La obtención de licencia de obras, de segregación de terrenos y de división horizontal de edificios por silencio administrativo en la Comunidad Valenciana
| Autor | Rafael Rivas Andrés |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 109-120 |
-
INTRODUCCIÓN
En principio parece metafísicamente imposible el cumplir la tarea propuesta de intentar representar en un papel «el silencio».
Sin embargo, la música está compuesta de tantos o más silencios que sonidos, que además, se representan en el papel pautado de los pentagramas.
Y si el silencio es vital para la música no lo es menos -aunque en otro sentido- para el Derecho administrativo, que es tanto como decir que es importante para nuestras vidas, las cuales, tarde o temprano, se ven inexorablemente afectadas por el «silencio administrativo» que provoca la inactividad de la Administración.
La diferencia fundamental es que sin el primer silencio la música no existiría, mientras que sin el segundo nuestras vidas serían más fáciles.
Acotado el «silencio» al que nos vamos a referir en las líneas siguientes, es necesario precisar todavía más y advertir que no se pretende -ni el autor está capacitado para ello- hacer una teoría general del «silencio administrativo», sino que más modestamente se trata de hacer un examen de la aplicación del mismo a una parte, limitada pero pensamos que importante, del quehacer diario de Notarios y Registradores.
Y desde un punto de vista territorial el presente examen todavía se ha de acotar más puesto que sólo nos vamos a referir a la legislación estatal y a la valenciana, aunque, alguna de las conclusiones que aquí se mantienen tal vez puedan ser aplicables a otras Comunidades Autónomas.
En efecto, sabido es que tras el reparto de competencias que establece la Constitución Española en el artículo 148.1.3.a, las diferentes Comunidades han ido asumiendo las relativas al Urbanismo y Ordenación del Territorio. Fruto de lo anterior es la legislación urbanística que con distinto grado de desarrollo y en términos no siempre coincidentes se ha producido en las diferentes Autonomías.
No obstante, lo que sí consideramos que en todo caso sea de aplicación general es la filosofía que se destila en este modesto artículo y que en dos palabras consiste en: 1) Hay que exigir siempre licencia o documento declarativo de su innecesariedad y 2) En compensación, hay que buscar argumentos y soluciones para que en caso de que la Administración no se digne en contestar a la solicitud de licencia el tráfico no quede paralizado y se puedan seguir autorizando e inscribiendo obras nuevas, segregaciones y divisiones horizontales.
Me explico: después del informe McMillan, después de que por fin se conceden a Notarios y Registradores medios para controlar la legalidad de obras, segregaciones y divisiones horizontales, después de tanto como se está luchando para explicar a la sociedad que la escritura notarial y la inscripción registral, «llevan un valor añadido en sí», no acierto a comprender cómo algunas cabezas -ciertamente de entre las mejor dotadas- se dedican a intentar buscar argumentos que defiendan que en tal o cual territorio no es necesaria la licencia de segregación respecto de uno u otro tipo de terreno.
Sinceramente pienso que ese esfuerzo a la larga no lo agradecerá nadie y, en cualquier caso, parece que la más reciente jurisprudencia registral no va por ese camino, sino exactamente por el contrario.
En efecto, parece establecerse en esa moderna jurisprudencia que aun en los casos de duda se habrá de optar siempre por exigir la licencia. No otra cosa cabe deducir de las Resoluciones de la Dirección General de Registros 26/6/99 y de 19/6/00 que consideran que el vender cuotas indivisas de finca con el derecho anejo al uso exclusivo de una determinada porción de terreno no es sino una parcelación fraudulenta y que, por tanto, es necesaria licencia de segregación para autorizar e inscribir esas operaciones.
Con todo, el compartir con la Dirección General esa filosofía de fondo, ese criterio de interpretación favorable a exigir licencia en los casos dudosos, no excluye el asombro por la argumentación que utiliza.
En efecto, la única norma de que tenemos noticia que trata este tema es el artículo 41.2 del Reglamento para la aplicación de la Ley Catalana sobre protección de la legalidad urbanística (que cita el Registrador Rafael Arnáiz Eguren en su extraordinario libro La inscripción registral de actos urbanísticos, Editorial Marcial Pons), que considera parcelación no sólo este caso de comunidad por cuotas, sino también el supuesto del socio cuya participación lleva consigo el uso de una determinada porción de terreno.
Fuera de Cataluña -y en ausencia de norma semejante a la citada- la presunción de fraude de las dos Resoluciones citadas es, cuando menos, contraria a la posición mantenida en decenas de otras que consideran que el fraude no se presume y que habrá de ser demostrado siempre.
Por último para acabar esta introducción, hemos de advertir que la legislación que vamos a transcribir a continuación proporciona unos escasos hilos con los que no se puede tejer una tela coherente sobre el silencio, sino que apenas dan para mal tejer una red con más agujeros que trama.
-
LAS NORMAS QUE EXIGEN LICENCIA PARA CONSTRUIR, SEGREGAR Y DIVIDIR HORIZONTALMENTE EN LA LEGISLACIÓN ESTATAL Y EN LA VALENCIANA
La necesidad de licencia para construir y parcelar, viene impuesta de antiguo en nuestra legislación. El problema es que, como vamos a ver, para autorizar e inscribir escrituras que contuvieran esos actos no se exigía de una manera tajante el que Notarios y Registradores pidieran la acreditación de dichas licencias.
1) Respecto de las construcciones, el artículo 178 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 ya exigía la obtención previa de licencia municipal de obras para ejecutarlas.
Pero hubo de esperarse hasta el artículo 25 de la Ley del Suelo, de 25 de julio de 1990 para que, de un modo terminante, se impidiera a Notarios y Registradores autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin que se acreditara la preceptiva licencia de edificación.
Posteriormente la actual Ley del Suelo de 13 de abril de 1998, en su artículo 22, mantiene la misma exigencia al decir: «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva... que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia».
Por su parte las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanísticas, aprobadas por Real Decreto de 4 de julio de 1997, mantienen la misma exigencia en el artículo 46.
Por último, la Disposición Adicional Cuarta de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana de 15 de noviembre de 1994, también exige la licencia para obras de nueva construcción.
2) Respecto de las segregaciones, ya hemos indicado que la necesidad de licencia viene de antiguo y así lo establecía el antes citado artículo 178 del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 76.
Pero como quiera que el artículo 94 de ese mismo texto sólo consideraba parcelación urbanística aquella que podía dar lugar a «la constitución de un núcleo de población, en la forma en que éste se defina reglamentariamente», lo cierto es que, al igual que ocurría en las escrituras de obra nueva -de hecho-, no se exigía la acreditación de la licencia para autorizar e inscribir.
En el artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992 (todavía vigente puesto que la actual Ley del Suelo de 13 de abril de 1998 lo ha excluido de derogación) se impuso esa acreditación al decir...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba