La inscripción registral de obras antiguas
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 972-981 |
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RESOLUCIÓN de 25 de agosto de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Conil de la Frontera, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de ampliación de obra nueva.
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Mediante escritura de fecha 22-1-2008, se amplía una obra nueva. Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera, fue objeto de la nota de calificación por la que se suspendió su inscripción en base a los siguientes: «Fundamentos de derecho: Primero: Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la LH, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo: En el presente caso, la descripción de la obra que se hace en el título no es coincidente con la reflejada en la Certificación Catastral, tal y como establece el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística. De igual forma, parece que existe un error en la división realizada en su día en la finca matriz (uso exclusivo de parcela); dicha rectificación no ha tenido acceso a este Registro, por lo que mientras que no lo haga seguiría la finca, según el Registro, con derecho al uso exclusivo y privativo de una parcela de 527,58 m2. Tercero: La calificación de los documentos presentados en el Registro se ha de entender a los efectos de practicar, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedir el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales para que los interesados contiendan entre si sobre la validez o nulidad del título, ni prejuzgar los resultados del mismo procedimiento, de conformidad con los artículos 66 y 328 de la LH. Parte dispositiva: Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, el Registrador acuerda: 1.° Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los fundamentos jurídicos antes citados. 2.° Suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de los asientos registrales. 3.° Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento, y al Notario o autoridad judicial o administrativa que lo ha expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la LH y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Admi-Page 973nistraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el párrafo precedente. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 322 y siguientes de la LH. Asimismo, podrá solicitarse procedimiento para la intervención de Registrador Sustituto a efectos de una nueva calificación, conforme a las Reglas contenidas en el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. También podrá ser impugnada en el plazo de dos meses directamente ante los Juzgados de Cádiz, conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria. El Registrador interino».
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Contra esta nota de calificación se interpone recurso mediante escrito de fecha 11 de febrero de 2008, en base, en síntesis, a los siguientes argumentos: que el registrador está calificando lo que ya figura inscrito en el Registro, lo cual está bajo la salvaguarda de los tribunales; lo que es objeto de declaración en la escritura calificada es una planta de sótano, cuya descripción, superficie y antigüedad se declaran en términos absolutamente coincidentes entre lo consignado en título calificado y lo que resulta de la certificación catastral incorporada. En el Registro de la Propiedad figura inscrita una vivienda de una sola planta, con una superficie de 140 m2, con una pérgola de 6,88 m2 y patio tendedero de 10 m2. En la escritura calificada dichos hechos previamente inscritos no se modifican. La presunción de exactitud y validez del contenido del Registro y la salvaguarda judicial de sus asientos impiden al registrador revisar la calificación de lo inscrito (Resolución de 30 de julio de 1992). Por tanto, so pretexto de que ahora accede una planta sótano no puede de nuevo entrar a calificar si está correctamente inscrita la planta baja previamente inscrita con una superficie de 140 m2 y ello aunque el certificado catastral incorporado a la escritura resulte una superficie distinta, por cuanto sólo el titular registral o en su caso la autoridad judicial están legitimados para rectificar dicha inscripción. En definitiva, la declaración de planta sótano con 131 m2 se ajusta estrictamente a lo que resulta del certificado catastral telemático descriptivo y gráfico incorporado a la escritura calificada.
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El Registrador emitió informe el día 27 de febrero de 2008 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.
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Al no haberse recurrido el segundo párrafo del Fundamento de Derecho segundo de la nota de calificación, queda circunscrito este recurso a decidir si es inscribible en el Registro de la Propiedad la ampliación de una obra nueva, en cuanto a una planta sótano destinada a aparcamiento de 131 m2, justificada por una certificación catastral descriptiva y gráfica que coincide con la ampliación de obra descrita en el título y cuya inscripción se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.
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Se trata, por tanto, de una vivienda que registralmente tiene 140 m2 totales construidos (más 6,88 m2 de pérgola y 10 m2 de patio tendedero), a la que se quiere incorporar la declaración de una ampliación de obra nueva de una planta sótano de 131 m2. Para acreditar la finalización de la obra y que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se acompaña certificación catastral acreditativa de que el inmueble, con la superficie total de 285 m2, fue construida en 1999. Esos 285 m2 son suma de los 131 correspondientes a la vivienda, 23 m2 correspondientes al porche y de los 131 m2 del sótano aparcamiento que ahora se pretende inscribir por vez primera. La descripción de la finca resultante, según el título, quedaría con una superficie total construida de 271 m2, incluyendo el aparcamiento, más 6,88 m2 de pérgola y 10 m2 de patio tendedero que no se modifican.
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En la resolución de este recurso deben distinguirse dos cuestiones distintas: la ampliación de la obra nueva (planta sótano destinada a aparcamiento) y la descripción de la vivienda resultante, cuya inscripción también se pretende.
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Respecto de la primera cuestión, deberán respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunción de exactitud de los asientos registrales (art. 38 LH) y la salvaguarda judicial de los mismos (art. 1 LH). En definitiva, sólo se debe analizar si la ampliación de la obra se ajusta o no a la certificación catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y en este...
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