Obra nueva y división horizontal. Vigencia o caducidad y titularidad de la licencia

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, pero debe comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes.

Las licencias tienen carácter real, se trasmiten con la finca debiendo comunicar tal cambio de titularidad al Ayuntamiento.

Hechos: Mediante escritura, varias veces subsanada una mercantil procedió a declarar una obra nueva en construcción y a constituir la misma en régimen de propiedad horizontal, junto con la constitución de una servidumbre de paso, sobre una finca como propietaria de la misma.

El registrador suspende su inscripción por dos defectos relativos a la vigencia y titularidad de la licencia que ampara la declaración de obra nueva en construcción y división horizontal.

En la escritura se protocoliza certificación expedida por la Secretaria municipal en la que se transcribe informe de la arquitecta municipal en el que pone de manifiesto, "que no consta haberse incoado expediente de caducidad de la licencia de obras y que no consta que ésta haya sido declarada caducada expresamente", refiriéndose también a la presentación de solicitud de "transmisión de propiedad sobre el solar y la adhesión a los derechos de la licencia al ser la nueva propietaria del solar". Pero sin que conste pronunciamiento municipal respecto de esa solicitud de transmisión de licencia de obras a la ahora promotora y titular registral del terreno. Y sin que la que consta como solicitante de la licencia haya figurado nunca como titular registral del terreno.

El recurrente entiende que la documentación presentada es suficiente para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de una obra en construcción. Además de alegar la demora en la práctica del asiento y su arbitrariedad en la calificación y el alcance de esta en relación a los documentos administrativos.

Resolución La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: La DG se limita a estudiar los defectos objeto de recurso:

En cuanto a la vigencia de la licencia de obras concedida, numerosas sentencias del TS establecen los requisitos que deben concurrir para que se declare la caducidad, que es la siguiente:

  1. La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente.

  2. La caducidad exige que...

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