La contraprestación o precio en el derecho de superficie
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil. Facultad de Derecho. Universidad de Zaragoza |
| Páginas | 619-668 |
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Debido a las diferentes perspectivas desde las que he afrontado mis trabajos precedentes sobre el derecho de superficie, nunca había tenido ocasión de abordar el estudio de la contraprestación o precio. No obstante, una y mil veces que he leído el artículo que en las sucesivas regulaciones del derecho de superficie se refería a esta cuestión, me quedaba una extraña sensación, me preguntaba acerca del sentido de un precepto que regulaba lo que no era necesario regular, un precepto que, en principio, parecía no aportar nada y que, al menos, a primera vista, era superfluo. Comprometida, como estoy, con el derecho de superficie, debido a mi trabajo científico anterior, la aprobación de la Ley 8/2007 del Suelo y el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, casi me obliga a hacer un trabajo al respecto, siendo ésta la ocasión de enfrentar el estudio de la contraprestación o precio en el derecho de superficie.
Este trabajo se divide en dos partes que abordan las cuestiones, a mi modo de ver, más relevantes que plantea la contraprestación en el derecho de superficie: en la primera parte se estudia la naturaleza de la obligación de pagarla; en la segunda, se procede a un análisis minucioso de los problemas que puede suscitar cada uno de sus diferentes tipos, contemplados en el artículo 40.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008.
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El artículo 40.3 del TRLS de 2008 regula la cuestión de la contraprestación debida por el superficiario a cambio de la prestación que, a su favor, efectúa el concedente del derecho y que no es otra que la adjudicación de la propiedad superficiaria de un edificio —construido o pendiente de construir— y la posibilidad de su explotación económica durante un determinado periodo de tiempo.
La cuestión de la contraprestación en el derecho de superficie se ha regulado en cada una de las normas del Suelo que han precedido a la ahora vigente. Por su parte, el artículo 158.3 de la Ley del Suelo de 19561 mencionaba, como posibles contraprestaciones, una suma alzada, un canon periódico y la reversión de lo edificado al dueño del suelo. Las Leyes del Suelo posteriores incorporan, además, la adjudicación de viviendas o locales o de derechos de arrendamiento de unas u otros —cfr. art. 172.3 del TR de 19762 y art. 288.3 del TRLS de 19923—; modalidades de contraprestación que aparecen también recogidas en el artículo 40.3 del TRLS de 2008 junto al canon o renta periódica y a la suma alzada.
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Lo más sorprendente de este precepto —y de sus precedentes normativos— es precisamente su existencia. En efecto, llama poderosísimamente la atención el que las sucesivas regulaciones del derecho de superficie contengan un precepto referido a la contraprestación. Y es que el Código Civil no alude a esta cuestión al regular derechos reales en cosa ajena como el usufructo o la servidumbre, ni tan siquiera dice respecto de estos derechos reales que pueden constituirse a título oneroso o a título lucrativo. La contraprestación parece tener sentido referida a los contratos y no a las relaciones jurídico-reales, las cuales articulan jurídicamente las relaciones de los sujetos con respecto a la cosa que es su objeto; no son relaciones jurídicas de naturaleza personal, es decir, no vinculan a dos personas entre sí, por ello no se regula lo que los sujetos que las constituyen deben intercambiarse entre sí por el hecho de haberlas originado. Al establecer su normativa sólo se suelen regular los derechos y obligaciones que puede haber entre dos sujetos en función de las obligaciones o derechos que a uno u otro corresponden en relación a la cosa (por ejemplo, el régimen de gastos del usufructo cuando los adelanta aquél a quien no corresponde abonarlos).
Conforme a estas consideraciones, parece que la contraprestación pactada por la constitución de un derecho real no pertenece a la dimensión jurídico-real, sino que parece que debiera corresponder, más bien, a la dimensión obligacional de dicha relación; se trataría de una cuestión de naturaleza personal entre el concedente del derecho real en cosa ajena y el adquirente del mismo, que, en consecuencia, no afectaría a los terceros.
Esto que, en principio, es así para los derechos reales en cosa ajena como el usufructo o la servidumbre, no lo es para los censos. En la regulación que el Código Civil establece sobre los censos sí se regula la existencia de un canon periódico en los artículos 1.613 y siguientes; ahora bien, el canon periódico forma parte del contenido jurídico-real del derecho real de censo, que consiste, precisamente, en la sujeción de un inmueble al pago de dicho canon o renta periódica.
Al aludir a los censos no quiero decir que la contraprestación, en materia de derecho de superficie, aun en el caso de que debiéramos otorgarle algún alcance jurídico-real, merezca el mismo tratamiento que el canon en el censo. La mención al censo la hago únicamente para mostrar cómo, en el único caso de relación jurídico-real en que se regula la contraprestación, ésta forma parte del contenido del derecho real, de modo que podría plantearse si ocurre lo mismo en lo atinente al derecho de superficie.
Teniendo en cuenta lo dicho, creo que un análisis adecuado de la contraprestación en sede de derecho de superficie pasa obligatoriamente por intentar aclarar la naturaleza de la misma: si debemos entender, como parece a primera vista, que la obligación de pagarla tiene una eficacia meramente personal u obligacional, o si ha de dársele alguna dimensión jurídico-real.
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Esta disquisición podría tildarse de baldía en cuanto que, de entrada, la impresión inicial...
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