Obra antigua de dos viviendas: certificado técnico basado en fotos aéreas. Seguro decenal

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se formaliza una única escritura de declaración de construcción de dos viviendas, situadas en parcelas diferentes, por parte de dos otorgantes (parece ser que ambas fincas, aunque físicamente distintas y separadas, son de los mismos propietarios). En dicha escritura:

..- Se incorporan sendas certificaciones expedidas por un técnico, en la que indica que se ha personado en cada una de las fincas y ha comprobado las construcciones existentes las cuales describe, así como también que conforme a determinada fotografía aérea de 2005, se observan ya dichas construcciones, por lo que expresa que según su saber y entender las mismas existían desde hace más de 8 años, así como que no consta la incoación de expediente alguno de disciplina urbanística.

..- Además se declara que, en cada caso, los propietarios de dichas fincas (que son los mismos) son auto promotores individuales de una única vivienda para uso propio, por lo que no es exigible la constitución del seguro decenal. Además en el certificado catastral, figura como año de construcción el de 2001.

Registrador: Suspende la inscripción por cuanto el ingeniero certificante, se basa para emitir el juicio de antigüedad de las edificaciones en unas fotografías aéreas, con lo cual no cumple la exigencia legal de emitir una manifestación basada en sus conocimientos y estado material y real de la edificación. Y además al tratarse de dos edificios diferentes, cada uno de ellos constituyendo una única vivienda unifamiliar.

Notario: Indica que, independientemente de que se aporten unas fotografías aéreas, el técnico manifiesta que "según su leal saber y entender él certifica que las construcciones tienen más de 8 años de antigüedad" y que por tanto es un tema de responsabilidad del mismo en el que no puede entrar el registrador. Además el hecho de que ambos edificios sean propiedad de la misma persona no puede influir en la calificación, ya que lo importante es que cada edificio tenga sólo una vivienda unifamiliar. Y de la misma forma que una persona puede tener varias viviendas unifamiliares en lugares distintos, puede ocurrir que sea titular de dos viviendas inmediatas unifamiliares de uso propio, que realmente son una sola.

Dirección General: Da la razón al notario...

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