La nulidad de pleno derecho de las cláusulas de doble precio de los contratos de arrendamiento de viviendas en Cataluña

AutorPablo Feu Fontaiña
CargoAbogado. Miembro del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona

El 21 de septiembre de 2020 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de contención de rentas en los contratos de arrendamiento y de modificación de la Ley 18/2007, de la ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la Vivienda (en adelante Ley 11/2020). Esa ley introduce, por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico, una regulación limitativa de las rentas de alquiler de las viviendas, estableciendo (para determinados casos que la Ley especifica), una limitación a la obtención de los frutos de esos inmuebles urbanos. Concretamente, la Ley 11/2020 permite que las administraciones puedan delimitar áreas de mercado de viviendas tenso con base en los criterios que la propia Ley establece para ello y obliga a fijar una renta de alquiler en los contratos de arrendamiento para vivienda habitual que se suscriban en ellas, que no puede exceder de la establecida en el índice de referencia de los precios de alquiler que publica la Generalitat de Cataluña para esos inmuebles.

Por tanto, la Ley 11/2020 incide en el ejercicio del derecho de la propiedad que garantiza el artículo 33 de la Constitución Española de 1978 (en adelante CE). Por ese motivo, era previsible que esa nueva regulación no dejara a nadie indiferente y, menos aún, a quienes han visto limitado el rendimiento de sus propiedades inmobiliarias, sobre todo, teniendo en cuenta que en Cataluña (ámbito de aplicación de la Ley) la repercusión del mercado inmobiliario en el PIB es muy substancial.

Pues bien, las previsiones se han cumplido y 50 diputados interpusieron en el mes de noviembre de 2020 un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 11/2020 que ha sido admitida a trámite por el Tribunal Constitucional, pero dicha admisión no tiene capacidad para suspender la aplicación de la Ley, porque el artículo 161.2 de la CE sólo reserva ese efecto suspensivo a los recursos de inconstitucionalidad que promueva el Gobierno, pero no a los que promuevan los demás legalmente legitimados para interponerlo. Precisamente, la falta de ese efecto interruptivo del recurso de inconstitucionalidad interpuesto respecto de la aplicación de la Ley 11/2020 sometida a juicio de constitucionalidad, es lo que ha llevado a algunos propietarios a adelantarse a los acontecimientos (inciertos, por el momento) ante una eventual estimación del recurso, introduciendo una cláusula controvertida en los nuevos contratos de arrendamiento que están suscribiendo en vigencia de la Ley 11/2020. Se trata de la que he denominado "cláusula de doble precio", utilizada para permitir la variación de la renta de un mismo contrato de arrendamiento, en previsión de una hipotética estimación futura del recurso de inconstitucionalidad dentro del término de duración del contrato.

Concretamente, en méritos de esa cláusula se establecen dos precios distintos: uno, es el del índice de referencia que consta para la vivienda arrendada (en adelante renta de referencia) y que es obligatorio considerar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, porque así lo establece la Ley 11/2020. El otro, es el precio del mercado de alquiler determinado en el momento de la suscripción del contrato (en adelante renta de mercado) y que puede ser un 30% superior, o incluso más, que el establecido en el índice de referencia aplicado. Así, para el caso que el Tribunal Constitucional acabe por estimar el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra la Ley 11/2020, la cláusula de doble precio establece que la renta de alquiler pasará, de ser la renta de referencia fijada con carácter obligatorio en el momento de la formalización del contrato, a ser la renta de mercado también prevista en el contrato, pero entre tanto no se produzca la eventual declaración de inconstitucionalidad, esta última quedará en suspenso.

Lo que no parece contemplar esa cláusula de doble precio, es la aplicación retroactiva de la renta de mercado si llega a anularse la Ley, por lo que parece que, en tal caso, respecto a las rentas ya vencidas con anterioridad, el arrendatario no quedaría obligado a abonar la diferencia entre la renta de mercado y la renta de referencia que haya venido pagando hasta la hipotética estimación del recurso de inconstitucionalidad, sino que lo que parece que prevea la cláusula de doble precio es que la renta de mercado se empiece a pagar, sin carácter retroactivo, a partir del momento en el que produzca efectos la eventual sentencia estimatoria del recurso y hasta que finalice el término de duración del contrato de arrendamiento.

Pues bien, en mi opinión, esa cláusula es nula porque vulnera los arts. 9.1 y 18.1 de la LAU, en cualquiera de las interpretaciones sobre el alcance de la aplicación de esos preceptos, en cuanto a la actualización de la renta y en cuanto a la duración mínima del contrato.

En efecto, la determinación de la renta es un elemento básico del contrato de arrendamiento de viviendas y, dado que la obligación es periódica, la LAU establece que la renta no se puede incrementar durante la vigencia del contrato más allá de la actualización que permite el art. 18...

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