Nulidad de un exceso de cabida. Cancelación de cargas posteriores.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.
Mediante sentencia se declara la nulidad de una inscripción de exceso de cabida y se ordena la cancelación de dicha inscripción.
La registradora aprecia dos defectos: a) que no consta del documento el DNI/NIF de las partes, demandante y demandado, y b) que después de inscribirse el exceso de cabida que ahora es objeto de nulidad, se constituyó una hipoteca, y que la acreedora no ha sido parte en el procedimiento.
La Dirección confirma ambos defectos.
Respecto al primero, señala que el registrador debe comprobar si se expresan las circunstancias personales que deben constar en la inscripción y que figuran en los artículos 9 LH y 51.9 del RH. Dichas circunstancias no tienen que constar necesariamente en el fallo de la sentencia, sino que algunas pueden suplirse expresándolas en instancia con firma legitimada o firmada ante el registrador; o pueden resultar de la propia demanda. Lo que ocurre en este caso es que la demanda aporto en el momento de la calificación, por lo que no pudo tenerse en cuenta por la registradora.
El segundo defecto también se confirma: Para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores, cuando no se hubiera extendido anotación de demanda o estuviese caducada, es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula, la sentencia sólo producirá efectos contra éste, pero no respecto del titular registral del derecho real posterior de que se trate (en este caso la hipoteca). Así resulta del art. 40 LH cuando dispone “…En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente (…) En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto". Es decir, en el supuesto de que proceda rectificar el contenido del Registro...
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