Fichero de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad). Publicadas en los años 2006, 2007 y 2008. Actos de naturaleza urbanística e hipoteca
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Cargo | Notario de Calatayud |
| Páginas | 119-137 |
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DIVISIÓN / SEGREGACIÓN / PARCELACIÓN
Resolución referida al supuesto del artículo 79 RD 1093/1997: acto (en este caso, una donación de una octava parte indivisa de una finca discontinua) que sugiere la duda fundada de peligro de creación de un núcleo de población, sin licencia urbanística.
El Registrador debe poner en conocimiento del Ayuntamiento el acto que se pretende inscribir. Para denegar la inscripción, no basta con que el Ayuntamiento aprecie la existencia de tal peligro, sino que debe además incoar un expediente con efectos de prohibición de disponer y hacerlo acceder al Registro dentro del plazo de 4 meses establecido por el precepto.
El Ayuntamiento otorga licencia para la segregación de la parte mayor de una finca, quedando como resto la parte menor. La Dirección entiende que, al ser idéntico el resultado, nada impide plantear la escritura al revés, es decir, segregando la parte menor, o incluso hacer una división en lugar de una segregación.
De una finca rústica, se segrega con licencia municipal (más bien declaración de innecesariedad), una porción inferior a la unidad mínima de cultivo, pero en la cual hay una edificación permanente de carácter no agrario.
La DGRN entiende inscribible la segregación, pues: se aplica la excepción a la prohibición de dividir, prevista en el art. 25-b de la LMEA de 4 de julio de 1995; ya no es competente la administración agraria autonómica (que en este caso había declarado nula la división), sino la administración urbanística local (según establecen las normas urbanís-Page 120ticas, en este caso las andaluzas); además, una eventual nulidad de la licencia municipal de división no impide la inscripción, sino que en todo caso correspondería a los tribunales declararla.
La R. 14 noviembre 2006 (BOE 30-XI-06: 20931) se ocupa de un supuesto similar al de la Resolución anterior (también bajo la legislación andaluza), pero sin licencia municipal: no es inscribible la segregación.
Diferencia, a efectos de división, entre PH “tumbada” y complejo inmobiliario. La obligatoriedad de la licencia de división del art 78 del D 4-VII-97 no es absoluta; sino que depende de la norma sustantiva (normalmente autonómica) aplicable. Hay que distinguir:
— Complejos inmobiliarios (art. 24 LPH): incluyen parcelas y/o edificaciones físicamente independientes y objeto de propiedad separada, a las que se vincula en comunidad “ob rem” otros elementos inmobiliarios. Es verdadera división o parcelación de terrenos, que exigiría en su caso licencia o declaración de innecesariedad.
— Propiedad horizontal (“tumbada” o no): en ella el suelo es elemento común y no hay parcelación del mismo, aunque se asigne el uso privativo de determinadas porciones de elementos comunes. No haría falta licencia, siempre que no hubiera norma sustantiva que dispusiere lo contrario (como ocurre con el artículo 66-1-b-2º de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía).
La licencia de segregación (y por analogía, la declaración de innecesariedad) se debe entender concedida por silencio positivo, por el transcurso de 3 meses desde que se solicitó, si no hay notificación de resolución expresa, pero siempre que esa petición no haya sido ya desestimada expresamente.
Así resulta de los artículos 42 y 43 de la LRJAP y PAC.
[Pero hay que atender a la legislación autonómica aplicable.Así, para el artículo 183-4 de la Ley Urbanística de Aragón, el silencio administrativo en las licencias de parcelación SIEMPRE ES DENEGATORIO].
Ver también “Silencio administrativo”
HIPOTECA
Ámbito de la calificación registral
Interpreta el artículo 12 LH en su nueva redacción tras la Ley 41/2007, de 7 de diciembre:
— Regla general: el Registrador sólo puede calificar e inscribir las cláusulas de trascendencia real relativas a la hipoteca y no al préstamo. La norma las enumera: principal,Page 121 intereses o importe máximo de responsabilidad, identificación de las obligaciones garantizadas y su duración.
— Cuando la parte acreedora sea una entidad financiera y las cláusulas reales hayan sido calificadas favorablemente, el art.12-2 dice que se harán constar también las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras no reales. Ni se califican ni se inscriben: el Registrador se limitará a transcribirlas sin más. El control de su legalidad queda fuera de la competencia registral.
Las cláusulas obligacionales no financieras no deben ni ser transcritas.
Se acoge así la tesis de la R. 19 abril 2006, entre otras, confirmada por otras Rs.: 29 febrero 2008 (BOE 77 de 29-III, 5811); de 6 y 10 de marzo 2008 (BOE 78, 31-III 5856 y 5857); de 5 de mayo 2008 (BOE 126 de 24-V-08, 9030); de 6 de mayo de 2008 (BOE 125, 23-V-08: 8977). Esta doctrina también suele recogerse en las resoluciones sobre hipoteca inversa (infra).
Ampliación
— En una ampliación de préstamo hipotecario hay que determinar cuáles son las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación, determinando la modificación en la responsabilidad derivada de la primera hipoteca.
Pero esto se entiende cumplido con una cláusula general del tipo: «la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado será en cuanto a intereses, costas y gastos, la que en proporción corresponda a dicho capital».
— No hay problema en reducir la responsabilidad por algún capítulo concreto (en este caso, por costas y gastos) respecto de la prevista para la primera hipoteca, pues esto no perjudica (al revés, beneficia) a posibles terceros. No hace falta una solicitud expresa de cancelación parcial, pues se sobreentiende.
Cancelación
No es necesaria la expresión de los medios de pago en una cancelación de hipoteca (ex. Art. 24 LN), al no tratarse de un negocio oneroso, pues no hay contraprestación dineraria. Además hay otras razones y dificultades prácticas: es acto ya sometido al control de una entidad de crédito; eventual transcurso de varios años desde el pago sin conservar constancia del medio de pago (entre otras razones, por no haber aún obligación legal), eventual subrogación de acreedor...
Para rectificar un asiento de cancelación por pago de una hipoteca en virtud de escritura otorgada por el acreedor, por error (pues el pago no se había producido realmente), basta con nueva escritura de rectificación que no requiere expresión de causa, pero quePage 122 debe otorgar también el deudor y dueño de la finca gravada; esta escritura no perjudicará...
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