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Obra nueva “antigua” y división horizontal. Constitución de derecho de vuelo. No descripción de terrazas.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva

Hechos: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y constitución de división horizontal que incorpora, además, en sus estatutos, un derecho de vuelo o sobre edificación.

Registradora: Suspende la inscripción por los siguientes defectos que son recurridos: (i) En la descripción de la obra nueva del edificio no se hace referencia alguna a las terrazas que posteriormente aparecen integradas en alguno de los elementos privativos de la división horizontal. Es necesario que aparezcan descritas en la finca matriz, especialmente en este caso, ya que después se ha constituido un derecho de vuelo para poder edificar precisamente sobre las mismas. (ii) En cuanto a la configuración del derecho de vuelo no resulta claro si ese derecho se lo reservan los propietarios actuales de los elementos privativos tres, cuatro y cinco, o si es un derecho que corresponderá a los que en cada momento sean propietarios de dichos elementos privativos.

Notario: Se opone a la calificación en los términos que se exponen en los hechos de la Resolución

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

REQUISITOS DESCRIPTIVOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA OBRA NUEVA.

Dado que el certificado técnico que se toma como base para la declaración de la obra nueva no menciona las terrazas, ¿se cumple con el requisito de que la descripción del certificado ha de ser coincidente con la del título cuando en la división horizontal que también se documenta sí constan las terrazas formando parte de tres elementos privativos?

Esta omisión de las terrazas constituiría un defecto para inscribir la división horizontal en su caso (en el presente no, por lo que luego se dice), pero no necesariamente para la previa inscripción de la obra nueva, pues la identidad descriptiva que exige el artículo 28.4 TRLS se proyecta sobre los elementos de la construcción a que se refiere específicamente el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (además de la delimitación georreferenciada de la porción del suelo ocupada que exige el artículo 202 de la Ley de Suelo), como requisitos mínimos pero suficientes, esto es: (i) el número de plantas, (ii) la...

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