STS 995/2007, 4 de Octubre de 2007

1º.- La Procuradora doña María Luisa Blanco Pérez, en nombre y representación de la "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA DE LA URBANIZACIÓN SITIO DE CALAHONDA", representada por su Presidente, don Rodolfo, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre reclamación de cantidad, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Fuengirola, contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CALAHONDA", en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dictar sentencia condenando al demandado al pago de la suma de treinta y un millones setecientas siete mil setecientas veintidós pesetas (31.707.722 ptas.), en concepto de cuotas impagadas a 31 de diciembre de 1997, y condenando al demandado, asimismo, al pago de los intereses de demora, así como las costas causadas en el presente procedimiento".

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Matías García Bérmudez, en su representación, la contestó oponiéndose, y, suplicando al Juzgado: " (...) Se dicte en su día sentencia, desestimando íntegramente la demanda interpuesta, con expresa condena en costas a la actora".

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Fuengirola dictó sentencia, en fecha 22 de enero de 1999

   , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimo la demanda interpuesta por "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA DE LA URBANIZACIÓN SITIO DE CALAHONDA" y condeno a "LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE CALAHONDA" al pago de 31.707.722 (sic) más los intereses de demora establecidos, así como al pago de las costas".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia, en fecha 13 de junio de 2000, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. Torres Chaneta en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 contra la sentencia dictada en fecha 22 de enero de 1999 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Fuengirola en el juicio de menor cuantía nº 233/98 del que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada". SEGUNDO.- El Procurador don Roberto Sastre Moyano, en nombre y representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 ", interpuso, en fecha 30 de septiembre de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos: 1º) Al amparo del artículo 1692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, abuso por exceso en el ejercicio de la jurisdicción; 2º) al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 533.2 de la citada Ley ; 3º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de los artículos 533.4 de la Ley procesal y 1252 del Código Civil; 4º) al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por inaplicación de los artículos 1732 y 606 del Código Civil y 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia casando y anulando la recurrida, y pronuncie otra más ajustada a Derecho, en los términos que esta parte tiene interesados".

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña Beatríz Ruano Casanova, en nombre y representación de "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA DE LA URBANIZACIÓN SITIO DE CALAHONDA", lo impugnó mediante escrito de fecha 9 de octubre de 2003, suplicando a la Sala: " (...) Que teniendo por presentado este escrito con los documentos acompañados y sus copias se sirva admitirlo y tener por impugnado en tiempo y forma el recurso de casación interpuesto de contrario y, previos los trámites legales oportunos, desestimar el mismo con expresa imposición de las costas causadas a la parte recurrente".

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 13 de septiembre de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

La "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA DE CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN SITIO DE CALAHONDA" demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 ", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

Se ejercita por la actora acción declarativa de condena, de naturaleza personal, en reclamación de cantidad que trae su fundamento en el incumplimiento por la demandada de la obligación de pago de las sumas destinadas al sostenimiento de los gastos comunes desde el ejercicio de 1987/1988, deber de participación en los gastos que vienen impuestos por el porcentaje de cuota determinado en los Estatutos de la misma, mediante la aprobación anual del presupuesto por parte de la Asamblea de Propietarios.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

La "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia por los motivos que se examinan a continuación.

El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada no ha valorado debidamente que la Entidad Urbanística actora ostenta carácter jurídico-administrativo, y cualquiera de sus actuaciones está sometida al Derecho Administrativo, y es en dicho orden jurisdiccional donde deben resolverse las diferencias con los titulares y propietarios del Plan Parcial o unidad de actuación que amparan, según se deriva no sólo de la normativa urbanística aplicable, sino también de sus propios Estatutos, y, en consecuencia, la recurrente entiende que la jurisdicción civil se excede en su ejercicio al dilucidar una materia de marcado carácter administrativo- se desestima porque el objeto del presente juicio tiene naturaleza civil, pues se pretende sólo el cobro de las cuotas por gastos de mantenimiento de los elementos e infraestructuras comunes de los que se beneficia la recurrente, de modo que no se trata de una cuestión administrativa, como se plantea en el motivo, sino de otra de clara significación privada, ajena al abono de impuestos o contribuciones administrativas por una Comunidad de Propietarios.

El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 533.2 de este ordenamiento, puesto que, según denuncia, la sentencia de instancia no ha considerado que la Entidad Urbanística demandante poseía supuestamente legitimación para reclamar a la demandada las cuotas desde la fecha en que aquella gozó de personalidad jurídica, es decir, desde su inscripción en el Registro correspondiente, y no de las anteriores, toda vez que suplantaría la personalidad y legitimación de la "Comunidad de Propietarios de Sitio de Calahonda", que fueron enjuiciadas y rechazadas en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1995, en íntima relación con el fondo del asunto- se desestima porque la legitimación de la actora para la reclamación de las cuotas adeudadas consta acreditada en las actuaciones.

Es suficiente la prueba documental aportada para comprobar que la actora funcionaba como Comunidad de Propietarios desde el año 1975 y, posteriormente, con la aprobación de la Junta de Andalucía, se transformó en Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación en el año 1996, de manera que, en realidad, con distinta denominación y naturaleza, se trata de la misma entidad, y, a estos efectos, en la página 180 del Libro de Actas se contiene la relativa a la Asamblea General Extraordinaria de la "Comunidad de Propietarios Sitio de Calahonda", celebrada el 15 de junio de 1993, en la que se aprobaron los Estatutos de la Entidad Urbanística Colaboradora, que se acompañaron a la demanda como documento número 4, y que están vigentes.

La Disposición Transitoria de los Estatutos precisa lo siguiente: "Mientras no se apruebe la constitución definitiva de la "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA SITIO DE CALAHONDA" y se produzca la inscripción de la misma en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Comisión Provincial de Urbanismo, esta entidad seguirá funcionando como Comunidad de Propietarios, y denominándose "Comunidad de Propietarios de la Urbanización Sitio de Calahonda (...)".

Igualmente, el documento 31, adjuntado con el escrito inicial, ha acreditado que la entidad que nos ocupa actuaba como Comunidad de Propietarios hasta 1996, dado que el Ayuntamiento de Mijas manifestó que los servicios se mantenían a cargo de la Comunidad.

Asimismo, se ha demostrado en autos que el terreno donde se ubica la Comunidad demandada se integra en el ámbito de actuación de la actora.

La adquisición de personalidad jurídica por la demandante en el instante de su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras no afecta a su legitimación "ad processum", en virtud de que si la "Comunidad de Propietarios Sitio de Calahonda" la tenía para reclamar las cuotas anteriores, sin duda la conservaba la Entidad Urbanística que la sucedió, y, de lo contrario, resultaría la preterición de toda persona legitimada para reclamar las deudas pendientes, como expone correctamente la sentencia recurrida.

El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de los artículos 533.4 de este Cuerpo Legal y 1252 del Código Civil, puesto que, según reprocha, la sentencia de la Audiencia no ha tenido en cuenta que, en el procedimiento de menor cuantía número 336/90 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola, seguido a instancia de la "Comunidad de Propietarios Sitio de Calahonda", que concluyó con sentencia de esta Sala del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1995, en su fundamento de derecho cuarto, recogía que las excepciones planteadas, sobre todo en su aspecto de falta de legitimación activa y pasiva, en relación con el objeto litigioso y como cuestión procesal de examen previo a la de fondo, aunque íntimamente ligada con ésta, permitía prescindir del análisis del último motivo, donde se argumentaba la independencia de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 " y su falta de adhesión a la actora, e, igualmente, en que la demanda no podía basarse en la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo régimen jurídico no se referían los Estatutos aportados, por lo que la apreciación de las excepciones dilatorias justificativas de dicha sentencia y provocadora del acogimiento del recurso de casación, han requerido un previo enjuiciamiento, según se deduce del contenido de la resolución, sobre el fondo de la relación jurídico-material discutida, y, como entiende la recurrente, ante esta particularidad, acompañada de la concurrencia de los restantes requisitos determinados por el artículo 1252, el referido pronunciamiento adquirió carácter definitivo y devino firme, con la propia consecuencia de valor de cosa juzgada, que impide su posterior revisión en el presente procesose desestima porque la recurrente introduce una cuestión nueva, no aducida por las partes en sus escritos alegatorios, la cual, según reiterada doctrina jurisprudencial, no es susceptible de conocimiento en casación, pues altera el objeto de la controversia, atenta a los principios de preclusión e igualdad entre las partes (SSTS de 11 de abril y 4 de junio de 1994, 2 de junio de 1999 y 29 de enero de 2001 ) y ocasiona indefensión al otro sujeto del pleito (SSTS 20 de septiembre de 1994, 4 de octubre de 1996, 19 de noviembre de 1999 y 29 de enero de 2001 ).

El motivo cuarto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación de los artículos 1732 y 606 del Código Civil y 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, debido a que, según censura, la sentencia de apelación ha condenado a la parte demandada al pago de cuotas por importe de 31.707.722 pesetas, no obstante, por ser los propietarios individuales los titulares de la Comunidad, y, en definitiva, los que debieran satisfacer supuestamente los gastos ocasionados por ésta, se impuso por la actora de forma unilateral al Presidente de la Comunidad el cobro y recaudación de las cuotas reclamadas, cuando es obvio que, conforme al citado artículo 1732, el mandatario puede renunciar al mandato sin la presencia de precepto legal alguno que permita al mandante exigir al mandatario el cumplimiento de una obligación correspondiente a un tercero; desde esta óptica y quedando absolutamente acreditado el rechazo de plano de atender al mandato por parte de los Presidentes de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 ", en principio de la "Comunidad de Propietarios Sitio de Calahonda", y, después, de la Entidad Urbanística del mismo nombre, difícilmente puede entenderse la obligatoriedad de la Comunidad demandada como órgano para recaudar y abonar las cuotas reclamadas, y, en consecuencia, una normativa estatutaria no puede infringir un precepto del Código Civil tan claro y contundente como el recogido en el artículo 1732, con la particularidad de que no son las Comunidades de Propietarios comprendidas en la Urbanización los titulares de esta última "Comunidad" o "Supracomunidad", sino que lo son todos y cada uno de los Copropietarios en régimen de propiedad horizontal- se desestima porque no se trata de la existencia de un contrato de mandato, sino de una obligación estatutariamente establecida, que no ha sido impugnada, y obra acreditado en autos que las subcomunidades integradas dentro del ámbito de actuación de la demandante tienen la obligación de la recaudación y el abono correspondientes de conformidad con los indicados Estatutos.

A los indicados efectos, el artículo 17 de los Estatutos de la Entidad Urbanística actora establece que "Las subcomunidades existentes en el ámbito de actuación de la entidad tendrán, en su relación con ésta, los siguientes derechos y obligaciones: d) A contribuir al sostenimiento de la "ENTIDAD URBANÍSTICA COLABORADORA SITIO DE CALAHONDA" mediante la recaudación y el abono de las cuotas que corresponden a todos los propietarios de la subcomunidad, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 49 "; y el artículo 49.4 dispone que "En los supuestos de comunidades de propietarios, de bloques de apartamentos y edificios en régimen de propiedad horizontal, las cuotas se reclamaran a su representante, y serán las subcomunidades las obligadas a la recaudación de las mismas, y a su ingreso en la cuenta general de la Entidad (...)".

Conviene traer a colación la sentencia de esta Sala de 3 de diciembre de 1993, que declara lo siguiente: "(...) Sin dejar de reconocer que la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, no puede desconocerse la legitimación procesal que al Presidente de la respectiva Comunidad le viene conferida por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que le otorga la representación en juicio de dicha Comunidad, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, al actuar como órgano del ente comunitario (...), todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta de litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto que, razonada la personalidad a efectos procesales de las comunidades que actúen en el aspecto activo, como en el pasivo, es evidente la improcedencia de demandar a todos los copropietarios titulares de los inmuebles que componen tales edificios (...)".

Aunque no es de aplicación al supuesto debatido, procede recordar que el artículo 7.6 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, sólo permite comparecer en juicio a quién la Ley concediera representación, de manera que la aplicación literal de la norma nos llevaría, en estos temas, a admitir exclusivamente la representación legal del Presidente o, en su caso, del Vicepresidente que le sustituye.

Respecto a la inaplicación denunciada del artículo 606 del Código Civil, en relación con el artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal -que el motivo justifica en base a que ninguno de los copropietarios de la Comunidad demandada, al tiempo de la adquisición de sus inmuebles, conocían la existencia o inexistencia de la "Comunidad de Propietarios Sitio de Calahonda" y de la posterior Entidad Urbanística-, procede exponer que el artículo 606 consagra una evidencia: sin inscripción el adquirente de un derecho real inmobiliario no gozará de seguridad; en cualquier momento puede surgir un tercero que, con todo derecho, podrá desconocer su titularidad; en verdad, el precepto no supone sino el reconocimiento del principio de fe pública registral, que admite prueba en contrario, según dispone el artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

En el supuesto del debate, tanto la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", como los copropietarios de la misma, han sabido de la existencia de la demandante y de los servicios facilitados por ésta, pues, como quedó acreditado en la instancia, no ignoraban, desde su propia creación, su pertenencia a dicha urbanización, creadora de la infraestructura que ha permitido la edificación y cuya conservación y mantenimiento corría a cargo de sus integrantes, con la indicación de que, en algunas ocasiones, ha asistido una representación de la demandada a las Asambleas de la actora, y, conforme fue comprobado en las actuaciones, la litigante pasiva realizó pagos no solo por suministro de agua, sino también de recibos trimestrales en concepto de cuotas de la comunidad relativos al año 1998, y se beneficia de los múltiples servicios generales gestionados por la Entidad Urbanística a las diversas Comunidades que la integran, como vigilancia, alumbrado, limpieza y recogida de basura, mantenimiento de viales, etc., según la sentencia de la Audiencia ha considerado probado con suficiencia. Por último, es indicativo que la escritura de división horizontal de la Comunidad demandada, así como en el Registro de la Propiedad, aparece expresamente que "Conjunto Inmobiliario DIRECCION000 " se encuentra dentro de la "Urbanización Sitio de Calahonda", al igual que la certificación del Ayuntamiento de Mijas determina que, según el planteamiento urbanístico, la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 " está ubicada dentro de la Entidad Urbanística actora.

Por todo ello, el motivo decae.

La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español