El control de acceso a la vivienda con protección pública (VPP) para venta o uso propio: el visado en la Comunidad de Madrid
| Autor | Gonzalo Fernández-Rubio Hornillos |
| Cargo | Licenciado en Derecho Diploma de Estudios Avanzados (Facultad de Derecho-UCM) |
| Páginas | 101-154 |
- Este estudio se presentó como trabajo del curso de doctorado del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid titulado «Derecho Público Económico y liberalización de la Unión Europea» impartido, en el año académico 2003/2004, por el profesor don Juan de la Cruz Ferrer. Deseo manifestar mi agradecimiento a los profesores de Derecho Administrativo De la Cruz Ferrer, Iglesias González y Morell Ocaña. Se han realizado en el texto las adaptaciones necesarias derivadas de la aprobación de nuevas disposiciones legales y resoluciones judiciales, habiéndose cerrado el texto el día 20 de mayo de 2007.
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I PARTE
El Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid se aprobó mediante la Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero1. El Estatuto establece una serie de materias respecto de las cuales a la Comunidad de Madrid le correspondía la función legislativa plena2. En el apartado tercero de ese artículo se recogían las materias de ordenación del territorio, el urbanismo y la vivienda.
Si bien resulta innegable la competencia plena de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda, asumida en base al artículo 148.1.3 de la Constitución Española, esta competencia debe coordinarse con la que el Estado tiene en materia de legislación civil3 y en materia de Hacienda general4. Hay que tener en cuenta que la adquisición de vivienda esta sujeta a las normas civiles de compraventa y obligaciones y a las normas tributarias del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
A lo largo del presente trabajo se podrá ver la relación entre la legislación civil (competencia del Estado), que fundamentalmente reconoce derechos, y la legislación de Derecho Administrativo, en este caso de vivienda (competencia de la Comunidad de Madrid), que básicamente limita los derechos reconocidos5. Por ejemplo, el artículo 348 del Código Civil establece, como principio general, que la propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa. Sin embargo, la normativa de vivienda fija numerosas limitaciones y prohibiciones respecto del goce y la libre disposición. Otro ejemplo sería el artículo 1.445 del Código Civil, que alude, para el contrato de compraventa,
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al precio cierto que deberá abonar el comprador. Dicho precio será fijado por los contratantes6. Sin embargo, en el ámbito de la vivienda protegida se aprueban cada año Órdenes en las que se fija el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda protegida. Así, si bien las partes pueden fijar libremente un precio, éste nunca podrá exceder del precio máximo de venta establecido por la Administración a través de las mencionadas Órdenes.
La plena competencia de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda ha sido confirmada por el Tribunal Constitucional7.
Un año después de haberse aprobado el Estatuto de Autonomía, se aprueba el Real Decreto 1.115/1984, de 6 de junio, sobre traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad de Madrid en materia de patrimonio arquitectónico, control de la calidad de la edificación y vivienda8. En el Real Decreto se recogen como funciones del Estado que asume la Comunidad de Madrid la promoción pública de viviendas de promoción oficial, el control y calificación de viviendas de protección social y de promoción privada y la elaboración de la normativa propia en materia de vivienda e inspección del cumplimiento de la normativa estatal y autonómica.
No obstante, la Comunidad tardaría en regular, mediante Ley, la vivienda de protección. Así, se aprueba la Ley 6/1997, de 8 de enero, de protección pública a la vivienda de la Comunidad de Madrid9.
A través de esta Ley se crea un nuevo régimen de vivienda protegida, que es la Vivienda con Protección Pública10. La VPP se confi-
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gura como un régimen distinto a los existentes hasta ese momento como era el de la Vivienda de Protección Oficial (VPO).
La Ley, de sólo cuatro artículos, señala en su preámbulo que la norma se dicta al amparo del artículo 47 de la Constitución Española (que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada)11 y debido a la conveniencia de satisfacer necesidades no cubiertas por las viviendas de protección oficial, así como la posibilidad de que la Comunidad de Madrid destine recursos propios. La Ley, según el preámbulo, busca fomentar el acceso a la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, para lo que define la VPP12, regula la intervención de la Comunidad de Madrid en la promoción, construcción y financiación de la VPP13, prevé el régimen de infracciones y sanciones14 y se pronuncia sobre la afección de terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a la construcción de vivienda protegida15.
El texto legal establece tres requisitos para que una vivienda se pueda entender VPP:
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Que disponga de una superficie construida máxima de 150 metros cuadrados16.
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Que cumpla las condiciones de destino, uso, precio y calidad establecidos reglamentariamente.
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Que sea calificada como tal por la Comunidad de Madrid.
En base a esta Ley, la Comunidad de Madrid ha desarrollado tres planes de vivienda. El primero abarcaría el periodo de 1997-200017, el segundo el periodo 2001-2004 y el tercero el periodo 2005-2008.
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Plan de Vivienda 2001-2004:
Por lo que se refiere al Plan de Vivienda para los años 2001-2004 tiene como norma básica el Decreto 11/2001, de 25 de enero, por el que se regula la financiación cualificada a actuaciones protegidas en materia de vivienda y su régimen jurídico para el periodo 2001-200418. Este Decreto 11/2001 derogó el Decreto 228/1998 y fue modificado por el Decreto 45/2002, de 14 de marzo19 y Decreto 108/2004, de 8 de julio20.
Este Decreto fue desarrollado por Orden 13 de marzo de 2001, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid, reguladora de las bases para la concesión de financiación cualificada a la vivienda con protección pública y a la rehabilitación con protección pública prevista en el Decreto 11/2001, de 25 de enero21. Esta Orden deroga la Orden de 18 de marzo de 1999 dictada al amparo del Decreto 228/1998. La Orden ha sido modificada en tres ocasiones, por Orden de 4 de julio de 200222, por Orden de 13 de diciembre de 200223 y por Orden de 24 de octubre de 200324.
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Plan de Vivienda 2005-2008:
En cuanto al actual Plan de Vivienda tiene como norma básicas el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid25 y el Decreto 12/2005, de 27 de enero, por el que se regulan las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid (Plan de Vivienda 2005-2008)26. Estos dos Decretos derogan el Decreto 11/2001 y han sido modificados por el Decreto 19/2006, de 9 de febrero, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas del Instituto de Vivienda de Madrid27.
El Decreto 12/2005, de 27 de enero ha sido desarrollado, entre otras, por la Orden 1578/2005, de 11 de mayo28, la cual deroga la Orden de 13 de marzo de 2001, y la Orden 1369/2006, de 21 de abril29.
Junto a la Ley 6/1997, se ha aprobado la Ley 9/2003, de 26 de marzo, sobre régimen sancionador en materia de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid30, que ha sido modificada parcialmente por la Ley 7/2005, de 23 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas31.
Analizada la situación legal de la vivienda en la Comunidad de Madrid, corresponde profundizar en lo relativo al control de acceso. A lo largo del tiempo, el adquirente o adjudicatario de una VPP puede ser objeto de tres controles.
El primer control en el tiempo va a ser el que realice el promotor de la VPP. Una de las grandes novedades de la Ley 9/2003, de 26 de
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marzo, de régimen sancionador en materia de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid32 es la de tipificar como infracción muy grave la venta o la adjudicación de vivienda protegida a quien no reúna los requisitos establecidos para acceder a las mismas33. A través de esta Ley, se obliga al promotor a responsabilizarse de que el adquirente cumpla las condiciones que reglamentariamente se establecen para acceder a una VPP (requisitos de ingresos y de titularidad/no titularidad de viviendas, fundamentalmente)34. Así, el promotor deberá supervisar hasta el momento de la suscripción del título de acceso si el adquirente o adjudicatario cumple o no las condiciones. Sin embargo, junto a la carga que se le crea al promotor, de forma simultánea, se le da un gran poder, ya que el promotor será quien determine, en primera instancia, quién puede acceder y quién no.
El Consejo de Estado, en su dictamen de 18 de...
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