Obligaciones sin trascendencia real. Denegación de asiento de presentación. Escritura o acta notarial de manifestaciones como titulo inscribible.

Resumen. El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

Hechos: Se otorga una Acta de Manifestaciones en la que A, que está reformando su edificación, se compromete a no levantar el tejado a más altura de la inicial y a no convertirlo en azotea transitable y B (los colindantes) se comprometen a no obstaculizar las obras de reforma. Se presenta una instancia acompañada de dicha Acta en la que se solicita la inscripción de dicho documento.

La registradora deniega el asiento de presentación porque no contiene un derecho real inscribible sino obligaciones personales.

El interesado argumenta que aunque el notario denominara Acta a dicho documento y no Escritura es indiferente pues contiene una derecho real que es inscribible.

La DG desestima el recurso

Doctrina: La denegación del asiento de presentación es una calificación que es recurrible ante la D.G.

El objeto de la calificación por el registrador ha de ser únicamente decidir si procede o no su efectiva presentación en el Libro Diario y sólo puede denegarse conforme al artículo 420.3 RH en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento.

En el presente caso es evidente que el documento notarial no contiene un derecho real inscribible pues lo pactado se ha configurado como obligaciones personales sin trascendencia real, como sería el caso de que se hubiera pactado la constitución de servidumbre real sobre las fincas.

Para pactar un derecho real que sea inscribible no basta la voluntad meramente manifestada en un Acta Notarial, ya que por su naturaleza tienen por objeto únicamente la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el Notario, y que, por su índole, no pueden ser calificadas de actos o contratos (artículo 17 LN)

El título adecuado para inscribir derechos reales es la Escritura Notarial (que tienen por objeto las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de...

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