 18 de junio de 1993, 24 de mayo de 1994, 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, 11 de abril de 2000, 14 de noviembre de 2000 "».

  4. Junto a las reglas de interpretación que ofrece la parte recurrente, la sentencia impugnada tiene en cuenta las exigencias de la buena fe, que constituye un principio que el Código civil reitera en los preceptos que hacen referencia a la interpretación de los contratos. La relevancia de este principio es indudable en el supuesto examinado, en el que el transcurso de un dilatado plazo muy superior al que podía deducirse de las previsiones iniciales de las partes es aprovechado por la parte recurrente para ejercitar un derecho de opción separándose de la finalidad para la que se había previsto contractualmente la ampliación del breve plazo inicial -atender a la necesidad de litigar con la Administración para la obtención de la licencia-, en un momento en el que, como se verá, era ya evidente que ésta no podía obtenerse -no obstante lo cual se había interpuesto un recurso de apelación ante el Tribunal Supremo que alargaba formalmente la ampliación del plazo contractualmente prevista-, y en el contexto de circunstancias económicas que podían haberse visto muy alteradas por el paso del tiempo respecto al momento de la firma de los contratos por el presumible desajuste entre el valor de la moneda y el de los inmuebles.

    Como dice la STS núm. 19/2005, de 19 enero «[...] la buena fe, como principio general del derecho, ha de informar todo contrato y obliga a un comportamiento humano objetivamente justo, legal, honrado y lógico en el sentido de estar a las consecuencias de todo pacto libremente asumido, sin frustrar la vocación o llamada que el mismo contiene a su cumplimiento, de forma que quien contrata u oferta contratar queda obligado, no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales; la buena fe no se refiere a la buena fe subjetiva (creencia, situación psicológica), sino a la objetiva (comportamiento honrado, justo), a la que se alude en el artículo 7 del Código, que consagra como norma el principio general de derecho de ese nombre, con lo que implica un mandato jurídico con eficacia social organizadora; y ese carácter objetivo se encamina a comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (Sentencias de 3 de diciembre de 1991 y 9 de octubre de 1993, citadas en la de 8 de junio de 1994). (sentencia de 26 de octubre de 1995). En parecidos términos las Sentencias de 25 de julio de 2000, 30 de junio de 2000, 12 de marzo de 1998, 22 de marzo de 1994, 9 de octubre de 1993 y 23 de diciembre de 1991».

  5. Es cierto que no puede decirse con propiedad que el cumplimiento del contrato quedara a la voluntad del optante, como hace la sentencia impugnada; sin embargo, esta apreciación es aceptable en la medida en que envuelve la consideración de que el ejercicio del derecho de opción quedaba subordinado a la concurrencia de un acontecimiento incierto en cuanto al tiempo de su producción, que es la circunstancia que, en definitiva, induce a la expresada sentencia a una interpretación restrictiva de la ampliación del plazo inicial, consistente en entenderla condicionada a la obtención de la licencia.

SEXTO

En el motivo segundo, basado en el número 4 del artículo 1692 LEC 1881, por infracción de la doctrina jurisprudencial relativa al principio de perpetuatio iurisdictionis, contemplada, ad exemplum, en las SSTS de 19 de febrero de 1958, 5 de mayo de 1960, 28 de abril de 1961 y 20 de marzo de 1982, entre otras, se alega que la sentencia recurrida parte de la premisa del incumplimiento de la condición suspensiva consistente en la aprobación de la licencia, a pesar de que tal cuestión pendía, al tiempo de la demanda, de la resolución definitiva del Tribunal Supremo, ante quien estaba formulado recurso de apelación.

Argumenta la parte recurrente que en el momento en que se ejercita el derecho de opción no se había producido la denegación firme de la licencia a que se hacía referencia en los correspondientes contratos, puesto que la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia estaba pendiente de un recurso de apelación. La sentencia recurrida toma en consideración que durante la tramitación del proceso civil se dictó sentencia por el Tribunal Supremo desestimando el recurso de apelación y, en consecuencia, la denegación de la licencia devino firme. La parte recurrente considera que, al hacerlo así, infringió el principio de la prohibición de la perpetuación de la jurisdicción (perpetuatio iurisdictionis), con arreglo al cual debe resolverse según las circunstancias fácticas y jurídicas concurrentes en el momento de la interposición de la demanda.

El motivo debe ser desestimado.

SÉPTIMO

Resulta evidente, que, como puso de manifiesto una de las partes recurridas al contestar a la demanda, sin que este extremo haya sido rebatido eficazmente por la parte recurrente, en el momento de la presentación de aquélla (el 25 de marzo de 1993) resultaba virtualmente imposible que pudiera prosperar el recurso de apelación contencioso-administrativo interpuesto, del que pendía formalmente la subsistencia del plazo para el ejercicio del derecho de opción. En consecuencia, debía estimarse que la condición de obtención de la licencia no se había cumplido (arg., art. 1118 CC), pues era ya evidente que no podía serlo. Así lo demuestra el hecho de que se habían dictado ya dos sentencias del Tribunal Supremo (de 4 de marzo de 1992 y 23 de febrero de 1993) en que se desestimaba el recurso «en casos análogos al actualmente debatido», según se expresa en la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo de este Tribunal que finalmente desestimó la pretensión del recurrente.

El principio de la perpetuación de la jurisdicción -expresión con la que quiere expresarse aquí la invariabilidad del objeto del proceso que, una vez establecida la litispendencia, imponen los principios de rogación y disposición- no impide tomar en consideración (amén de otros supuestos en que rige el principio de oficialidad y verdad material), siempre que estén íntimamente ligados a los hechos discutidos, hechos posteriores a la presentación de la demanda cuando, como en el caso presente ocurría con la sentencia desestimatoria del Tribunal Supremo, despliegan una eficacia complementaria o interpretativa para la integración del objeto del proceso, con arreglo a las circunstancias existentes en el momento de la interposición de la demanda, siempre que, como recuerda la STS núm. 828/1993, de 2 septiembre, recurso núm. 3417/1990, con ello no se contravenga «[...] la imposibilidad de alterar los hechos fundamentales (art. 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

OCTAVO

La desestimación de los motivos de casación en que se funda el recurso de casación que acaba de examinarse determina la procedencia de imponer las costas de este recurso a la parte recurrente, por ser preceptivas, y a la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Baltasar contra la sentencia cuyo fallo dice:

    Fallamos. Desestimamos el recurso de apelación principal de D. Baltasar, Así como el adhesivo de D. Narciso, Dª Constanza, D. Carlos Miguel, D. Cosme, D. María Inmaculada, D. Juan, Dª Esperanza, Dª Paula, D. Victor Manuel, D. Fermín, D. Ramón, Dª Nieves, Dª Carina y Dª Antonia y confirmamos la sentencia apelada, todo ello con imposición a cada parte de las costas de su recurso.

  2. Se imponen las costas de este recurso y la pérdida del depósito constituido a la parte recurrente.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Ríos Antonio Salas Carceller José Almagro Nosete PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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