Obras a cargo de la cumunidad de propietarios
Autor | Sergio Vázquez Barros |
Cargo | Abogado |
Para tratar este tema, resulta conveniente comenzar con el contenido del art. 10 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal el cual dispone expresamente que: 1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. 2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. 3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley. 4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales .
En relación con este apartado 1, partimos de la premisa de que, aun cuando la jurisprudencia no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el concepto y caracterización de las innovaciones en el régimen de la propiedad horizontal, sí lo ha hecho la doctrina, que ha llegado a perfilarlas con criterio lo suficientemente unívoco para autorizar a considerarlas como aquellas obras que alteran la situación preexistente de las cosas, bien como estado de hecho, bien de derecho, lo cual, proyectado sobre la propiedad horizontal, conduce a considerar como tales incluso aquellas obras que, aun cuando dirigidas a la conservación del inmueble, provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso convenientes e incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute del inmueble.
Así las cosas, merecen el calificativo de innovaciones las producidas por aquellas obras que, alterando bien de hecho o de derecho la situación preexistente del inmueble, van dirigidas a lograr su mejora como tal, a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales.
Una cuestión que a menudo se suele plantear, viene dado en relación a construcción de nuevas plazas de garajes; respecto de la cual se puede resaltar que, resulta claro en el carácter de innovación útil de las obras cuya aprobación en la junta de propietarios es objeto de discusión, por cuanto aparece con la necesaria evidencia que las mismas van dirigidas a proporcionar al conjunto residencial un mayor número de plazas de garaje, innovación útil por contribuir al mejor y más adecuado uso y disfrute del complejo residencial por parte de sus titulares; pero es que además, como tal innovación, lleva implícita la modificación de un estado de hecho, así como también jurídico preexistentes; fáctico, en cuanto supone un considerable aumento de plazas de garaje con obras que afectan a la estructura y fundamentos del conjunto residencial y de sus elementos comunes, en cuanto conllevan al menos un profundizar en el suelo común, y jurídico, desde el momento en que lo indicado provoca una modificación del Título Constitutivo de dicho complejo residencial, siendo necesario un reajuste o cambio de cuotas; consecuencia de todo lo cual es que la aprobación de tales obras exija ineludiblemente la unanimidad, no siendo, por tanto, válido el acuerdo mayoritariamente obtenido (art. 17 LPH).
Por tanto en este apartado se recoge, con carácter amplio, la obligación de toda comunidad para mantener en buen estado de conservación y habitabilidad el edificio o urbanización en su conjunto.
Estas obras abarcan no sólo desde la reparación de aquellos elementos que lo requieran por uso o transcurso del tiempo, sino también cuando afecten a la habitabilidad y seguridad de la edificación, amén, de mantener en iguales condiciones todos los servicios comunes existentes en cada comunidad.
Por tanto, en resumidas cuentas, la comunidad deberá afrontar, como dice este apartado 1, todas dotas aquellas obras necesarias a fin de que la misma reúna las debidas debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad ; esto es, que comprende todas aquellas obras que sean urgentes, extraordinarias, que produzcan algún tipo de riesgo a bienes o personas, y todas ellas referidas a los servicios y elementos, éstos últimos, sean comunes o privativos de uno o varios copropietarios.
Naturalmente que, estas obras deberán ser aprobadas en virtud de acuerdo adoptado en Junta con el quórum que sea necesario en virtud del art. 17.1.2 o 3, según el caso concreto en que nos encontremos.
El apartado 2 recoge aquella sanción que recaerá y deberá soportar aquellos propietarios que, injustificadamente se opongan a la ejecución de las obras ordenas por la autoridad competente ; respondiendo individualmente de la sanción que se establezca en vía administrativa.
Si bien es cierto que la obligación alcanza a la comunidad en su conjunto, en lo que respecta a la ejecución de las obras que le interesa, ya sea por iniciativa propia o en virtud de actuación de autoridad competente, la oposición injustificada a la misma es una obligación que responde individualmente el propietario que de forma injustificada se opone a ellas.
Pero para llegar a esta situación reseñada en el párrafo anterior, tiene antes que haberse dado las siguientes circunstancias: la existencia y necesidad de la ejecución de unas obras; determinación en Junta de la necesidad de ejecutarlas o comunicación de la autoridad competente a la comunidad para que la lleve a cabo; convocatoria de Junta y aprobación de la ejecución de las obras con acatamiento de lo comunicado por la autoridad competente; constancia de la oposición y su causa por parte de uno o...
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