Ocupaciones de espacios subterráneos bajo zonas públicas, en virtud de meras licencias de obras

AutorMiguel Carda-Granero Márquez
CargoNotario de Valencia
Páginas28-36

INTRODUCCIÓN*

A diferencia del concepto tradicional propio de nuestro Derecho hipotecario, que considera la «finca» como una superficie plana, el Derecho urbanístico toma en consideración una propiedad tridimensional. Ello implica la posibilidad de que el dueño extienda las facultades de su derecho no sólo hacia arriba, sino también hacia el subsuelo.

Pero esta facultad de usar y disfrutar los espacios subterráneos puede ser atribuida no sólo al propietario, sino también a terceros. Véase la figura del derecho de subedificación, regulado en el artículo 16, párrafo 2 del Reglamento hipotecario, y en las Leyes 435 y siguientes de la Compilación o Fuero Nuevo de Navarra.

El objeto de la presente comunicación lo constituye la ocupación de espacios subterráneos ubicados bajo zonas públicas, como, por ejemplo, viales y zonas verdes. Pero, como este es un campo todavía demasiado amplio, es conveniente delimitar la materia que será tratada, haciendo varias exclusiones.

Así, dejaremos a un lado las ocupaciones de carácter provisional o transitorio, como las autorizaciones para ocupar subsuelo con el fin de construir cimentaciones, almacenar materiales, o acceder a instalaciones. Si la licencia municipal de obras puede permitir la ocupación transitoria de la vía pública para almacenamiento de materiales o instalación de grúas, lo mismo cabe hacer con el subsuelo. Es una situación efímera, que se extingue por la terminación de la obra.

También quedarán fueran las que podríamos denominar «grandes ocupaciones de subsuelo». Cuando se trata de la construcción de un centro comercial, unas instalaciones deportivas, o un aparcamiento susceptible de explotación empresarial, el volumen de la operación hace viable la aplicación del complejo régimen de las concesiones administrativas, y justifica el interés público en la eventual reversión de lo construido.

Tras estas delimitaciones, cabe ya centrar el objeto de la comunicación. Se trata de aquellas situaciones con vocación de perpetuidad o permanencia, y que implican la ocupación de una superficie pequeña o cuantitativamente poco importante del subsuelo público. Y voy a dar dos ejemplos que conozco por mi ejercicio profesional como Notario en Valencia.

El primero muestra una de las muchas contradicciones internas en que incurren las ordenanzas administrativas. Para permitir la construcción de más de una planta de sótano, con destino a garaje, se exige que la rampa de bajada tenga un radio mínimo de 6 metros, lo que supone un círculo de 12 metros de diámetro interno. Pues bien, hay muchas manzanas o «pastillas» edificables en que la fijación de líneas señala una anchura de 12 metros exactos. Ello hace físicamente imposible circunscribir dicho círculo de 12 metros dentro de la parcela, pues los muros de carga han de tener una anchura, siquiera sea un mínimo de 20 centímetros cada uno.

La solución, en estos casos, consiste en recurrir al tradicional sistema celtibérico de «hacer la vista gorda». La cimentación y los muros de carga «invaden» el subsuelo público en esos pocos pero imprescindibles centímetros, dejando intacta la anchura interior de 12 metros lineales. Y ello ocurre, por utilizar la terminología del artículo 364 del Código civil, a la «vista, ciencia y paciencia» de la Administración, sin oponerse. No hay duda de que el sistema puede ser práctico, pero no es legal.

Ahora bien, este procedimiento no cabe, pues sería muy obvia la infracción, en aquellos casos en que la ocupación del subsuelo público no se limita a unos pocos centímetros, sino que afecta a una zona de mayor entidad. El supuesto, en el que se centrará la comunicación, se da cuando, para la...

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