Gastos y mejoras como determinantes de la posición jurídica del arrendador y arrendatario en la Ley de Arrendamientos Rústicos
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 946-952 |
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Ya desde el Derecho romanista, el arrendamiento rústico procede tanto en su esencia como en su regulación de la locatio conductio romana y en concreto del contrato de colonato que constituye su variedad rústica. Sin embargo, como señala DE LOS MOZOS1: «a lo largo del derecho intermedio viene directamente influido, en su pureza técnico-jurídica, como relación jurídica obligatoria, no sólo por el precario postclásico, sino también por otras formas de uso y disfrute de la tierra, procedentes de la tradición vulgar y del confusionismo feudal que le atribuyen rasgos diferentes».
La regulación que hace el Código Civil de esta materia, así como su insuficiencia para resolver los problemas planteados en la práctica, dieron lugar a la aparición de una legislación especial en la materia. Se inicia así una legislación intervencionista que culminaría con la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1935, según la cual, el propietario tenía libertad para arrendar o no, pero si lo hacía, el contrato se regía por normas imperativas, idea reiteradamente declarada por la jurisprudencia en sentencias de 29 de octubre de 1945 y de 5 de abril de 1949, entre otras. Esta concepción social e institucional del arrendamiento rústico se distancia bastante de los principios reguladores de esta figura jurídica en el Código Civil.
La reforma de esta legislación tiene lugar por Ley de 31 de diciembre de 1980, la cual se caracterizaba por su tendencia social manifestada en la protección al arrendatario, concediéndole derechos tan importantes como el de tanteo y retracto, contempla el derecho de adquisición forzosa, el carácter restrictivo de la renunciabilidad de derechos, regula la intervención administrativa en defensa de los pequeños agricultores y la creación de Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos.
La necesidad de la reforma vino motivada por su excesiva rigidez y la deficiencia estructural de la agricultura española, que aconsejaban un cambio liberalizador en la legislación especial arrendaticia.
El primer paso en esta línea liberalizadora viene representado por la Ley 19/ 1995, de 4 de julio, de modernización de explotaciones agrarias, la cual establece una duración mínima de los arrendamientos de cinco años frente a los veintiuno de la anterior regulación, y suprime las prórrogas forzosas, abriéndose una etapa en la legislación arrendaticia rústica, conducente a una mayor movilidad de la tierra y la modernización de nuestras explotaciones agrarias.
El establecimiento de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos se convierte, no ya en un instrumento de política económica y social,Page 947 sino también en un mandato constitucional dirigido a los poderes públicos ex artículo 130 CE.
Fruto de todo ello es la nueva LAR 49/2003, de 26 de noviembre, que tiene como finalidad lograr una flexibilización del régimen de arrendamientos rústicos siguiendo la línea iniciada en 1995. En su artículo 1 otorga primacía a la autonomía de la voluntad de las partes en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la Ley. Esta Ley trata de lograr un aumento de eficiencia de las explotaciones que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos, sigue así las directrices implantadas por la Política Agraria Común de la UE (PAC) que para ello exige explotaciones de dimensiones superiores a las anteriores y una correlativa dinamización del mercado de la tierra.
Esta Ley ha sido modificada por Ley 26/2005, de 30 de noviembre, cuyo objeto principal, como señala su Exposición de Motivos, es «servir de instrumento de movilización de tierras y recursos agrarios para posibilitar el aumento de las explotaciones agrarias viables y hacerlo en el marco de una agricultura fuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales de la agricultura».
Vamos a analizar en este trabajo la parte correspondiente a gastos y mejoras que tienen una gran importancia en esta materia en cuanto determinan las posiciones jurídicas del arrendador y del arrendatario y que se encuentran regulados en el Capítulo VI de esta Ley en el que se pretende determinar a quién corresponde el derecho o el deber de realizar obras de conservación o mejora en el predio rústico.
La terminología empleada por la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos, al aludir a «gastos», fue criticada doctrinalmente por su excesiva amplitud y quizá hubiera sido más conveniente referirse a obras o reparaciones que da una idea más ajustada al espíritu de la ley, ya que se pretende determinar a quién le corresponde realizar las obras y reparaciones necesarias para mantener la finca en condiciones de servir al aprovechamiento o explotación estipulado al concertar el contrato.
El contenido del Capítulo VI ha sido notablemente simplificado en relación con la regulación contenida en la LAR de 19802.
El artículo 17 de la LAR señala el principio general: «El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras...
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