El ejercicio del derecho de opción y cancelación de cargas posteriores

AutorJosé Vicente Torres Estébanez
CargoRegistrador de la Propiedad de Reus
Páginas51-60

I. INTRODUCCIÓN

El derecho de opción está incluido en la ley de la Generalitat de Catalunya, 22/2001, de 31 de diciembre, con la denominación: «Regulación de los derechos de superficie, de servidumbres y de adquisiciones voluntarias o preferentes» (debiera decir «adquisiciones voluntarias y preferentes»).

El capítulo III en sus art. 19 a 35, trata los derechos de adquisicion, incluyendo los de tanteo, retracto y opción. Hasta la presente Ley, el derecho de opción no estaba regulado extensamente ni en el Código Civil, ni en las Compilaciones de Derecho Foral.

Sólo las Leyes 460 y 461 de la Compilación de Navarra y el art. 14 del Reglamento Hipotecario, trataban el derecho de opción de una manera incompleta e insuficiente. La doctrina y sobre todo las sentencias del Tribunal Supremo y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, delimitaron su naturaleza, requisitos y efectos, al amparo de las disposiciones generales de las obligaciones y contratos. Así lo reconoce la RDGRN de 19 de Junio de 1991.

Con la regulación de la presente Ley (a pesar de sus lagunas y de su, a veces, redacción defectuosa), junto con los criterios jurisprudenciales, queda ya casi completo el ámbito de derecho de opción.

Combinando articulado y jurisprudencia destacaremos, someramente, los aspectos más importantes.

II. DEFINICIÓN

El artículo 19, enumera los derechos de adquisicion voluntaria: el tanteo, el retracto y la opción.

En su letra a) dice: «El derecho de opción otorga al titular (optante) la facultad de adquisición dentro del plazo establecido».

El Preámbulo de la Ley advierte que queda definido el derecho de opción desde la posición jurídica del titular del derecho de adquisición y se prescinde de la definición desde el punto de vista estático, del otorgante del derecho. Al optante se le concede la preferencia si él considera oportuno ejercitar su derecho, siempre que se haya constituido como derecho real o como personal y se inscriba en el Registro correspondiente.

III. NATURALEZA

En la discusión doctrinal sobre la naturaleza jurídica del derecho de opción, la Ley admite la constitución tanto como derecho real como personal.

La naturaleza de derecho personal o real, depende de la autonomía de la voluntad de las partes. Sólo impone, en su art. 21.2 el carácter personal cuando recae sobre bienes futuros, salvo que se condicione a la existencia efectiva de los bienes.

Cualquier modalidad del derecho de opción puede tener dos naturalezas, a elección de las partes: la real y la personal, ésta a su vez puede ser susceptible de inscripción, si se reúnen los requisitos del art. 14 del Reglamento Hipotecario, siendo oponible a terceros o la opción de naturaleza personal no inscrita. La naturaleza determinará la eficacia adquisitiva en ambos supuestos.

El artículo 20 exige, para que el derecho de opción tenga naturaleza real, los siguientes requisitos:

  1. Se ha de constituir como tal (real) en Escritura Pública. 2º Se ha de inscribir en el correspondiente Registro. Al no tener la publicidad de la posesión, el derecho de opción gozará de los efectos de la Escritura Pública y de la publicidad del sistema registral, siempre que así lo quieran las partes.

El último párrafo del artículo 20, lo confirma: «La oponibilidad a terceros de los derechos de adquisición, tiene lugar mediante la inscripción registral», que no olvidemos, es voluntaria.

IV. OBJETO

El derecho de opción puede recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles, susceptibles de identificación. Art. 21.

La RDGRN de 23-10-2001, admitió el derecho de opción sobre el aprovechamiento urbanístico de una finca incluida en una unidad de actuación urbanística. La titularidad del momento del otorgamiento será sustituida con plena eficacia subrogatoria, por la titularidad sobre las fincas de reemplazo, cuando se apruebe definitivamente el proyecto.

V. CONSTITUCIÓN

1. Modos

El derecho de opción puede constituirse por actos «inter vivos», a título oneroso o gratuito (rara vez se dará) o por actos «mortis causa», mediante cesión, reserva o división. Se puede constituir mediante un negocio jurídico específico de atribución del derecho o puede estar integrado en otros negocios jurídicos (por ej. Arrendamiento), mediante pacto o estipulación expresa e independiente. Art. 23.

2. Requisitos

Vienen regulados en el artículo 24. El título de constitución además de las estipulaciones y pactos, que las partes tengan por convenientes, debe contener como mínimo los siguientes requisitos:

a) El domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas.

No señala la Ley si el domicilio es sólo el del concedente de la opción o el de todas las partes intervinientes. Por los principios de especialidad y publicidad y lo dispuesto en el art. 51 del RH y en la LEC debieran constar, el del concedente, el del optante y el de los titulares de cargas o gravámenes inscritos o anotados con posterioridad al derecho de opción. A todos ellos pueden hacerse notificaciones o comunicaciones.

b) El plazo de duración del derecho y si se procede, el plazo para su ejercicio.

c) La voluntad del constituyente o constituyentes de configurarlo como derecho real. Concuerda con lo establecido en los art. 20 y 23.

d) En la opción de carácter oneroso ha de constar la contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación. Cuando se establezcan cláusulas de estabilización, deben fijarse con criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética.

La constancia del precio es un requisito esencial en la constitución del derecho de opción. (STS 24-1-91).

El precio ha de estar perfectamente determinado (RDGRN de 6-10-98). No es imprescindible que la contraprestación estipulada consista, necesariamente, en un precio en metálico (Res. 10-4-87: la contraprestación era un solar transmitido con anterioridad por el optante al concedente).

e) La prima pactada, cuando la haya, en los casos de constitución a título oneroso.

La RDGRN de 29-1-86 consideró admisible pactar que el impago de la prima, cuando se establezca a plazos, produzca la caducidad del derecho.

Igualmente, de acuerdo con dicha resolución, es posible que la prima se repute como parte del precio, siempre que se haya pactado.

VI. DURACIÓN

1. Plazos

El derecho de opción de naturaleza real sobre...

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