Obra nueva antigua. Exigencia de inscripción de la representación gráfica. Acreditación de las facultades del técnico
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La CCDG justifica la antigüedad de la obra si coincide con el título. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica. El técnico certificante debe acreditar sus facultades.
Hechos: Mediante escritura el titular de una finca declara una obra nueva sobre la misma consistente en una nave industrial destinada a aparcamiento.
- La finca tiene según Registro una superficie de 90 metros cuadrados.
- El título incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica en la que la parcela tiene una superficie construida de 69 metros cuadrados y en la que consta una edificación destinada a aparcamiento que ocupa la totalidad de dicha parcela.
El registrador suspende la inscripción al pretenderse acreditar la antigüedad con la certificación catastral y no existir correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, al no haberse efectuado reducción de cabida del terreno, que según Registro tiene una cabida de 90 m2, existiendo una diferencia de cabida entre Registro y Catastro de un 23,33%.
A continuación, se aporta un certificado técnico acreditativo de la antigüedad de la edificación.
Ante lo que el registrador suspende nuevamente la inscripción por considerar necesaria la previa inscripción de la representación gráfica de la finca y por no constar visado el citado certificado técnico o al menos aportar certificado que acredite que el técnico tiene facultades suficientes.
Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.
Doctrina:
1.- La cuestión de la justificación de la antigüedad de la obra nueva mediante la CCDG
El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo exige como requisito ineludible para la inscripción de la declaración de obra nueva justificar su antigüedad por cualquiera de los medios enumerados en el mismo, declarando nuestro CD que la certificación catastral no es título hábil para justificar la antigüedad de la edificación "cuando no queda acreditada la correspondencia de la finca registral con la certificación catastral aportada".
El certificado catastral o técnico exigido por el citado artículo lo es «de la finca» con su descripción «coincidente con el título».
Tal requisito de la «descripción coincidente» tiene dos aspectos:
· al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la necesidad de identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral.
· y, además, en la coincidencia de descripción de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva.
En el caso que nos ocupa no es posible identificar la finca registral con la parcela catastral, pues las descripciones no concuerdan ni siquiera coincide la referencia catastral inscrita con la incorporada a la escritura.
2.- La cuestión de la inscripción de la representación gráfica de la finca
En la segunda nota de calificación se exige la previa georreferenciación de la parcela, lo que también es confirmado. Tal exigencia se basa en que...
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