Observaciones sobre la copropiedad pro diviso

AutorJ. G.
Páginas72-78
1. ° Ventajas

Sin exagerar la importancia que la Ley de 26 de octubre de 1939 haya de tener para la reparación de los daños sufridos por la edificación urbana durante la guerra civil, puede asegurarse que favorece el acceso de las clases medias y humildes a la propiedad urbana, consolida el desenvolvimiento de la familia en el hogar propio, facilita la colocación de los modestos ahorros, invita al cuidado, arreglo y decoración de la casa inmune contra el desahucio, disminuye los obstáculos que encuentra el necesitado de habitación, elimina las ásperas discusiones entre caseros e inquilinos, permite el aprovechamiento racional de la plusvalía, normas de las fincas urbanas; arraiga la propiedad mercantil y el acervo del comerciante sobre bases sólidas y promueve la constitución de Sociedades que destinen sus capitales e iniciativas a la construcción de casas económicas.

2. ° Inconvenientes

Frente a estas ventajas, aparecen los inconvenientes de toda comunidad de bienes (mater rixarum), agravados por la convivencia forzosa, la casi imposibilidad de avenir en todo momento a las docenas de copropietarios que pueden existir en las grandes construcciones modernas, la desconsideración o aversión que los Bancos Hipotecarios sienten por la propiedad indivisa (que se traduce constantemente en la negación de créditos) y las dificultades técnicas que, sobre todo en los Registros de la Propiedad, provoca la confusión de las cuotas matemáticas de proindivisión con las partes integrantes dePage 72los edificios, cuando éstas, como es lo corriente, no aparecen descritas ni valoradas reglamentariamente.

3. ° Nacimiento de esta copropiedad

Aunque la ley únicamente modifica el artículo 396 del Código civil, y con ello plantea de nuevo los problemas relativos a su vigencia en las regiones forales, las circunstancias imponen su extensión a toda España, si bien no puede negarse que en la inmensa mayoría de los casos las fincas urbanas pertenecientes a varias personas, y adquiridas por título hereditario o por documento intervivos de un solo dueño, se regirán a falta de contrato o de disposiciones especiales por las prescripciones del Título III del Libro 2.° del mismo Código o de la legislación foral. Habrá, sin embargo, una serie de casos en que la propiedad de los pisos o departamentos independientes de un edificio será atribuida a cada uno de los titulares, bien por la Empresa que ha construido el edificio con tal objeto, o por cesión del propietario único que se ha reservado un piso o pabellón, o por manifestaciones hechas al tiempo de formalizar las particiones hereditarias o en la escritura de compra formalizada por varias personas con un vendedor, o por acuerdo de todos los copartícipes que hasta entonces tan sólo hubieran poseído partes ideales, o, en fin, por prescripción, si a ello no fuera un obstáculo el artículo 1 965 del Código civil, a cuyo tenor no prescribe la acción para pedir la división de la cosa común.

4. ° Construcción jurídica

La Ley examinada, como es natural, no intenta fijar las líneas de una construcción jurídica irreprochable, pero en su preámbulo habla de la propiedad horizontal, caso típico de propiedad privada singular, unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes. Es decir, que reconoce la propiedad exclusiva de cada dueño sobre su piso y la une indisolublemente a la comunidad sobre las porciones no divididas y necesarias para el adecuado uso y disfrute del edificio. Nada indica sobre la trabazón interna de este régimen de indivisión forzosa con las servidumbres reciprocas entre las distintas partes, que figuran alternativamente como predios dominantes y sirvientes, ni establece con claridad si la copropiedad forzosa corresponde a los titulares por cuotas, según el valor de su parte privativa, ni parece permitir que se resuelva la situación jurídica en una serie de copropiedades distintas por el número de titulares y por las facultades correspondientes a los mismos.Page 73

No es fácil distinguir cuáles preceptos son de derecho necesario, sin que contra ellos pueda hacerse valer el pacto contrario, y cuáles pueden ser modificados por los mismos condueños Hay que tener presente que, frente al valor decisivo de la voluntad privada, que la ley reconoce cuando se trata de satisfacer los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes, se halla el carácter restrictivo y cerrado de la...

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