La obligación de mantener en el derecho de superficie
| Autor | Ana Giménez Costa |
| Cargo | Becaria del Área de Derecho Civil Universitat Rovira i Virgili |
| Páginas | 183-188 |
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INTRODUCCIÓN
El Projecte de Llei de regulado dels drets de superficie, de servitud i d 'adquisició(1), regula en los arts. 1 al 5, el régimen jurídico del dret de superficie. Esta regulación forma parte de la codificación de los derechos reales, llevada a cabo dentro del proceso codificador del Derecho Patrimonial Catalán(2).
El impulso que al derecho de superficie se le pretende dar desde este Projecte de Llei, para convertirlo en «un factor important en la formació del mercat immobiliari i en la multiplicado dels aprofitaments agraris i forestáis», como señala la Exposición de Motivos, «exigeix procurarli un particularitzat régimen jurídic real, legal i voluntan».
Dicha regulación pretende dotar de la máxima extensión al derecho de superficie como derecho real limitado sobre finca ajena, caracterizado por convertir partes integrantes de ésta en objetos de derecho independiente, al implicar su constitución una suspensión implícita del principio de accesión.
Los aspectos más destacables, a la vez que novedosos, en el marco de las diferentes legislaciones que sobre la materia están vigentes en España, son:
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La unidad de la institución, que se consigue a través de la unidad normativa que le atribuye el proyecto, como lo prueba la unificación dentro del título genérico de derecho de superficie de los conceptos de superficie, vuelo y subedificación, que en realidad no tienen ninguna trascendencia jurídica sino material, como modalidades de incorporación a la finca de lo construido.
Como también resulta intrascendente a los efectos de su regulación jurídica, que se trate de construcciones o de plantaciones, creando por lo tanto, un único derecho de superfice sin distinguir entre la modalidad urbana y la rustica. Finalmente, recae dentro de su objeto tanto la construcción futura como la preexistente, que sólo se diferencian por la atribución, en el primer caso, del derecho a realizar la construcción a quien sea titular del derecho.
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El amplísimo margen concedido al principio de la autonomía de la voluntad, siendo los pactos que se establezcan en el título constitutivo del derecho de superficie su principal fuente de regulación, al ser muy reducido el régimen legal establecido(3). Consecuentemente, esta regulación concede una gran elasticidad y adaptación al derecho de superficie, para atender todas las necesidades que el mercado inmobiliario demande.
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EL CONCEPTO DE DERECHO DE SUPERFICIE
Entrando de lleno en el análisis de la regulación, el derecho de superficie se conceptúa como «el dret limitat sobre una finca aliena, que atribueix temporalment la propie tat de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses»(4).
Se observa que el legislador ha tomado partido por la doctrina que aboga por la configuración temporal del derecho de superficie(5), ya que ésta no es una característica consustancial de su naturaleza jurídica(6), como lo plasma, entre otras, la Compilación de Navarra, que admite su configuración indefinida o perpetua(7).
Ello se ve corroborado en el artículo 3.2 del Projecte, donde se establece, dentro del régimen legal del derecho, la obligación de fijar su duración en el título constitutivo, sin que ésta pueda exceder de los 99 años; este plazo coincide con el establecido en la legislación urbanística para el derecho de superficie constituido entre particulares(8).
Si, como hemos dicho, tal derecho es temporal, la reversión parece una consecuencia jurídica que se ha de producir con carácter necesario, por aplicación del principio de accesión, que el derecho de superficie dejaba en suspenso durante su existencia. Sin embargo, y a diferencia de todos los demás textos legales vigentes que regulan la materia(9), este proyecto no menciona, de forma explícita, la reversión o adquisición de la propiedad de lo edificado por parte del concedente, cuando se termine el plazo de duración del derecho.
Esta omisión nos lleva a plantearnos, junto con el hecho de que el Projecte de Llei califique al superficiario como verdadero propietario aunque sometido a plazo si aquél tiene todas y cada una de las facultades propias del derecho de propiedad y, en particular, la de destruir la...
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